看完别哭！天河北二手房齐破10万/㎡！
晚上11点多，夜深人静，正当房产君困得想睡觉时，突然收到朋友的一段语音。
于是，我和朋友打了一个电话，没想到，一聊聊了86分钟。
我从他的言语里面得到一个结论：天河北的房子，最近涨价很猛！
我抱着怀疑的态度，打开了链家，结果一看，天河北还真的出了好多10万+的二手房。
就这样，我第二天一大早就去踩盘了。下面就是我在踩盘过程中的所见所感，在此分享给大家。
除了堵车之外，其实房产君还是挺喜欢天河北的，这里浓缩着广州的繁华，也很有居住氛围。
从林乐路公交站下车之后，便到达此次探盘的第一站：侨林苑，楼盘南侧的林乐路热热闹闹的，沿街的商铺、茶楼酒肆，添了几分生活的烟火气。
侨林苑总共有3期，1期紧挨着华阳小学本部（林和东校区），2期是独栋，楼下便是商业配套，3期楼龄较新（2003年建成）。
|侨林苑2栋底商
其中，3期的交投比较火热，除了楼龄新之外，还因为楼下有小园林，多数房源是小户型。
据中介介绍，小区最小户型仅30多平，总价低，比较受想买华阳学位房的买家青睐。
|侨林苑3期
走进3期小区，小园林树木茂密，很是静谧，整体环境也挺干净，顿时加分不少。据了解，小区是由万科物业打理，这也是小区卖点之一。
房产君所看的这套房子，是1室户型，刚好可以看小区园林，飘窗与开间差不多同宽，所以卧室采光不错，但白天不开灯的情况之下，厨房和卫生间就比较暗。
这套房面积约37平，业主报价375万，诚意出售，单价高达10万/平左右。
问及原因，中介透露，地段配套那些就不用多说了，最重要的是，这套房对口华阳小学本部，且学位不占用，业主对目前的楼市也比较看好。
为什么会这么看好？中介提到，天河北二手市场，其实从今年4月开始，就一直在涨价。
比如，号称天河北顶豪的峻林，目前已有房源报价高达13万/平。4-5月有房源挂1100万，到10月同户型房源要卖到1600万左右，短短5个月，就涨了近500万。
又如，隔壁的耀星华庭，4月开始就有房源10万/平成交，随后，其他业主的心态也有点飘，报价上调，目前来看，也有几套房源超10万/平。
房产君听完只是笑笑不说话，天河北华阳学位房，涨价底气是挺充足的。
毕竟，省一级的华阳小学位居天河第一梯队，师资力量的厉害也是不用多说。
不过，侨林苑这套房源的报价还不算最高的，同样配有小区园林的耀星华庭，已经有房源报价超11万/平。
据中介介绍，这里比较多面积低于30平的“迷你”户型，在天河北比较少见，报价也普遍较高。
|耀星华庭
但想在天河买这种小面积学位房的买家，也有一个顾虑：越秀对口学位房不能低于30平，除非是唯一房产或者居住地，才能由对口小学接收。那么，天河以后是否会跟进？
房产君看的2套房源，面积为24-25平之间，报价为260-290万，其中一套学位没占用，报价会较高。
据中介透露，买这里的买家，很多是为学位而来，小孩读完小学甚至还没读完，就开始转手，交投还是挺活跃的，从4月开始，这小区的房价，可能涨了5%左右。
房产君在现场看到，这样的小户型，进门就是卧室，没有窗户，另外带有卫生间和厨房，空间逼仄，而且较暗，不适合家庭居住。
所以，这样的房子很多是用于出租。从链家数据上看，每月租金2500-4500元左右。
看到房产君比较嫌弃这里的居住空间，中介推荐了另外一个二手小区——嘉尚国际公寓。
别看命名是公寓，但是妥妥的住宅，2009年建成，相对较新，同样对口华阳小学本部。
这小区由两栋楼组成，没有小区园林，而且梯户比挺高，5-24楼是4梯18户，25-33楼约30户左右。
房产君看的单位，同样进门便是卧室，约30多平，带有阳台，所以一进门便觉得敞亮一些。
中介表示，这样30多平的户型，如果学位不占用，有房源报价会高达360万左右，单价接近10万/平。
不过厨房被设置在阳台上，非常小，这操作也是少见。
由于空间稍大，采光好，楼龄新，所以租金会相对高些，链家上显示，这里的1室户型，每月租金可去到3500元以上，高于侨林苑。
这里房源的出售报价也不低，小区均价84706元/平，有房源已经报价达11万/平。
不过，相比之下，嘉尚国际公寓距华阳小学（林和东校区）要远于耀星华庭和侨林苑。
就在房产君感概华阳小学本部的学位房报价这么高时，中介小姐姐悠悠地说，那可以选择中怡城市花园，对口的是华阳小学（华成校区），房价会相对低一些。
|中怡城市花园
据其介绍，中怡城市花园总共有A-F六栋楼，小区内不仅有小园林，还配套了一个公立幼儿园，优先业主小孩入读。A栋有比较多的小户型，所以总价也不会很高。
|小区园林
|小区公立幼儿园
就在房产君兴冲冲地来看房子时，一上楼就傻眼了：我来看的是公寓还是住宅？4梯18户，走廊狭长，还像山路十八弯，仿佛随时会迷路。
据中介介绍，这里出租的比较多，周边写字楼的白领会选择在这里租房住。可以看到，中信广场、亚太世纪广场等高档写字楼都在项目周边。
房产君看了一套55平左右的单位，报价约360万，单价约6.5万/平，之所以房价会相对较低，主要是因为对口学校不是华阳小学本部。
不过，华阳小学本部就小区东侧，仅隔一条林和东路，不知这里的业主，会不会觉得有点扎心。
这套房子空间相对宽敞，有主卧和客厅，大面积的落地窗，增强采光并拓展观景视野，客厅和厨房、卫生间一体，但没有阳台，居住体验感不强。
尽管中介说中怡城市花园的售价相对会较低，但房产君从链家上看，这里有不少房源的报价，超9万/平，甚至还有房源报价已达10万/平。
其实，除了对口学校不是华阳小学本部之外，中怡国际花园本身的条件也还可以。
比如，地段较好，离林和西地铁站仅570米，周边有中信等高端写字楼；楼龄较新，2002年-2004年建成；周边的商业氛围非常浓厚；有万科物业管理，整体环境较好。
|林和西地铁站
|中怡城市花园周边商业配套
看完天河北的这几个二手小区，房产君也有几点感受：
其一、好的学位房，真的是硬通货。因为对口华阳小学，让这几个小区极具保值和增值性，很多家长买这里，主要也是考虑学位。
其二、地段是真的好，地处广州中轴，天河北也是广州的第二代CBD，这里有着广州最繁华的商圈，生活便利。
这几个小区，周边有林和西、广州东站等地铁站；未来，地铁11号线经过的天河东站，也在这几个小区附近；预计2021年通车的地铁18号线，将止于广州东站。这里的轨道交通，将更加便捷。
其三、这些单价比较高的单位，大多是小户型，而且学位不占用的话，会卖得更贵。但尽管单价高，总价相对较低，甚至200多万就能买到华阳小学本部学位房。
另外，这些小户型，一个楼层会比较多户，居住体验感较差，不太适合大家庭居住。
其四、这几个小区物业管理相对较好，有的小区楼龄尽管将近20年，但看起来也不会太老旧。
很想问大家一句：单价10万+/㎡，你会为了孩子读书买这种憋屈的小户型二手房吗？