割裂的上海楼市，陷阱与机会共存！
根据我们在一线的调研和观察，这一轮的走势，各行政区、同一板块内的不同小区分化得很严重。
我们在上海楼市的IP镰刀，一把比一把快...一文中强调了，教育资源是最强IP，其他都要排后站。
但令我们料不到的是，新房销售的遗留的IP效应以及行政区的IP意外地强。
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不知道大家有没有发现，各板块内的次新房业主都非常强势。
一般来讲，同板块内部的商品房，房龄相差10年的，价格相差10%差不多，但目前的情况是，差价在迅速扩大。
比如大宁板块次新楼盘的静安府，挂牌单价居然已经来到了接近15万/㎡，和翠湖天地平起平坐了。
而同样位于大宁板块的宝华现代城，还未有效突破11万/㎡。
令人不解的是，宝华现代城的位置远好于静安府，为马戏城站上盖，斜对过是大宁公园和久光百货，又对口大宁国际小学 风华初中，可谓是整个大宁板块的C位。
而静安府位置就在中环外了，对口的学校也不如宝华。
是次新房的品质给了业主们挂牌的信心么？我看也未必。
前两年静安府交房时曾有大规模的维权，还上了新闻，真石漆外墙用工不精，酷似动迁房。
图：静安府
虽然真石漆这个材料不怎么样，连嘉御庭这种顶级豪宅都免不了外立面修补，但刚交房外墙就鼓包的还是第一次见。
图：静安府
反观宝华，在上海本土口碑很不错，有宝华城市之星、宝华紫薇花园等多个高品质楼盘。宝华现代城虽然已经快15年楼龄了，保养得丝毫不比次新房差。
图：宝华现代城
所以，静安府并不是因为品质比宝华现代城高很多而显得更稀缺。
实际上，静安府去年还在8-9万/㎡单价徘徊，甚至有84000/㎡亏本挂牌的房源（新房售价为86000/㎡），而宝华现代城早已站稳9万/㎡。
也就是说，静安府在房价上一直是落后于宝华的，如今却诡异地实现了弯道超车。
我们再来看另外一处例子，位于市中心的新天地板块。
次新房的复兴珑御挂牌单价已经突破21万/㎡。
而几百米外就是浦西豪宅代名词的翠湖天地，还是在2017年的价格，我们在上海房价洼地一文中曾感叹过，翠湖居然成为了市中心区域的洼地了。
翠湖的房价这几年来一直在15万/㎡左右。就在不久前，复兴珑御房价比翠湖还低了不少。
原先，提到新天地的标杆楼盘，那肯定是翠湖和华府，鲜有人会想到老西门站旁边的这个玻璃房子。
而不到一年的光景，它就这么悄声无息地超越了。
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类似的例子还有很多，像前两年开盘价6万/㎡不到的万科天空之城，目前已经接近8万单价。
这种现象，光讨论教育资源、板块能级是解释不了的。同样一个板块内，为什么就它们表现最突出呢？
我们认为，背后的底层逻辑，还是次新房与老商品房业主心态上的差异。
老商品房，特别是15年房龄以上的，大多数业主都是在房价极低的情况下入手的。
比如刚才提到的宝华现代城，06年的售价仅1万/㎡，对于已经手握tenbagger筹码的业主们来说，一轮行情的起伏在他们眼里早已是波澜不惊。如果想要置换的，会倾向于务实地挂一个合理的价格尽快出手。
而次新房的业主们，心态就不一样了。静安府和复兴珑御都是2017年左右售出的新房，2020-2021年，是业主们第一次面临抬轿子的机会。
既然意识到行情来了，那干脆挂个一步到位的心理价位，一口吃饱。
这种想法非常符合人性。
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不光同一板块内的老商品房和次新房拉开了差距，行政区之间的房价也在拉开，浦东和闵行是先头部队。
三林板块，对口学校一般的金谊河畔的挂牌价也来到了8.5万/㎡以上。
三林好歹地理位置和地铁线路不错，近前滩。闵行则要更夸张一些，外环外莘庄的好世鹿鸣苑，小户型挂牌价已达到9.5万/㎡，大户型也接近9万单价。
如果说是对口的莘城学校有加分的话，对口平阳小学、贴近外环线的南方城也要差不多价格了。
浦东、闵行房东的强势，和这2个区的人口构成是息息相关的。
新上海人扎堆在浦东和闵行两个区。即使是南方城、好世鹿鸣苑这种老商品房小区，也有相当比例的新上海人业主。
与几代人在一个片区扎根的上海土著相比，新上海人对购房区域的选择更灵活，往往是跟着工作单位跑的。置换的频率也会更高，所以对于房价的变化更为敏感。
对于他们来说，手里的房产就是下一次置换的本钱。同一个板块、行政区有什么风吹草动，马上都会抱团跟上，反映到挂牌价里。
所以，在浦东和闵行“淘笋”，真不是一件容易的事情，几乎不存在时间差。
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各板块次新房以及浦东、闵行的业主对于行情的预期很高，挂牌价都一步到位了。
然而，最近调控密集出台，我们在一线市场观察到，房东与买房人的心态已经出现一些微妙的变化。
调控之前，团队有个成员想买大宁金茂府161㎡的四房，售价2400万，单价达到了15万/㎡。
金茂府是大宁板块的绝对标杆，房东的信心也是最强的，该房源没有挂到网上，通过中介朋友圈流通。
去看房的时候，被告知要提前预约，前面有20个人排队。一月份，房东惜售试盘、买房人焦虑的心境是很普遍的。
调控之后，市场平衡了许多。对于挂牌价很高的房子，买房人的观望情绪强了不少，听说那套房子到现在还未卖出。
面对当下的状况，我们对买房人有几点贴心建议。
1、不要太担心，对买房人最不友好的时间段已经过去。
2、浦东、闵行以及各板块次新房房东依然很强势，目前挂牌的都是一步到位的价格。
在这些区域买房意愿很强烈的，也不妨先拿其他区域的房源比较一下性价比。目前的差价主要还是房东心态的因素造成，并不是基本面的剧变。
3.正如我们在上海房价洼地一文中所述，上海土著集中的区域如长寿路、万里、阳城、大华等区域，房东都比较佛系，挂牌价合理，甚至有一些信息滞后。
看房、买房优先选这些区域。