云南「城改王」来西安操刀杜城村改造，能否带来惊喜？

“南帝”俊发，能否在「杜城论剑」中突围而出？

 文 | 何足道 

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在金庸的武侠小说中，“大理段氏”的存在感非常强。《天龙八部》男主角之一的段誉就不必多说了，堪称“含着金钥匙出生”，然后一路开挂走向人生巅峰的“天选之子”。

而“射雕三部曲”中，大理段氏的出镜率虽然不高，但重要性却一点儿都不低，尤其是以“一阳指”独步天下，武学修为登峰造极的“天下五绝”之一“南帝”段智兴，更是书中的重要人物。

在房地产界，也有一个开发商，堪称「地产界南帝」，那就是云南最大的地产商「俊发集团」。

小说中的“南帝”最让人佩服的不只是武学修为，还有他的人品。舍命救黄蓉、帮郭靖保卫襄阳、舍命点化裘千仞等等事迹，都让人好感倍增。

而「地产界南帝」也不远千里来到西安，不为“华山论剑”，而是参与西安杜城村的旧城改造项目。

▲俊发集团在西安成立的全资子公司（图源见水印）

和沙井村、边家村、鱼化寨、八里村、吉祥村等大名鼎鼎的城中村相比，杜城虽然是南郊最大的城中村，但在西安知名度并不高，除了周边居民和外来务工者之外，可能只有旁边的欧亚学院学生最熟悉这个村子。

▲杜城村实拍（图源西安扑通）

事实上杜城村已经有3000多年的历史，最早形成于西周，曾经是杜伯国的都城，也是古子午道的起点，在西安是都城的年代，一直是进京官员和南方客商歇脚的地方，十分繁华。

将这样一个大型城中村改造项目交给一个大多数人连名字都没有听过的外地房企，可能很多人心里都会有一些忐忑，万一成为下一个「西江月」呢？

▲杜城城改围挡（图源网络）

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大家有这样的担忧是正常的，毕竟关于「俊发地产」，绝大多数西安人都是陌生的。

这是一家集房地产开发、房建工程、市政道路、物业服务、商业及酒店运营及其他多元板块为一体的全国性综合集团公司。

成立于1998年，目前是中国地产50强企业，位列中国物业服务企业30强，也是中国房地产「城市更新」10强。

在民间，俊发有着「城改王」的称号，因为连续十多年占据云南销售排行榜榜首位置，又被称为「云南地产一哥」或者「云南王」。

▲俊发地产项目（图源官网）

总而言之，俊发是一家地方色彩非常浓厚的开发商，创始人「李俊」也是一位非常具有传奇色彩的人物。

根据网上流传的信息，李俊是一个「富二代」，但是并没有选择进入家族企业子承父业，而是不到20岁就开始出来创业。

在创办俊发地产之前，他做过贸易，也涉足过汽车销售和维修，直到1998年正式创立俊发地产，并在之后的十多年将俊发发展为云南地产领头羊，自己也成为云南首富。

▲李俊（图源网络）

2001年，李俊曾遭遇过人生的滑铁卢，不过在2004年上演了一出「王者归来」的戏码，邀请时任万科董事长王石前来站台，王石还担任俊发地产的独立董事和顾问。

▲李俊和王石（图源网络）

早在2000年，李俊就与王石结识，当时在王石的建议下，他处理掉公司与地产无关的所有业务，一心一意只做房地产，而且改组了俊发集团，成为云南首个实施职业经理人的地产企业，首任CEO就是王石推荐的袁昆。

▲李俊、王石、袁昆合影（图源网络）

从那时候起，李俊就和王石结下了一段「师徒情」，俊发早期一直是「万科模式」的追随者。

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在官网上，俊发对自己的定位是「城市更新综合服务商」，2019年6月29日甚至成立了全新的「城乡更新集团」，专注于城改业务。

