房价继续下行，越来越多房奴即将沦为“负资产族”

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如果房价从峰值跌至谷底，可能会使澳大利亚郊区逾35万户家庭陷入负资产，尤其是在墨尔本和悉尼。当房产价值低于抵押贷款余额时，部分房产贷款人就沦为负资产。

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根据数字金融分析公司(DFA)的分析，在澳洲一些距离首府城市较远的地区的房产市场将会受到严重地冲击，尤其是住房可负担能力较弱的首次置业者市场。

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分析显示，在墨尔本和布里斯班附近的近郊，由于近期的房价回调，一些持有中高密度房产的家庭可能会陷入财政赤字，无力偿还住房贷款。

DFA负责人马丁·诺斯(Martin North)表示:“目前房价正处于下跌趋势，预计这种趋势还会持续一段时间。”

“过去几年购买房产的人可能会发现，由于银行采用更为谨慎的贷款政策，使得他们获得更少贷款甚至无法获得贷款，从而失去了购房的订金，是家庭财务状况恶化。

根据DFA对100个地区的房价调查显示，如果房价下跌20%，新南威尔士州(NSW)、维多利亚州(Victoria)、西澳大利亚州(Western Australia)和昆士兰州(Queensland)的逾10万套住宅地产价值将低于未偿抵押贷款余额。

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报告显示，西澳大利亚州和悉尼郊区超过90%的房屋将面临负资产，全国50个地区中一半以上的房屋也将面临负资产。

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这项分析是基于对全国52000个家庭的持续调查。每月新增4000户新住户，所以这一数字保持不变。

调查记录了包括抵押贷款在内的家庭财产和财务数据。

澳大利亚房地产投资者委员会主席、Peak房地产投资者协会主席本·金斯利(Ben Kingsley)表示，这种影响在每个州都是不同的。

作为一名房地产中介，金斯利在过去25年见证了6次房价下滑。他建议，房产买家在房产市场趋势反弹前应保持冷静。在设施完善，抗跌能力强的区域，业主应该做好长期持有房产的准备。

但随着房价下跌、卖家变得更愿意谈判，整个房产市场将会向买方市场倾斜。

放贷机构也更愿意为那些拥有固定收入的借款人放贷，这些借款人可以轻松支付20%或以上的房产首付，并享受大幅折扣，房贷整体利率也低于4%。

DFA的分析基于AMP Capital的谢恩·奥利弗(Shane Oliver)等经济学家最近的预测，即墨尔本和悉尼的房地产价格可能会经历20%左右的跌幅。

在过去一年里，随着拍卖清空率继续下滑，预计的下滑幅度不断加大。

其他经济学家警告称，由于市场上的房产买家逐步减少，而预计澳储行明年将会加息，因此价格下跌可能会更大。

奥利弗表示：“现在仍是谨慎对待房地产投资的时候——尤其是在墨尔本和悉尼，那里的房价依然昂贵，房价可能进一步下跌，租金收益率非常低。”

独立智库格拉坦研究所（Grattan Institute）的住房专家、研究员布兰登·科茨（Brendan Coates）表示，“最大的问题是，如果房价继续下跌，借款人是否有能力继续支付抵押贷款”。

“利率上升是一种风险，”科茨说。“对许多投资者来说，从只付息贷款转向本息贷款也会增加他们的还款压力。但更大的风险仍然是失业。就业率也是住房可负担压力的重要指标之一。如果失业率飙升，就意味着住房可负担压力加大。将使许多澳大利亚人更难偿还抵押贷款，给银行带来更大压力。”

参考资料：

https://www.afr.com/personal-finance/more-than-350000-households-at-risk-of-negative-equity-20181025-h1732r