产业园行业主流业务模式及发展方向

行业主流业务模式及业务发展方向

一、 行业主流业务模式

产业园区是区域经济发展的重要细胞，是产业发展重要的载体和平台。随着中国区域经济的发展和产业的不断升级，园区开发运营的业务结构及其内在价值也在不断重构，并大致呈现出园区开发运营商、区域发展服务商、产业发展服务商和园区投资运营商四大基本业务模式。

行业主流业务模式

业务模式	园区开发运营商	区域发展服务商	产业发展服务商	园区投资运营商
核心价值	土地及物业增值	区域价值提升	产业导入与发展	园区资产+资本运作
主要业务	一级开发、二级开发、产业招商、园区运营	区域规划、综合开发和产业招商	产业发展服务、产业投资	物业开发、物业管理与基金管理
主要盈利模式	一级开发收益、产业载体租金、物业销售收入、物业增值	PPP项目收益、招商奖励和配套商住等平衡项目收益	产业服务费、产业投产收益	基金收益、租金
代表企业	联东集团、东湖高新、亿达中国	华厦幸福、宏泰发展	张江高科、星河控股和中关村发展	普洛斯、嘉民、东久中国

(一) 园区开发运营商模式

园区开发运营商模式与地产开发商类似，主要是围绕土地及物业的价值挖掘展开。主要业务包括一级开发、二级开发、产业招商和园区运营，主要盈利模式为一级开发收益、产业载体租金或销售收入。代表企业有联东集团、中电光谷、上海临港、中新集团、东湖高新、亿达中国等。

在这种业务模式下，呈现出以“拿地-开发建设-销售或持有出租-园区运营”为主的园区开发运营产业链，其中二级开发又可细分为规划设计-造价-采购-施工建设-竣工交付等环节。

图1 园区开发运营商模式下的产业链

按土地价值挖掘的深度，开发环节可以进一步分为一级开发和二级开发。早期，增量土地资源丰富，园区开发比较粗放，以一级开发和土地招商为主，但随着增量土地的日益稀少和土地市场的更加规范，园区开发商深化了土地价值挖掘，延伸了开发价值链，加大了产业载体开发，逐步转向“产业载体开发+园区运营”。

(二) 区域发展服务商模式

区域发展服务商模式主要着眼于区域发展和区域价值提升，核心逻辑是为核心城市周边政府提供产业和区域发展的一揽子解决方案，并与政府共同分享产业发展和区域价值。主要业务是为政府提供区域规划、综合开发和产业招商服务，主要盈利模式为咨询服务费、PPP项目收益，以招商奖励的形式分享产业发展和区域价值、获得配套商住等平衡项目收益。代表企业是华厦幸福和宏泰发展。

在区域发展模式下，呈现出，以“PPP协议签订-区域规划-综合开发-产业发展服务”为主，以配套物业开发租售为辅的综合产业链。

图2 区域发展服务商模式下的产业链

(三) 产业发展服务商模式

产业发展服务商又可理解为产业运营商，主要着眼于产业集群的打造和发展，核心逻辑是服务产业发展，与产业共同成长。主要业务包括产业导入服务、产业载体服务、产业基础服务、增值服务和产业投资等。主要盈利模式是产业招商奖励、物业租赁收入、增值服务费和产业投资收益。

产业发展服务商主要由园区开发运营商演变而来。以产业投资为核心的产业发展服务，已日益成为园区开发运营商业务模式创新和价值链延伸的主要方向，代表企业有张江高科、星河控股和中关村发展等。

(四) 园区投资运营商模式

园区投资运营商本质上是园区资产投资和园区开发运营商模式的融合和演变，其核心逻辑是通过“基金+基地”的轻重结合模式进行园区投资开发、资产运营管理和退出，实现资金快速回笼、规模化开发和平台化资产管理。代表企业是普洛斯、嘉民和东久中国等。

园区投资运营商需要有强大的金融资本和专业的资本运作能力做支撑，主要业务涵盖产业园区项目的“融投管退”。前端，通过发行基金的形式募集资金，以自行开发、合作投资或并购的方式进行园区投资和开发；中端，构建庞大的产业客户群体和强大招商运营能力，吸引潜在客户入驻，快速提升物业出租率和资产价值；后端，当物业的出租率或收益率达到一定水平，通过基金实现资金快速回笼，并获取园区的运营管理权。从而形成园区资产开发、资产经营与基金管理间的闭合循环。