▲俊发官网截图

根据官网消息，截至2019年，俊发共操刀城市更新项目43个，改造面积1637万㎡，总安置30556户，总建面积5391万㎡。

▲俊发官网截图

但是俊发并不是像万达、富力、奥园、龙光等开发商靠城改起家。

俊发地产的起点非常高，成立第二年就独立投资开发了位于昆明市翠湖湖畔的「翠湖俊园」，直到今天依然是昆明的高端住宅标杆，目前二手房价在35000元/㎡左右。

▲安居客截图

虽然相对于碧桂园、万科、融创等房企俊发的规模比较小，但是俊发并没有通过「高周转」迅速扩大规模，而且目前聚焦的「城市更新」也很难做成高周转，因为这样的项目体量一般都比较大，配套也非常多，所以开发周期会比较长。

所以进入西安的外埠房企一般都不太愿意接手城改项目，毕竟相对于「净地」，城中村改造虽然潜力和利润都比较大，但耗时耗力，获得回报的周期太长，预期的风险也会大很多。

▲杜城实拍（图源西安扑通）

在旧城改造方面，俊发已经积累了足够的成功经验，目前为止昆明市改造面积最大的“盘龙区宝云片区城中村改造项目”俊发城就是由俊发操刀完成。

而且他们一直坚持「先安置、后搬迁、再拆迁」的人性化旧城改造模式，这样的模式无论是对政府、拆迁户来说都是比较认可的。

▲昆明俊发城改造前后对比（图源俊发官网）

从2011年开始，俊发正式开拓云南之外的市场，目前已经在成都、贵阳、南宁、上海、西安等城市布局了十多个项目，这其中有5个都是旧城改造项目。

2012年，俊发第一次在云南之外的城市参与城改，操刀“贵阳市黑石头城中村改造项目”，也就是后来占地面积2100多亩的贵阳俊发城项目，也是俊发城市更新模式在异地标准化复制的首个项目。

▲贵阳俊发城改造前后对比（图源俊发官网）

2013年，俊发又进入广西南宁，签约3300亩大型棚户区改造项目，计划用8到10年的时间建一个集购物广场、公寓、住宅、写字楼、酒店、休闲等为一体的CBD城市新型综合体。

俊发还是第一家在上海做旧城改造项目的外地房企，2014年上海市首轮获批的33个老集镇城中村中，俊发于2015年正式接手“青浦区徐泾镇老集镇城改项目”，总投资约107亿元，改造面积528.7亩，总建筑面积约54.03万㎡。

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根据雁塔区人民政府2018年6月发布的《雁塔区2018年重点项目计划暨任务分解表——前期重点项目》显示：杜城村城改项目的主体是「陕西乾和实业有限公司」。

按照原计划，项目改造综合用地1150亩，总建筑面积260万㎡，建设周期为2017年至2020年，总投资100亿元。

按理来说，今年这个城改项目就应该完工，不过大家也都看到了，事实并非如此，如此巨大的体量，乾和也许没有这样的开发实力，所以寻找「外援」就成了唯一的选择。

2018年10月26日，俊发集团与陕西乾和实业签订西安杜城村项目合作协议，意味着俊发正式介入杜城村城改项目，也借此落子西安。

▲签约现场（图源俊发官微）

2019年12月19日，俊发在上海举行青浦区徐泾老集镇“城中村”安置房项目开工仪式的同时，雁塔区杜城村棚户区改造项目房屋征收工作启动仪式也正式开始。

▲启动仪式现场（图源俊发官微）

根据俊发官微发布的消息，这个项目总投资约490亿，总拆迁改造用地2567.93亩，总建筑面积539.77万㎡，回迁面积60.73万㎡，可售面积294.63万㎡。

项目建设过程中，还将完善提升居民生活环境，配套地上建筑面积15.28万㎡的中、小学，其中中学144班、小学132班。

这个项目的预计货值超过500亿，而俊发集团官网显示，2019年的营业额是528亿，所以对俊发来说，这个项目也是重中之重。

从去年开始，杜城村已经开始动迁，因为疫情和其他因素的影响，中间有过一段时间的中断，目前已经开始恢复拆迁。

▲杜城实拍（图源西安扑通）

作为云南城改之王，俊发能否在西安复制此前的成功经验？会带来什么样的产品？我们拭目以待！