深圳的这个板块，严重被低估...
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整个深圳的房价体系正在发生重构，而你还没有意识到
深圳房价体系重构，市场正在发生两个转变
深圳楼市走到今天，市场开始微妙了起来。
在这一波涨幅后，整个深圳的房价体系发生重构，购房者要重新接受新的价格体系，深圳市场已发生了2个转变。
1.购房者偏好“打新”
因为二手房业主坐地起价、钓鱼惜售非常普遍，购房者开始转向“打新”。
虽然深圳是以二手房为主的供给结构，但在一二手房价倒挂之下，显然是去参与新房摇号，更具性价比。
2020年的深圳，即将上演2017年、2018年、2019年发生在二线城市的新房摇号，甚至会出现“万人摇”。
2.房价轮动开始，行情从西部轮动到东部
钱正在变得越来越毛，手握400万（深圳的地板价）在西部根本买不到什么好房子。
西部房价已经高企，一旦价格上涨，底部被夯实，基本就难有跌的可能。
随着西部的低价房源被消化，涨幅过高的西部，把东部衬托成洼地了。与其在西部郊区买一个称不上是房子的单间，不如转移到东部去打新。
越来越多的刚需投资手握资金往被低估的东部去，循着价差去填满一个又一个的洼地。
现在行情逐渐开始轮动到东部了。
再探东部，还原一个真实的东部楼市
那么东部的房价结构、城建到底是什么样？有值得投资的项目吗？
上周，【楼面】团队再探东部。
从南山科技园出发，沿着南坪快速、水官快速、南坪快速二期一路东进，来到东部坪山进行调研，用“实调”的视角为你展现一个真实的东部楼市。
让我们远眺未来，展望蛰伏多年、蝶变升级后的坪山会如何变成一个现代化、国际化、都市化的新城。
很多人都认为西部就是深圳的心头好，东部只能当弃子。
对此，我只能说你不懂东部。
深圳是个仅用40年时间发展而成的弹丸小城，城市面积小、城市扩张速度非常快，东部有成片可供开发的净地，有支撑起深圳社会主义先行示范区的轻工业。
而坪山正在跳脱以往城市建筑杂乱、配套不完善的桎梏，在较大的城市空白里，重塑一个规整、活力的产业新城。
现在的深圳东部，严重被低估...
当我们从南坪快速下来，驶入坪山大道，可以看到坪山中心区塔吊林立，桩机隆隆，目之所及，有正在拆迁的城中村，有覆着绿网赶工的工地，一派热火朝天的施工景象。
因为坪山是旧改大区,坪山城市更新项目统计约达到32个项目，超300多万平米的拆除重建体量。
坪山的城市更新做得很快，大多都集中于坪山中心区，厂房农民房在快速拆除，现代化高楼开始盖起。
坪山放弃了原来的老城，未来在坪山大道、丹梓大道、龙坪路的三角合围之间，将建立一个崭新的现代化新城——坪山中心区。
城市更新，让坪山中心区可以重做一次规划，任其挥毫泼墨，从整体上去提升城市界面。
从规划上看，坪山的旧改都是出精品工程，竟然下决心要啃旧改的硬骨头，就一定要改好。
让城市更新真正能解决——存量空间落后的现状条件和城市快速发展的空间需求的矛盾，赋予城市生长的力量。
坪山城建大变样，价值将被重塑
再探坪山之后，我发现坪山城市更新做得很科学、很超前。
以前，旧改暴露的最突出问题就是：因市场逐利，缺乏片区规划统筹，城市更新项目开展过程中存在“碎片化”“挑肥拣瘦”等无序开发。
这些旧改乱象会衍生出：公共利益难以落实、产业空间得不到保障，多方利益难以平衡，城市功能失衡等问题。
当我走在坪山中心区，看着崭新的城市界面，我发现坪山旧改的片区统筹做得相当不错，非常注重发展平衡性和协调性。
深圳坪山，真的严重被低估...
1.城市功能品质高，定位清晰
坪山中心区分为商务区、行政区、中央居住区，片区的范围划定非常科学，职住结合，生产空间集约高效，生活空间宜居适度，功能品质很高。
2. 公共配套完善
坪山还将耗费重金打造六馆一城和半月环公园，如此用心打造城市景观，只为给市民提供舒适的公共空间。通过在新城打造山清水秀的生态空间，唤醒城市活力。
六馆一城，从北向南由文化阅览中心、公共展览中心、演艺中心三组建筑组成，包括图书馆、书城、影城、文化馆、展览馆、美术馆、大剧院等。
坪山大剧院
还有半月环公园，约23万㎡，以社区公园为主，形成城市出行300至500米的绿色生态公园休闲生活服务圈。
3.高品质住宅集聚
坪山中心区除了现有项目，未来还有大量旧改住宅入市，而且都是运营经验丰富的大品牌开发商。
片区内高品质项目集聚，为坪山整体的居住环境带来提升和改善，区域价值被重塑。
我走过国内很多新区，看着坪山在功能定位、交通优化、公共配套、产业发展、自然人文景观、规划实施等方面的前瞻性规划。我越来越笃定——未来的坪山中心区，会成为显山露水、疏密有致、功能平衡、铸造精品的现代化城区。
坪山交通升级，串联主城，也增强区域内的通达性
坪山可兑现的利好，可不止是旧改，还有交通配套的大升级。
地铁14、16号线，外环高速深圳段、东部过境快速、南坪三期、坪盐通道、城市云轨等重点项目，将为坪山串联起现代化的交通体系。
14号线（在建中）
14号更是深圳第二条快线，35分钟可从坪山中心区到达福田岗厦北。
