美国REITs月报,几乎全线上涨，部分近20%涨幅！

一月概述

虽然2018年12月经历了暴跌，但是市场在2019年一月实现了快速的反弹。一月份富时全REITs指数暴涨11.4%，其中股权REITs指数上涨11.6%，债权REITs指数收涨9.1%，涨幅均超过去年十二月的跌幅。标普500的表现虽不及REITs市场，但也增长了8%。

十年期国债收益小幅回调后继续呈下降趋势。1月底收益为2.63%，与2018年12月底数据相似。

各板块表现

本月，大部分板块均收涨超过10%，木材一改颓势，以18.3%的收益位列第一，其次是工业的15.3%，写字楼的14.5%，多元物业的14.%，特殊物业的13.7%以及医疗板块的13.1%。零售、住宅以及酒店/度假村板块涨幅也超过10%，分别为11.1%，10.4%和12.6%。其余板块虽未达到10%的涨幅，但也表现不俗。基建板块上涨了9.5%，数据中心上涨了7.4%，最后是自助仓的6.43%。

2019年展望

上期回顾了REITs市场在2018年的表现之后，这期我们来看一下国家REITs协会（NAREIT）发表的2019年展望。2019年展望主要分为两个部分，一是宏观环境分析，而是REITs市场分析。

宏观环境

首先是GDP。虽然GPD增长高于2017年的水平，但是由于去年税改对经济刺激的效益逐渐褪去，加上上涨的利率环境对建筑施工和投资行为施加的压力，2019年的GDP增长预计会呈放缓趋势。在就业方面，2018年的新增非农工作数量大约每个月20万6千个，与过去五年的平均值21万个基本持平，同时失业率也达到1969年后最低水平。但尽管如此，失业率数据是有些误导性的，因为有大量的未在寻求就业的人在失业率数据中无法被体现，其中25-55岁人群中便有高达200万人。

在通货膨胀方面，种种迹象反映出当前，以及未来几年都将处在较低的通胀环境下，比如工资增长的停滞不前，世界范围内的制造业都比较健康的发展，保证了商品价格的稳定。美联储方面，几位官员已指出2018年的几次加息已将利率调整到几乎均衡水平，因此2019年加息的节奏可能会放缓。长期利率方面， 10年期国债收益在2018年突破了3%，为五年来最高。虽然10年期国债收益总体可能会继续增长，但是幅度应该比较小，同时，长期来看仍处于低利率环境。总体看来，宏观环境较为稳定，且相对低的利率环境有利于房地产和REITs的发展。

REITs市场分析

长租公寓方面，租金增长在2016和2017的低迷之后实现了增长，2018年增长约3.5%。几乎所有的主要城市中，住宅和租赁公寓都相对缺少，所以新增物业可以以较快的速度实现出售或租赁。

租金增长的主要阻碍是停滞不前的收入增长，就业市场的发展将会成为决定未来租金增长的重要一环。写字楼方面，总体需求相比就业趋势较弱，写字楼有减少个人办公室而转向更多的公共空间的变化趋势，这一趋势加上共享写字楼公司的发展，成为了限制传统写字楼需求的主要因素。虽然很多零售品牌于2017年倒闭，零售业REITs在2018年在重新租赁方面取得了不错的成绩，而且同物业净运营利润增长大幅超过2017年。

由于2018年的回暖以及零售商意识到实体体验店的重要性，2019年预计将有较大概率维持现在的增长水平。工业板块方面，租金增长率在过去几年一直处在较高水平，虽然需求有下降的趋势，但是空置率也在逐渐下降。由于人口聚集地和主要交通枢纽的物流中心都已差不多被开发完成，因此新开发项目较少。电子商务的持续推动和有限的新增供给将继续为工业板块提供良好的运营环境。物业价值方面，尽管有对估值和基本面的担忧，但是商业地产的价值仍在升高。根据CoStar的商业地产销售数据，商业地产价值在2018年上升了5%。净营业利润增长、商业地产的运营环境、以及供需关系的平衡均为物业价值增长提供了条件。

除此之外，NAREIT还对REITs和股票市场的表现做了分析，并总结为以下几点：

1. 科技股过去几年的暴涨似乎将投资人的注意力从REITs上吸引了过来，但是2018年的表现似乎已为这个趋势画上了休止符。

2. REITs的运营环境，包括利率、基本面、租金增长等仍然良好，而且预期会在未来几年内保持良好水平。

3. 投资人在2018年底似乎已经意识到应该从高估的投资标的转移到向REITs一样被低估的投资机会。

4. REITs的价值可能不会再像2月一样低，且估值整体看涨，所以REITs市场的表现很有可能在未来几年超过股票市场。

完