朱孟依难题：合生创展的发展魔咒
原创：一号地产
作者： 海哥
这年头，最不好干的可能是打工人。
打工人中最不好干的，恐怕就是地产公司的总裁。也就是外界俗称的职业经理人，别看外表光鲜，只不过是一个高级打工人而已，其中心酸，不足为外人道。
有媒体统计了一下，今年以来已经有500多位房企高管发生了变动，其中200多位是离职。
高管中的总裁一级的去留，自然为业内注目。比如前新城控股联席总裁陈德力加盟宝龙，前新力地产总裁陈凯新近入职卓越，以及现任实地集团总裁刘森峰的“去留反转门”等等。
今天一号君要叨叨的是合生创展，他们家不仅费总裁；二代接班之下，公司发展战略又撞上“三条红线”，腰疼不疼不知道，反正是不容易起来了。
01
合生创展频失总裁，这在业内基本都知道，就因为他们家总裁老离职，一离职就耽误公司发展。
要知道合生创展家的总裁，是真总裁，相比于现在市面上执行董事长、执行总裁、副董事长、联席总裁之类眼花缭乱的高管头衔，合生创展家的行政总裁含金量要高许多。而海哥当年出道时，合生创展还是房企江湖里的“华南五虎”之一，当然这几年已是泯然众人了。
11月2日，合生创展发布公告称，公司行政总裁席荣贵辞任，理由是“希望投入更多时间处理个人事务”，同时辞任了公司执行董事、财务委员会成员等职务；接任者张帆，接任了席除行政总裁外的其他职务。
而席荣贵之前，合生创展的总裁位置可是空悬了6年，席本人也仅干了两年多。
不过今年亦是合生创展备受关注的一年，除了总裁离职，二代朱桔榕正式接班、豪掷百亿拿下分钟寺地块，以及前两天被外界戏说的地产主业不行，豪掷百亿亿港币炒股、浮盈38亿的股市神话。
说句题外话，我们散户几千几万的叫炒股，人家豪掷百亿的叫投资，呃，也可以叫做割韭菜，这把镰刀的收割生意收益不错，超过了半数以上千亿级房企今年上半年的净利润呢。
合生创展的“短命”总裁魔咒似乎从公司创立之初就开始了。
公司创立28年以来，席荣贵之前经历了薛虎、陈长缨、武捷思、谢世东等四位总裁，其中前三位任职均不满三年，而早在谢世东、武捷思之交的2004年，合生创展的销售额已破百亿，彼时现在的行业巨头的如碧桂园、恒大、万科、绿地等都不知道在哪里呢。
02
兜兜转转，无论是外请的银行系背景高管，还是自主培养高管，此后也源于最高职业经理人的轮替，合生创展也在房地产行业“大干快上”的好年月里逐渐沉沦，甚至成为不入流的“小开发商”。
十多年过去，合生创展目前的销售额也仅只有200多亿。
许多人将合生创展这失落的十几年归结于公司实控人朱孟依对职业经理人的不放权，公司治理高度家族化，或许这仅仅是合生历任总裁都干不长的表面原因。
归根结底，还是公司治理上的落后，无论是内部暴露出的流程繁琐、沟通不畅，甚至是七大姑八大姨的把持朝政等等，公司哪怕上市之后，仍未建立起规范的治理体系，导致了“老牛拉新车”的不匹配。
进而致使公司人才队伍不尽合理，一线公司裙带、内耗严重，公司规模上不去也就自然而然了。
内卷化就像一股泥石流，所到之处寸草不生，关键是老板还觉得是自己掌控力强的表现。
不过凭心而论，合生创展的历任总裁，无论是从专业度还是敬业度来讲，都是值得肯定的。
要知道，在2008年底公司实控人朱孟依受黄光裕案牵连，被有关部门带走协查“消失”了9个月，合生创展遭遇银行停贷、资金链断裂、股价遭遇暴跌等，是谁带领全司上下除夕夜都在加班卖楼，最终度过危机？
03
“打仗亲兄弟，上阵父子兵”，既然职业经理人老朱不放心，那就悉心培养二代接班。
就在今年初，朱孟依把合生创展的接力棒正式交到了女儿的手中，说起来退居二线担任“战略规划顾问”，但实际上退而不休甚至更加隐秘的活跃，下文会说到。
不过说起这位1989年出生的二代朱桔榕，人家那会儿还在中国人民大学上学呢，就已经开始担任家族企业的高管了。
据公开信息，从2007年开始，朱桔榕就从实习生做起，到2009年12月，开始在合生担任总裁助理，分管公司财务、人力行政管理等方面工作，2012年担任合生创展常务副总裁，2013年7月11日担任副主席职务。
不仅是上学期间就在合生创展任高管，而且是一毕业就巅峰，履任副主席。但我们大小姐却说，因为在自家公司工作还耽误了学业。上一个这么说话的是不是撕葱少爷？
地产二代一开口，就是老凡尔赛人了。
随着二代的接班，作为没落老旧贵族的合生创展也展现出新的生机来。
大干一场是必须的。
今年5月份，合生创展在北京市场创造了10天内豪掷179亿拿下三幅地块的记录，一时间京城房地产市场为之侧目：
地产二代可不是只有一个杨惠妍。
随后又拉入世茂进行合作，在分钟寺地块上打造合生top级产品缦系产品。就在前两天的11月24日，搞了一场盛大的发布会，并公布了案名“合生缦云”，据说户型定位在180平以上，价位在2400万左右。
就在一年前，作为合生内部顶豪的缦系作品“缦合北京”首度亮相，彼时盛友如云。如今一年过去，海哥还亲自去看过该项目，主要是450-900的大平层，单价就达到了18万，在帝都也算是顶配级别了。
只不过该项目营销上曾大把花钱、大力造势，却去化寥寥，或许也促成了分钟寺项目的降档。
在合生高举高打的背后，却是大大的不合时宜。因为就在7月底监管层就对房企融资祭出了“三道红线”。
当高调回归、重启规模之战遇到了“三条红线”，岂止是被青春撞了一下腰?