图3 以普洛斯为代表的园区投资运营商模式下的产业链

二、 业务发展方向

伴随着中国经济和城市化发展阶段的转变，增量土地资源越来越少，政府对园区分割销售的要求愈发严格，对产业准入的门槛越来越高，优质产业资源竞争日益激烈。园区开发运营企业为了生存与发展，不断进行业务创新和模式变革。纵观整个行业，产业园业务发展呈现以下四大方向：

(一) 多元化：纵向一体化

1、 后向多元化：从一级开发到二级开发

许多产业地产开发商是从土地开发起步，但随着土地资源的减少和园区建设的深入，要求开发商利用原有土地开发的专业及资本优势将业务向行业价值链的下游环节扩展。代表企业有上海临港。

在沿着行业价值链的下游不断扩展新业务的同时，原来的前端业务竞争力日益减少并逐步被放弃。目前，除中新集团有一定的土地开发业务以外，绝大部分企业已经退出了一级开发。

2、 后向多元化：从园区运营到产业运营

随着价值链进一步向后延伸，越来越多的企业围绕入园客户的需求提供包括专业服务、政务服务和金融服务在内的服务，业务模式从“园区开发运营商”转向“产业发展服务商”转变。

3、 前向多元化：从产业导入到产业投资孵化

随着经济发展增速的放缓，存量优质产业客户竞争愈发激烈，更多园区企业开展产业投资，以提升产业的聚集和吸附能力，同时进行增量产业的孵化和培育，共享企业成长价值。代表企业有中关村发展、张江高科等。

产业投资服务和产业发展服务目前是产业园运营商业务创新的重点，也是未来发展的重要领域，但整体而言，大部分企业的后向多元化战略还处于起步与探索阶段，新业务的收入对公司的贡献有限，仍主要依靠物业的租售业务（物业销售收入占整个产业园营收的比例约为70%）。

(二) 多元化：横向一体化

1、 开发业务一体化：开发业务横向多元化

园区开发业务从单一产业载体开发拓展到配套商住、酒店公寓等综合开发。

2、 产城一体化

园区的盈利模式由传统的物业租售模式向区域发展服务模式转变，为区域综合发展提供包括产业发展服务和区域发展服务在内的一体化综合解决方案。代表企业华夏幸福、宏泰发展。

3、 园区开发运营+关联产业一体化

园区开发运营与实体产业关联一体化的实现主要有两种路径：一种是依托某一产业优势（一般是集团层面的业务）发展园区开发和运营业务。代表企业有华侨城、招商蛇口、中电光谷等。另一种是依托园区开发运营业务培育实体产业，选择性介入园区新兴产业的投资和经营。代表企业有外高桥。

(三) 专业化

为获取稳定的市场空间和差异化竞争优势，园区开发运营企业选择专注于某一细分行业，满足特定产业客户群体的需求。如以普洛斯、嘉民、宝湾为代表的物流园区投资运营商。中南高科、联东等企业主要瞄准制造性企业的厂房需求，星河控股、天安数码城等主要聚焦在创新企业的研发办公需求，华侨城、岭南园林等主要专注于文旅产业园区，外高桥以商业贸易服务为主，锦和商业则以文化创意园为主。

(四) 规模化/平台化

平台化的前提是规模化，而规模化的核心在于选择一个好的市场空间和打造一个好的可规模化复制的产品组合。按规模化实现路径的，又可分为两种不同的规模化：

1、 小单体+大数量=规模化

采用这种规模化路径的企业，一般项目单体较小（单体年营收规模在1亿元以下），但有着较大的项目数量（园区数量200以上）。代表企业有联东集团（270园）、普洛斯（400+园区）。中南高科（64园）和锦和商业也正在采取规模化发展战略。

2、 大单体+中等数量=规模化

采用这种规模化路径的企业，一般项目单体规模较大（年营收在20亿元以上）和中等规模的项目数量（100园以下）。代表企业有华夏幸福。

一般来说，小项目单体更适合于快速复制。随着项目单体的增大，需求会更加多样化和个性化，复制的难度也更大。从企业规模化实践的效果来看，以普洛斯为代表的小批量多批次快复制的规模化之路更有借鉴意义。