14、16号线拓展了深圳的城市骨架，增强坪山与市区的交通通达性，东部未来和福田中心区的接壤会更加密切。
宽阔的坪山大道、深汕大道、丹梓大道，增强了区域通达性，也扩展了坪山中心区的城市框架，而且还有很多道路在扩路、翻新，整个交通基础设施建设正在升级。
如此通达的交通规划，让坪山不仅有睡城的概念，还会是个卫星城。
深圳这么小，以后到哪都是交通便利，会是一个没有郊区的城市。虽然南山有科技，福田有金融，但各区也有自己的中心，宝安有宝中，光明有科学城、龙华有北站商务区、龙岗有大运、坪山有坪山中心区，深圳的这些郊区新城都会成为一个独立的卫星城。
因为有可期的旧改规划、大面积的统筹更新、成片待开发的净地……
城市更新了，人口的导入，坪山高新区的产业发力，会让坪山从一个边缘郊区成长为崭新的现代化新城。
坪山还有一个碾压深圳其他区域的优势，那就是房价性价比超高。
3.8万/㎡就可以买到临近地铁、商场和公园、大品牌开发商、大社区、大物业的新房，内外部配套，都无可挑剔。
坪山未来会是城区形象良好、城区规划规整、生态环境优越、居住氛围纯粹的品质生活住区；它的远、交通不便、城市界面都在升级改善。
更关键的是，坪山真的严重被低估...性价比高，值得。
等到14、16号线开通，坪山旧改兑现，绝不会是像今天4万/㎡的房价。
东部最值得打新的项目：集概念和产品于一身
深圳的房子住投结合，讲究投资性，要挑选未来可以有更高溢价的产品。而东部最值得买的新房要满足的条件是：集概念和产品于一身。
坪山的六大旧改项目是：坪山围城市更新项目、飞西城市更新项目（恒大城）、谷仓吓城市更新项目、正山甲城市更新项目、新和城市更新项目。
放眼整个坪山，我认为最值得投资的是：恒大城（飞西城市更新项目）。
东至规划和兴路、西至宝山第二工业区，南至深汕公路，北至兴和录，拆除用地面积302662.6㎡。 项目拥有便捷的立体交通，从项目到坪山重要交通枢纽——高铁坪山站仅2公里左右，项目临近地铁14号线坪山围站（在建中），与地铁16号线文化中心站（在建中），双地铁环伺
恒大城作为坪山中轴超大体量的TOD大城。
一个项目就是一个“城”的概念，利用地铁站、公交首末站和地块间连接的便利性，形成集中高效商业综合体，打造完善“TOD系统”，该有的地铁、学校、商业配套非常齐全，自成一城。
这里有完整的教育配套，从项目自带的18班幼儿园到高中，孩子不用长途跋涉，在车流中中奔波，一站式教育。
这里有成熟的商业，从8.6万㎡的益田假日世界，到13万㎡的项目生活商业，全能业态，乐享消费升级的生活。
这里有充足的社区空间，北邻半月环公园，跨越城市道路的公共连廊，设置了24h开放的休闲步道、景观小品，项目自带Art -deco风格主题园林，举目瞰景，塑造了舒适的空间绿化生态体系。
网红盘恒大城，集产品和概念于一身。每次开盘都是秒光。因为价格低开，房价比周边其他竞品便宜，有涨价空间。
综合区位、热点、学位、品质、供应量等方面，坪山是非常有优势的。
现在坪山的房价，是严重被低估的。
其实，坪山是有其置业客群基础的，他们多是因为不能忍受老破小，要求居住升级。
对于他们来说，携家带口在深圳生活，与其去西部买个单间，还不如去被低估的东部买个相对舒适的三房。
他们对生活一往情深，他们对社区花园、商场、周围公共配套有要求，希望可以有更好的社区空间和邻里去拓展生活的边界。
而恒大城99-106㎡精装三至四房，带全屋智能家居，价格低开，有一二手倒挂价差的恒大城，可能就是东部性价比最高的选择。
恒大城是个非常值得投资的项目，升值预期好
在深圳焦灼的旧改市场中，最大的问题是拖延。
木头龙经过10年的拉锯战才旧改成功，可是黄金时代也错过了。
所以最关键是改得动，改得了。城市建设本来就是抢时间，能抓住时间比一切都重要。
飞西村302662.6㎡的旧改面积，也只有实力强大的恒大才能啃得下。
如果招牌不够硬，钱袋子不够鼓，都无法达成如此快速的签约。
不得不说，在深圳拆城中村，还得要恒大这种财大气粗的主儿。
恒大不仅是一个住宅开发商，而是积极探索城市运营商的发展道路。凭着强大的资本运作能力、成熟的开发管理能力、高效项目运营能力和丰富的自有品牌运营经验，形成了自己的独特运营优势。
恒大城是恒大深圳首个住宅旧改项目，交付品质一定不会差。
在恒大与深圳的融入、共生中，树立标杆、建立品牌影响力，以期撬动更大的城市更新业务发展空间。
现在深圳恒大城二期即将加推，建面约99-106㎡精装三至四房，正在诚意登记中，决定打新的朋友要尽快下手了。
结
那天，当我们结束坪山调研时，已是傍晚时分，西斜的夕阳渐渐收起刺眼的光芒，柔和的霞光晕染了东部的天空，真美。
在坪山中心公园，我还看到了一位年轻妈妈带着小女孩在草地放风筝，她们欢笑奔跑着。
在自由奔放的春天里，我想这或许就是生活本来的模样。
人的一生是万里山河，来往无数客，有人给山河添色，有人使日月无光，有人改他江流，有人塑他梁骨。
而在偌大的深圳，大多数“深漂”脚踏实地的梦想就是拥有一个盛放自己疲惫的身心的房子。