成都地价上涨也不要焦虑，不要被地王带了节奏
这个啊，上车的开心不已，恨不得奔走相告，没上车的，焦虑不已，觉得自己可能再也买不起房了。
这次拍地是怎么一回事呢？
3月16日，位于锦江生态带，约75亩住兼商用地，以12897元/㎡+41%无偿移交统筹住房被佳兆业竞得。
宗地：天府新区华阳街道二江寺村六、十一组，鹤林村二组
面积：75.81亩
商业占比上限：5%
可开发体量：10.11万㎡
建筑密度：不大于20%
成交楼面地价：12897元/㎡
配建并无偿移交统筹住房：41%
现在都知道，实际地价=表面地价+移交成本+公共配建。这个无偿移交统筹住房比例着实很高。
至于大家对于移交的成本预算，各有各的看法，你觉得移交要特好，成本肯定高，如果你觉得移交的质量马马虎虎，成本也低，所以对于实际地价的说法肯定很大的主观认识空间。
但这个地价实际可能就在23000-26000，30000+肯定算高了，故意抬高了建安成本。
大家如果去看过有移交产品的项目，肯定是知道，移交的货色是远不如正宗产品的。普遍2t2，移交的可能就是2t4了。
其实成都地价破20000+早已不是新闻，高新区，锦江区，成华区，青羊区早就有。
上一次这么火爆一个是武侯区的金茂，高新区的金隅。
有议论的还有锦江区的建发，锦江区三圣乡的华发，锦江统建。
这块地为啥这么高？
上面的地王大家都知道，好位置大家都看好，地王都在好位置，看位置大家也知道很好，处于热门的锦江生态带。周边已经越来越成熟，这块地还临江，更是舒服。
上面图可以看出，临近已入住既繁华的生态带起步区，很多沈阳路下边还有滨江生态带，其实还有一片临江区存续大量土地。
这个临江区域潜力无限，可以说是起步区的plus2.0。区域界面也很成熟，大牌开发商云集，德商，万科，保利，中海，首创。
肯定引发开发商亲赖。
不得不说，天府新区的地价其实已经跳涨创新高，接近五城区与高新区。
其次同一天还有龙泉西河的拍地，不过二圈层拍地往往被忽略，毕竟起步价都没超越，而龙泉驿西河112亩宗地则采取“设置最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”方式进行拍卖，起拍楼面地价为4950元/㎡，最终由华润以楼面地价5650元/㎡+30%无偿移交竞得。
其实算下来的话，这块地在西河也已经是新高。
前不久的双流也创了新高，双流航空巷招商以楼面地价12075元/㎡拿下，无偿移交租赁住房比例为34%。
这个地价突然拍高，其实也是预料得到的，不仅仅是最近的市场火热，还源于之前的集中供地预期，这个我也分析过
所以就如预期一样，土拍会厮杀激烈，本来之前的开发商资金监管是要降温地价，但如今集中供地预期。
所以开发商积极拿地也是对的，要不然集中供地预期下来，到时候地都抢不到。
加上最近行情好，像之前顺销的高价新盘去化都挺不错的，锦绣熔断，和光清盘，开发商也有信心。
其实成都的地价在年初就越来越火，不少区域都新高，五城区几乎都逼近两万。
其实地价明面不高，但移交比例，从去年到新年来看，是越来越多。
其实移交这种，无非就是人才公寓，公租房这些，这其实也响应了两会精神。
是不是都觉得很焦虑？
焦虑的主要原因还是在价格，地价越来越贵，房子长远也越来越贵？
是的，新房肯定越来越贵。
关于地价的理论以前的文章我也写过，大家可以阅读
每次出地王，大家都很亢奋紧张，但过段时间该干嘛就去干嘛，然后又出个地王，又亢奋。
地王就如同销售中介媒体给你的心灵鸡汤，素材就那么一天。至于与二手之间的关系也写了，大家不要过度觉得会很影响你在现有市场购房。
这里再给大家土拍新的理解。
土拍价格高，你是怎么来看这个问题。
1.地价高，成本高，所以房子更贵？再不买你买不起了？（这就是中介与销售的逻辑）
为啥一定要买高地价项目？为啥上车一定选这个项目？这个项目一定卖得好么？
很多只顾宣传高地价，但不宣传高地价尴尬的，打开购房通，点击在售房源，拿北门地王二圈层地王举例吧，大多销售得不好，中南樾府地价10000，现在不也才12000么。
所以地王卖得好不好，不会逃离价格的逻辑，比如，你把天府锦绣开到大邑去，大家也知道结果了吧，你把中南樾府开到金融城，我相信现在估计已经封盘了。所以开发商也可能站岗。
销售与中介要的是成交，你站岗与否与他无关。
2.开发商不比你聪明么？人家背后团队，敢拿地肯定看好。
开发商看好是肯定的，这种说法是圣化开发商，要不怎么解释我说的北门地王，二圈层地王，还有就是忽略了开发商盈利模式的多样性。土拍，是高周转的现金流模式，还正好现在放水融资很容易，开发商买地大多是要借钱的，为啥房企负债率高，就和大家贷款买房一样，100w首付三成买个330w的房子，升值到600w，几年赚了起码200w，和330w全款赚270w谁爽？为啥我国首富大多做房地产的，所以开发商地拿的高，也不担心。
赚多赚少的问题。
所以你看神盘为啥明知倒挂严重也会积极开？
开发商的帐和你是不一样的，怎么卖没准也能赚。大不了我捂地等涨价再来？成都捂地的还少么？
大不了合作开发，或者转给缺地但融资能力强的开发商，直接套现。比如你看青云阙拉两个卓越融信，生态带的产投那块地听说可能中铁建来了。
而且开发商还有专业的销售团队，你也经常接到某开发商的骚扰电话吧。
3.土拍带来二手的水涨船高？
这个在上文土拍中已经举例了几个，锦江蓝谷地禹州宴山河，武侯新城七里晓月金茂府。
房价不如地价。
今天其实这里要说的，今后很多新盘不一定卖得赢现在的二手，为啥？因为现在很多新盘没赠送了，公摊还特别大。
所以，地王要理性分析，不要被带了节奏。今天有地王，明天来个边角料地段不出地王了，就没人宣传了，一年到头，地王的话题总会来几次。不过新盘确实越来越贵，卖一个少一个。
好了
由于目前的市场与预期集中供地，地王肯定越来越普遍的，不过没必要因为地王焦虑，新盘限价还是存在，没有打破，地价再高，天花板在那。你们看金沙地王，大源地王，还有马上来的建发锦江地王开多少，去售楼部不要听销售说多少，最近某项目我去看销售说2.8起，实际2都有。
理智看待地王，不要被地王带节奏，房住不炒。
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