原创 | 澳养老金新政，引起近期房产抛售热潮！明年还将继续？

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11月份的国会通过了新的养老金修正案：

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Treasury Laws Amendment (Fair and Sustainable Superannuation) Bill 2016

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Superannuation (Excess Transfer Balance Tax) Imposition Bill 2016

新的法案将于2017年7月1日起开始实施，其中主要改革内容包括：

将免税私人养老金的持有上限设为160万澳元；

降低了须缴纳30%税款的收入起征点；

税后养老金的年缴纳上限从18万澳元降至10万澳元（养老金总资产不可超过160万澳元）。

新规中变化最大，可能也是最令人头痛的改变应该就是免税私人养老金的持有上限被设为160万澳元。即，在养老金转退休金的时候，资产超过160万澳元的超过部分需要缴纳税款，低于160万的免税。

与此同时，从2017年7月份起，自管养老基金（SMSF）账户将分为养老金账户和累积账户，后者将被征收15%的额外税，且账户内资产超过160万澳元的部分均需被分配至累积账户。而额外税的征收起点从30万澳元降至25万澳元。

金融服务公司IOOF技术服务经理Josh Rundmann 称：“这是此次养老金改革中的一个重大变化。它不但限制了养老金的积累，而且还使得享有免税养老金的数额受限。纳税人需要了解新规的运作方式。”

政策的变化引起了该项目投资者的恐慌，基金代理人指出，养老金投资者担心未来将承担昂贵的负债，于是急于在规定生效前出售所拥有的地产。因此，预计零售和商业地产或将于2017年6月30日前迎来抛售狂潮。

而根据《澳洲金融评论报》的报道，12月份商业地产遭到大量抛售，抛售者中自管养老基金（SMSF）的投资者占比达到三分之一，相较上个月的四分之一占比增长显著。世邦魏理仕（CBRE）销售部负责人Rorey James表示，12月份地产交易量随着私人投资者剥离资产稳步上升。

Rorey James估计，在过去的两个月中，70起地产交易中有25个是由自管养老基金（SMSF）投资人发起的，且这一数字仍将上升。

有业内人士指出，养老金投资地产项目的销量及潜在需求将推动整个市场，初步预计明年上半年的供应将非常充足。

澳大利亚税务局（Australian Taxation Office）的数据显示，自管养老基金（SMSF）投资商业地产的平均数额为70万澳元，而投资住宅房的平均数额则为40万澳元。商业地产总投资额达700亿澳元，是总住宅投资额的三倍。

由于过去自管养老基金（SMSF）带给投资者的税务优惠，许多该项目的参与者选择了购买厂房、办公室等商业资产。

Rorey James称，自今年上半年来，房地产业经历了一次逆转。上半年供应的缺乏带动了房产需求，使得市场渐渐转为买房居多。尤其是在墨尔本和悉尼，位于良好地段的物业若出租稳定，业主将会从两方面受益：

一是租金回报；

二是房产价值的升值。

租金及房产增值带来收益的同时，许多投资者意识到了该类别资产数额超过了自管养老基金（SMSF）规定的年度值160万澳元的免税数额，因此开始担忧保留地产是否会使其在新规定执行后面临过高债务。

对此，自管养老基金（SMSF）协会技术专家Peter Hogan表示，投资者无需恐慌，更不用草率地出售任何资产。

根据新的规定，2017年6月30日前账户内已有资产不会被收税，投资者只需将超出部分转移至累积账户即可。他同时强调，养老金账户和累积账户本身就应用于养老基金，并非此次新增，只是明确了此后资产超过160万澳元的部分需要被分配至累积账户。虽然该账户内资产会被征收15%的税款，但这一比率仍然极具吸引力。

此外，投资者还需考虑出售资产所带来的额外交易和时间成本。例如，3%的代理商佣金，潜在的个人所得税和购买另一物业所产生的印花税等。

投资者可向专业财务顾问和会计师寻求建议，并确保所投资产符合自己的基金战略。在制定该战略时，应综合考虑资产的累积、投资风险、可能的回报、流动性、投资多样性、多样性风险和还债能力。

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