根据合生创展半年报，截至2020年上半年，合生创展的土地储备约3170万平方米，其中一线城市土地储备为1174万平方米，占比为56%，华北区域占据了大头。
财务方面，公司负债总额超1700亿港元，较2019年末上涨31.69%。同比2019年中期约1148.8亿元，增长约48%。债务总额由633.9亿港元增加至888.94亿港元，增长40.2%。
与此同时，上半年的借贷成本总额上升至28.15亿港元，与2019年底相比增加38%。
数据显示，合生创展的现金短债比为0.9，净负债率则大增至92%，剔除预收款后的资产负债率为66.6%。
如此看来，除了现金短债比已触及红线外，目前合生创展的净负债率和剔除预售款后的资产负债率也已逼近监管红线。
销售方面，合生创展前10月全口径销售为254.87亿元，完成全年目标350亿的72%，相较前9月的仅完成目标值60%的表现，10月份虽然以价换量有了提速，但全年完不成指标也是基本落定的事。
在二代年少气盛之下，合生创展未来的发展仍旧危机重重。
04
合生创展在海哥眼里越来越不像一家地产公司了，除了半年报时明确了股权投资成为公司的重要发展方向外，还在于实控人朱孟依退居幕后的资本腾挪术。
确实，做房地产那么辛苦，还赚那么点钱，不如股权投资来的快。
其实在上文提及的豪掷百亿炒股之前的半年报，就已经披露上半年新增了28.36亿港元的股权投资收入，占营业收入总额的26.4%，已成为仅次于房地产的第二大收入来源。
海哥预计，如果接下来科技股没有黑天鹅的话，预计全年的炒股浮盈能占全年净利润的35%以上。
而朱孟依不仅在二级市场买科技股，还亲自下场买科技公司。
这么多年了，还是舍不下亲自操盘的“爱好”。
11月3日合生创展发公告称，合生创展以1.82亿美元入股优选好生活，同时将这家公司注入至合生活和合生商业。
具体操作是以1.82亿美元入股朱孟依全资拥有的元知开曼，占其扩大后股本的20%；元知开曼则以相同金额“反向”入股该集团旗下合生活（物业公司）和合生商业，占其扩大后股本的20%和30%。
而扒开这次交易多方的股权关系发现，这家号称“科技+生态”、“AI技术”、为开发商及中介提供交易配对及平台技术服务的平台公司——优选好生活，其实控人最终指向朱孟依次子朱伟航及母亲刘惠英，各占99%和1%的股权；元知开曼则是朱孟依100%控制的离岸公司；而合生活和合生商业的大股东无疑也是朱孟依。
这么一看，朱孟依通过一系列的关联交易，一分钱没花，这么左手倒右手，倒是多增加了合生活（物业公司）和合生商业各20%和30%的股份。
这笔交易是否等价，海哥不清楚，因为合生并未公布估值报告的具体内容和计算方式。
倒是小股东们很不满，“一分钱不出，拿走了20%的物业股权。本来就是大股东，在合生创展里股份已经那么高了，还要赚小股东便宜。那个好生活还能赚钱？”
朱老板肯定不是在乎好生活是否赚钱，肯定在乎的是作为物业板块的合生活和商业板块的合生商业，如果上市了，那这部分股权带来的增值可又是一笔巨额财富，而且这钱是进朱老板个人腰包的。
真不愧潮汕老板，打得一手好算盘。
End.