绿庭美国6月REITs月报！数据中心终于逆袭回来了！

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六月概述

六月REITs市场在基本面的支持下呈现总体收益上涨。富时全REITs指数在六月上涨了4.10%，而标普500指数上涨了0.60%。其中全股权REITs指数上涨了4.20%，债权REITs指数上涨了1.50%。

六月十年期国债收益基本持平。而REITs连续第四个月收益超过股票市场。相对于股票市场，先前七年左右REITs 的价格一直都被低估，如今的REITs价格仍然被低估，但近期连续四个月的良好表现使得投资者能够更好地根据市场表现来进行投资决策而非基于对市场的猜测。从利率角度， REITs表现相当良好。

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各板块表现

六月 – 各板块收益之间的差距有所减小。六月收益最高的三个板块分别是，购物中心板块的8.32%，独栋别墅板块的7.41%和数据中心板块的6.68%。

其中购物中心板块属于零售板块的副板块，零售板块报收5.77%；而独栋别墅板块为住宅板块的副板块，住宅板块报收3.79%。零售板块近期表现开始稳定，而工业板块继续表现良好，本月上涨2.65%。六月只有两个板块显示亏损，分别为：酒店/度假板块下跌1.93%，木材板块下跌0.99%。其余各板块在六月均实现上涨。自助仓板块实现收益7.03%。医疗板块上涨5.83。特殊物业板块涨幅为5.06%。多元物业板块报收4.92%。基建和办公室板块分别报收4.49% 和3.16%。

2018年累计收益 – 六月三个板块累计收益由负转正，分别为住宅板块的1.33%，医疗板块的1.75%和基建板块的1.45%。其他各板块中，大部分板块维持累计正收益，而收益为负的板块亏损相应减少。自助仓板块实现累计收益12.31%。酒店/度假板块累计收益为8.45%木材板块和工业板块也分别实现了7.11%和5.65%的累计收益。办公室板块和特殊物业板块六月累计亏损0.5%左右。零售板块累计损失2.18%。数据中心板块累计亏损3.11%。多元物业累计损失5.18%。

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数据中心REITS

概述

我们在之前的月报中已对数据中心这类物业做了简单的介绍，今天我们来看一下这半年以来数据中心板块的表现。首先，我们先简单回顾一下：数据中心是一种高度专业化的物业类型，它被用来安置计算机系统和相关设施，如通信系统和储存系统。同时，数据中心包含备用电源、大量的数据通信节点、环境控制以及各种安全设备。

数据中心的租客大致分为两类：主机托管类租客，或者说小型租客 (colocation tenants)和大型批发型租客(wholesale tenants)。 主机托管类租客通常较小，租期较短。批发型租客则通常为较大公司，他们会租下整个单元或整个物业，他们的租期通常也较长。

数据中心市场行情

如之前月报中所提到，数据中心REITs在过去几年间经历了飞速上涨，尤其是在2016和2017年都实现了超过25%的年化收益率，并为两年间表现最好的三个板块之一。除此以外，数据中心板块的收益不仅大幅超过整个REIT市场，还超过了在2017年有强势表现的股票市场。

然而，随着十年期国债收益自2017年底急剧上涨，加上整个投资市场在二月出现抛售，REITs市场出现整体大幅下跌，如下图所示，几只数据中心REITs股票均在前两个月经历了超过10%的下跌，QTS更是下跌了超过30%。

利率的大幅上涨，股票市场抛售的羊群行为均可能是REITs市场在年初整体下跌的主要原因之一，但就数据中心板块来说，其下跌程度不仅超过大多数REITs板块，更是与前两年的飞速上涨形成了鲜明的反差。虽然大数据和云计算产业的蓬勃发展使人们普遍认为数据中心有很好的发展前景，但是数据中心产业目前也有十分棘手的问题，比如大型批发型租客。

由于不到30家公司提供了世界范围内约70%的云计算服务，且这些公司的市场份额仍在逐步攀升，所以他们在与数据中心物业的租赁条款谈判中处于非常有利的位置，这无疑可能限制租金的增长。不仅如此，如果一个数据中心物业的租金收入的很大一部分都来自一个单一的大型租客，一旦该大型租客不准备续约，该数据中心物业可能会因为无法很快的填补这一大块儿租金收入的缺口而遭受到毁灭性的打击。除此之外，大量的新开发项目也可能会限制租金的增长。

但乐观来看，整个REITs市场的收益已连续四个月优于股票市场的收益。数据中心板块自二月的暴跌后便开始稳步上涨，截止2018年6月30日，数据中心板块已将其年初的13%的亏损拉回到只有3%。 同时，进入七月，各支数据中心REITs的股价均有2.5%到5.5%的上涨。

完