夫妻共有房屋，一方出售行为的效力认定
夫妻共有房屋，一方出售能否要求过户？
近日，上海市二中院发布了《房屋买卖类改发案件裁判要点》，对涉房屋买卖类改发案件中常见的一些问题做出梳理和回应。但其适用的法律规定多为婚姻法及相关解释，随着《民法典》及新的婚姻解释的生效，有些问题需要重新梳理和归纳。
1、 夫妻共有房屋登记在双方名下，夫妻一方代另一方与买受方签订房屋买卖合同的，又提供含有夫妻双方签名的“网签合同”。之后，被代表的另一方以网签合同非其本人签署、其对房屋买卖合同或居间合同不予追认为由拒绝继续履行合同，买受方起诉要求夫妻双方履行过户义务的，应当如何处理？
首先，上海二中院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。夫妻一方未书面授权另一方出售房屋，签字非本人签署的情况下，合同对其不发生效力。但是夫妻双方均实际参与涉案房屋出售过程或房屋买卖合同协商过程，买受方有理由相信出售房屋系夫妻双方共同意思表示的，应当认为买受方构成前述规定中的善意第三人，夫妻一方代另一方签字的行为构成表见代理，合同对夫妻双方均具有法律约束力，买受方要求夫妻双方履行过户义务的，应予支持。但是该解释已经失效，而新的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》对此并无明确规定。
其次，《民法典》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。表见代理是相对人有理由相信行为人有代理权，夫妻共有房屋，一方代理另一方是非常常见的情况，如果相对人有理由、有证据认为该代理行为是有代理权，符合表见代理的，合同对夫妻双方均具有法律约束力。
再次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。该规定来源于婚姻法解释三，更倾向于未授权的夫妻一方在过户之前可以解除或者不履行合同。但是笔者认为该情况应当适用于不构成表见代理的情况，如果构成表见代理，合同对夫妻双方有约束力，没有不能履行的因素存在的，应当继续履行。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方有权请求赔偿。
最后，因此笔者认为，尽管《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》已经失效，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》并未对原婚姻法解释表见代理问题继续规定，但表见代理不是处理夫妻双方的财产关系，而是处理夫妻双方与第三人之间的财产关系，不应当侵害善意第三人的权益，如果买受人要求履行合同的，应对夫妻双方有法律拘束力。
2、夫妻共有房屋登记在一方名下，非产权登记人以产权登记人名义签订房屋买卖合同，产权登记人以房屋买卖合同非其本人签署、对房屋买卖合同不予追认为由拒绝履行，买受方起诉要求夫妻双方履行过户义务的，应当如何处理？
上海二中院认为，非产权登记人以产权登记人名义签订房屋买卖合同，买受方应当承担更高的注意义务，审慎核实产权登记人是否已授权。如果买受方主张有理由相信出售房屋系夫妻双方共同意思表示的，应当举证证明产权登记人实际参与涉案房屋出售过程或房屋买卖合同协商过程。买受方仅以其已经按照房屋买卖合同的约定支付全部或大部分房款并实际占有使用涉案房屋，产权登记人未在合理期限内提出异议为由，要求夫妻双方履行过户义务的，不予支持。
也就是说，非产权登记的夫妻一方出售房屋，应当由买受人更充分的举证该出售行为有登记方的授权，必须更充分的证明构成表见代理，证明产权登记人实际参与涉案房屋出售过程或房屋买卖合同协商过程。否则即使已经支付房款、占有房屋、产权登记人未在合理期限内提出异议等事实不足以支撑起要求过户的权利。
3、行为人未取得房屋所有权人书面授权，代为签署房屋买卖合同并收取定金，同时书面承诺已取得所有权人的口头授权，如果所有权人拒绝追认，其将承担房屋买卖合同有效前提下的违约责任。事后，房屋所有权人拒绝追认房屋买卖合同，买受方起诉要求无权代理人和所有权人共同承担违约责任的，应当如何处理？
首先，上海二中院认为，无权代理人代为签署房屋买卖合同，所有权人明确拒绝追认的，房屋买卖合同对所有权人不发生效力，买受方无权要求所有权人承担违约责任。对此《民法典》也做了规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
其次，对于违约责任的大小，《民法典》第一百七十一条规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。
再次，买受人在签订合同时对于行为人尚未取得所有权人授权的情况是明知的，不属于善意相对人，但无权代理人已明确作出将由被代理人追认之担保并收取定金的，应当对合同履行不能承担赔偿责任。
最后，上海二中院认为，在买受方无法证明其实际损失的情况下，可参照无权代理人收取的定金金额确定其赔偿责任，即由无权代理人承担相当于合同有效情况下，出卖方拒绝继续履行合同时应当承担的双倍返还定金的责任。该意见未对是否适用房屋差价确定损失的问题作出规定，实践中，因为出卖人违约导致合同不能履行的，一般是定金和房屋差价损失择一确定，买受人可以选择较高的；但是对于此种情况，笔者认为一是应当首先根据合同约定，二是应当在定金和房屋差价损失择一确定，但应当择低而非择高，毕竟买受人对于合同不能履行是有认知的，不是“纯粹”的善意第三人。