如果新盘精装修不能贷款
今天有个传闻其实挺劲爆了。据网络消息突发！成都新盘开始试点清水备案，精装另行单独签约
经今日取证的金牛区某楼盘确认，成都已开始试点：
新取证的商品房备案只有清水价格，不含精装价格。
精装已不能贷款，由买家全款和开发商另行签订合同，支付细则由开发商通知。
目前只是试点，还未看到官方发文通知，大家等待官宣，不要盲目认定。
这个政策瞬间轰动，连外地大V都知道。
这里给大家分析下这个试点，实际啥都以官方为准。
不信谣，不传谣。
都知道914过后成都的二手房起到了很好的调控，之前给大家分析了下，可以看往期文章，不满5年增值税5%。
里面说了，新盘的热度就会出来，虽然实际总价门槛在那摆着，高总价楼盘还是去化不高，但购房者面对5%突如其来的成本也更倾向于新房。
这个政策无疑又给新盘一个调控。
举例子，就拿昨天取证的保利时代的入门级房源。
精装总价283.5w，清水总价221.5w，精装总价65w。
一般购房者都是首付3层。
全拿精装首付85w。
只拿清水首付66.5w，首付少了19w。
然后精装这边怎么办？民间传闻是2年分期付款，这个分期怎么办？还有就是2年一般就是交房的时间。
如果是一年付一期，就是32w。
签合同肯定会付款一笔，相当于首付变成98.5w。增加了13.5w。毫无疑问，首付比例是提高了。
这里开发商会不会很长的分期？个人觉得房子都交给你了，我还有空继续和你折腾？
贷款是打包房子给银行，开发商卖了就没事了。所以这个分期应该会以交房作为一个尾付款。
如果3年收房，比如麓湖，那么在3年做分期，如果一年收房就是1年。如果像华发与龙湖青云阙这种现房销售，会不会分期？明显很难。
毫无疑问这个政策加重购房者初始的购房成本相当于提高了首付。
比如假如以保利时代作为一个案例：
保利时代相当于首付加装修，购房成本从85涨到132w。
首付比例达到近55%（未全部给，近似40%多）。一二三年实际很没意思，但一二三年你去贷款也会产生利息，这种开发商应该是免息的。
以目前成都精装新房市场，普遍面积是90（人才公寓与tod）——256（豪宅大平层）。精装限价是在4199（普遍开发商只要想能住人，都会打满。）
精装成本在38w-107.5w。
这个试点会不会普及，我们不得而知，毕竟成都有特例的楼盘一堆，比如交房就办产权的龙湖樊城，比如交现房的龙湖青云阙，比如马上要土拍的限销售清水价的21000与13000成华区与新都地块。没准就是一个奇葩热闹。
普及效果会如何，
传递的什么精神？
1.降低杠杆
这个杠杆主要是指我们和银行打交道，因为银行风险直接对应的可不一样，金融风险与司法风险，刚刚给大家算了保利时代的，清水首付降低，银行贷款额度就小了。
像成都现在这个利率也反馈房贷额度吃紧。
这个试点确实也帮助银行的额度收紧。老百姓和银行之间的杠杆额度降低。这作为上面来说确实是积极的。
2.降温新房市场
由于2020914政策，打击二手，很多的购房者会为了省这笔“冤枉钱”更倾向于新盘，新盘火热成新闻，比如万科天府新区灯塔高总价去化率如此好全成都家喻户晓，成都的川发天府上城，凯德卓锦万黛火热报名成全国新闻。新盘会作为一个新闻题材，不过二手不过分谁去关心？
开发商也没热情，毕竟新盘已经很贵。比如多少人知道这个？
因为新盘的新闻价值太大，914如果打击了二手，那么出个补丁降温新盘也是可能。不过存量清水新盘呢？也会火热，比如凯德世纪名邸，比如蓝润陇门，比如CFC金融广场。
3.去化存量房
成都目前新盘中卖清水房，实际都是以前的存量地块，新开盘的卖清水的，基本没有，像保利和光屿湖，金隅金成府装个样子嘛都要去申报叙利亚装修。
存量新房之后，新土拍之后，基本没有开发商做清水项目（别墅除外）。
即使是人居，如今的清水房真的是卖一个少一个。不过也有德商锦麟天玺，中南樾府这种后拍之地拿到清水卖的机会。这可能也是去化存量清水房的一个刺激。
4.响应房住不炒
精装不能贷款，加大成本，降低杠杆，这不就是房住不炒么？
套利成本加大。
当不备案精装价格，将装修作为一个和开发商之间的消费行为，自然备案均价就下来了。
1.开发商会舍精装卖清水么？
不会。
卖成品房可以说是一个雷都很难打动的方向。
2022年成都将普及成品房销售，这是2017年后就有的精神，所以大家也清楚看到这几年装修房是普遍。
即使像蓝谷地禹州晏山河这种单价是周边二手房两倍的新盘还是卖的精装房。
只是今后的开发商会不会普遍学保利，金隅这种卖叙利亚装修“成品房”。
2.开发商会不会不好卖
这是肯定的肯定的，因为限贷是楼市最好的调控工具，我们大部分买房都要贷款，一旦少给贷款机会，一定会很难支撑。
但开发商不好卖不代表会腰斩，因为对手盘是开发商，开发商是商人，要商人亏本卖怎么说不现实（不排除有这个可能），成本摆在那。
但开发商有专业的销售团队，就是去化时间长的问题，在成都有大量卖了几年甚至几十年的楼盘，开发商也没降价处理啊，像现在一年卖完在16年以前简直就是牛逼，还不说这种盘现在比比皆是。
我们现在开灯塔首次开盘去化94%，不少人还说没清完，在14年仁恒滨河湾开盘可是只卖了个位数。
要不然为啥在以前楼市这么多不好卖的留到现在变神盘？
所以试点后不过是把开发商拉回了以前楼盘不好卖的周期，大家今后可以好好挑高价盘，开发商打折促销会像以前一样普遍，比如最近的万科天府锦绣，城投绿城凤起兰庭，西派金沙都开盘给了很大的优惠。
即使装修不能贷款，但开发商在这块上也会协调，比如今后给长期分期？比如送装修？比如送彩电啊？比如送物业费啊。
至于这个试点，加大了新房的入门成本，肯定会拦截一部分以前的购买力，起步资金抬高。但全款的土豪们其实挺不受影响的。
对二手啥影响？
主要来说还是门槛与成本，买不起新盘的只有看二手，该摇的新盘照样摇，只能说二手整体门槛与成本确实比大部分看得上的新盘低，有一定刺激作用。
这个试点会不会普及，我们以接下来的楼盘为参考，以官方消息为准。作为一个马前炮先解析下。