捡漏法拍房第一步，学会看拍公告
不论是在二手市场购买房产，还是通过网络拍卖平台竞买法拍房，深入了解房源都是不可或缺的重要步骤。
在法拍市场，法院不会像中介机构那样，把房屋背景调研的清清楚楚告知买受人。所以，想要了解房源情况，就必须先学会看懂法拍房竞买公告。
然而一套上拍的法拍房配有几千字甚至上万字的公告。要想读懂公告中密密麻麻的文字，对没有接触过着这个行业的竞买人来说，并不简单。
（某标的全部上拍公告）
今天，我们就来聊一聊，法拍房上拍公告中有哪些是需要特别注意的，又有哪些需要注意但是上拍公告中没有体现的，以及我们该如何获取法拍房深层次信息。
01
公告中有哪些需要我们特别注意
以京东上拍的一套法拍房住宅为例，上拍页面主要有八个部分：出价页面、竞买公告、竞买须知、标的物详情、保证金须知、出价记录、优先购买权人、相关帮助。
出价页面
（出价页面）
打开标的上拍链接的第一眼，就是出价页面。
这一页面主要是简要概括标的信息：具体位置、拍卖时间、起拍价、评估价、保证金，以及加价幅度。
缴纳保证金报名之后，竞买人获得参拍资格后，就可以在拍卖时间内，出价竞拍。
竞买公告
参拍之前，一定要仔细阅读竞买公告！一定要仔细阅读竞买公告！一定要仔细阅读竞买公告！
（重要的事情说三遍）
值得注意的是，法拍房的竞买公告，相当于二手房的购买合同，是具有法律效力的。
它规定了法拍房的竞拍方式及具体交易流程，即使房源不同，但竞拍公告的大体框架是一致的。
竞买公告规定了法拍房的竞拍方式及具体交易流程，一房一议。
一般竞买人需要注意：拍卖时间、竞拍规则、购房资格确认、瑕疵担保责任说明、全款时间、税费承担方式。
（竞买公告页面）
在网络平台拍卖的法拍房，遵循网络竞价方式，一般以起拍价增价参拍，并设置延时出价功能。
如果拍卖时间为三天，在最后一天上午十点结束拍卖，只要有竞买人在结束拍卖前最后五分钟出价，则拍卖延长五分钟。
也就是说，法拍房“竞拍战”火力，在规定的拍卖结束的那一刻，才真正开始。
上海法拍房限购后，上拍公告中一般都添加了确认上海购房资格的一项要求，如无购房资格将承担悔拍等法律后果。
竞买公告中规定的“拍卖成交余款”的缴纳时间，就是全款时间。
一般情况，全款时间为拍卖结束日之后的第七个工作日，拍中的竞买人必须在这个时间内将资金打入到法院的指定账户。
如果涉及银行贷款的，就务必提前做好资金规划。
和二手房的税费承担方式不同，法拍房的税费在竞买公告中就约定了由谁承担。
如果是税费各付，那么竞买人过户时需要支付契税，垫付个税、增值税及印花税等；如果是税费全付，那么竞买人在过户时需要支付过户所需的全部税费。
高额税费的风险必须要再行调查，竞买公告中无法获取关于具体税费金额的计算。
竞买须知
（竞买须知页面）
竞买须知与竞买公告一样都是具有法律效力的，如果说竞买公告是针对于某套具体法拍房的购买介绍，那么竞买须知就是告知大家，在购买法拍房之前我们需要注意什么。
特别要注意的是《竞买须知》的第五条款---拍卖标的物权利负担及特别告知，例如上图这套标的，我们可以看到“有人居住”，有占用的房子该如何处理？从《竞买须知》中是找不到的。
其余需要特别注意的就是优先竞买权人的认定，如果该法拍房有优先竞买权人，那么当与竞买人的出价价格一致时，优先购买权人有权利优先成交。
标的物详情
（标的物详情页面）
标的物详情主要包括三个部分：附件、表格说明、看样图片。
需要注意的是，法拍房的上拍周期比较长，很有可能标的物详情中标注的信息与实际房屋信息不符合。
这并不是公告页面出现bug，而是在《竞买公告》中第五条例中就已经提前说明，“五、标的物以实物现状为准，法院不承担本标的瑕疵担保责任。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”
因此，不管标的物详情中如何标注，都要以现场调研为准。
保证金须知
（保证金须知页面）
保证金须知主要包含两个部分：保证金的缴纳、保证金的处理。
其中规定了保证金缴纳依据、缴纳流程及保证金后续的处理问题，一般保证金的金额为起拍价的10%。
出价记录、优先购买权人及相关帮助
（出价记录、优先购买权人及相关帮助页面）
出价记录、优先购买权人主要起到网络公示记录作用。
参拍时出价记录会随竞买人出价随时更新；若标的有优先购买权人，会在该页面显示；相关帮助主要是帮助竞买人理解司法拍卖房产的交易流程。
司法拍卖房产属于司法强制执行的一种，受相关法律条文的规定，参拍时的出价记录会随竞买人出价实时更新并公示在上拍页面中，拍卖开始前不显示出价记录。
有优先购买权的竞买人，在与其他竞买人出价一致的情况下有优先购买权，若有会在该页面显示，没有显示有优先购买权人的标的正常参拍即可。
对于第一次参拍的竞买人来说，相关帮助值得花点时间好好研读，以便理解司法拍卖房产的交易流程。
02
公告中未显示，
但对于参拍非常重要的信息
学会看公告，只是了解法拍房信息的第一步。但光理解了公告里的内容，还远远不够。
想要安全的买到房子，拿到产证顺利交房，竞买人还需要知道房源的更深更隐秘的信息，主要包括：案件缘由、实际房型、真实市场价格、标的市场热度、税费规则、能否贷款等等。
案件缘由---法拍房都是因为纠纷引起，所以还要关：
这套法拍房为什么被法院处置？
被执行人到底欠了多少债？
这套房子拍卖之后其余的债主还会不会再纠缠？房子现在有没有人住？
能不能顺利清场？
······
这些案件背后的故事，其重要程度不亚于上拍公告。
关于案件背后的故事我们之前的案例也讲过：
实际房型---买二手房的时候，房型是所有人最关心的事项之一，可是在法拍房的公告里是不提及房型，只显示面积，并且有很多房源是不能实际看房的。
真实市场价格---上拍公告中的评估价并不代表真实市场价格，评估价的认定方式有四种，被执行人协议价、评估公司询价、网络询价、定向询价。
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也就是说，在参拍时，公告中的评估价仅供参考，与市场的真实价格可能存在偏离，不能简单以公告中的评估价为依据设计资金方案。
了解真实市场价格，我们才可以：
知晓真实情况，避免冲动参拍；
结合竞买人实际需求，给出合理出价范围；
知道出价策略，给出竞价技巧
……
对于参拍人来说，法拍房的公告是参拍的必修课，但仅仅是基本的入门课。
大量公告之外的信息需要通过多次的现场走访、深度调研才能获得。
依据团队多年的参拍经验综合考量，我们总结了法拍房尽调的完整方法，并形成了一套标准的尽调模板，为每一套法拍房制作尽调报告，帮助买房人安全参拍。
尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。