热点城市出现“房荒”背后究竟说明了啥？

进入到2018年第二季度，西安、南京、杭州等热点城市的房地产市场，呈现远郊盘比近郊盘贵、毛坯房比精装房贵，二手房比一手房贵的奇怪现象，甚至还出现了“一房难求”的问题。而在当前的房地产市场上，似乎正在由之前的“去库存”，逐步向“房荒”转变。

易居研究院最新数据显示，截至2018年3月底，全国范围受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。而从历史数据发现，当前全国百城库存规模仅相当于2013年3月的水平，即库存规模回落到了五年前水平，全国去库存“战役”已经是效果明显。

现在的情况是，一边是各地频繁出台或升级楼市调控政策，目前各地发布的调控政策数量已经超百个。而另一边是热点二三线城市房价却在快速上涨，甚至出现“一房难求”局面，而且库存一下回到历史上最低水平。那中国房地产市场怎么会发生这样的奇迹呢？

首先，热点二三线城市乐衷于搞“人才引进”。一些二三线城市依仗着自己的发展潜力、就业机会、生活环境、财政优势，把一大批中高端人才一网打尽，而短期城市人口数量的激增，同时当地住房供应的滞后，这才出现了“新房难求”的问题。

比如，西安房地产库存减少，主要得益于人才落户政策。4月16日，西安市公安局在官方微博宣布，西安迎来2018年第300000位“新西安人”。但随之而来的问题是，西安当地有些楼盘一开盘就出现千人“抢房”现象，部分区域还出现了开发商要求全款优先、捆绑销售、捂盘惜售以及故意营造紧张气氛的情况。

对此，我们认为，多地出现的“一房难求”现象，反映了在“人才争夺战”的背景下，短期需求的急剧扩大，造成当地楼市供应承受巨大压力。在吸引人才的政策之下，一些二三线城市的优质地段、优质房源的需求会陡然增加，部分在售商品住宅项目短期内出现一定程度的供需矛盾，这也并不奇怪。

再者，部分城市摇号选房，也在很大程度上助推了当前“房荒”现象。地方政府之所以要摇号，就是防止开发商倒卖房号，让当地居民都享受到透明、公正的购房机会。比如，杭州楼市在“3·29”新政出台前，最为火爆的钱江新城板块，房号已经叫到50万元起，较为偏远的萧山板块，房号也要10万元到20万元。

不过，地方政府采取的摇号政策也带来了“房荒”问题。由于中签率很低，杭州最新摇号的中签率仅为6%，这也意味着供需比接近20：1，这等于是买新房犹如中彩票。

正是这样的摇号政策，也使当地本来无需买房的人也因不愿错失摇号机会而倾巢出动，甚至还有一位98岁的杭州老太太也要通过摇号替自己选房。在这种奇葩的摇号闹剧之下，供求失衡问题严重并不奇怪。

最后，地方政府的限价令，导致开发商推新盘的积极性受挫，造成楼市新盘供应量的急剧减少，以及一二手房价的严重倒挂现象。为了稳定当地房价，地方政府限定开发商在出售新楼盘时，不得超过周边楼盘的平均价，但开发商由于拿地时的价格也很高，如果按照地方政府的限定的价格出售，可能就会赚得不多。

所以，开发盘也想出了应对之策，就是放缓建造商品房的进度，等待地方政府放松限售令，以便可以更高价格出售新楼盘。正是由于开发商限制了楼盘上市的进度，这就造成了新房供应紧张，政府限定房价的新房楼盘“一房难求”，以及新房源与二手房源呈现倒挂现象。

现在热点城市房地产已不用为前些年“去库存”而担忧，恰要为房源供应短缺而烦恼。由于这些城市通过人才引进政策、摇号政策、限价政策等，扰动了当地相对平静的房地产市场，造成了短暂的房源紧张问题。不过，随着人才新政吸引力的不断释放，加之租赁住房的批量推出，热点城市房地产市场供需矛盾会逐步缓解。未来的调控方向上，坚持做好分类调控，遏制投机炒作，防控金融风险。