收购项目公司100%股权，这些协议要点一定要注意！
房地产开发商通过收并购拿地是增加土储的有力手段之一。
但收并购涉及项目公司和项目地块较为复杂的产权历史沿革、难以把控的债务风险以及交易本身的不确定因素等，使得开发商在通过收并购增加土储同时应重点把控项目风险。
本文旨在分析、讨论收购项目公司100%股权的协议要点。
通常在并购协议正式拟定之前，买方已经进行了业务、法律和财务等方面的尽调，已核查到项目存在的重大风险和法律瑕疵。
此后，并购协议就是前述各项工作的风险收口，并购协议应将前期核查的各项风险以及待解决的事项在协议中作出合理安排以及法律约束，促使项目落地的同时又能最大程度降低风险。
拟定一份合格的并购协议绝非易事，通常需要具备较为丰富的收并购尽调和协议拟定经验，能够把控交易的风险又能兼顾交易的达成。
但究其本质，协议各项安排本质上是出于利益诉求的权衡，并购协议拟定时至少要做到以下三对利益的平衡。
（一）买方利益和卖方利益的平衡
并购协议中买卖双方利益平衡是贯穿交易始终的，诸如交易价款的支付比例、支付节点，卖方和项目公司在过渡期内的限制，交易总价款的设置和调整等，都是买卖双方利益平衡的最直接体现。
（二）风险控制与交易达成的平衡
并购协议中设计的交易步骤及各项先决条件最核心作用就在于：风险控制和交易达成的平衡。
协议中的资金共管、章证照共管、运营权交割、交易先决条件、付款先决条件等实质上就是在处理交易中的风险平衡问题。
从协议草拟角度来看，交易设计的交易步骤和各项先决条件是环环相扣的，拟定时一定要注意周密和严谨，同时要注意和其他的条款(例如违约责任、解除权等)相衔接。
（三）已知事实和未知风险的平衡
买卖双方存在的信息不对称是并购交易首要先决的阻碍，买方可以通过尽职调查了解项目公司和项目地块的重要事实和信息，以解决部分信息不对称问题。
但即使聘请专业人士进行尽职调查，受制于尽调手段的局限性和卖方信息披露的疏漏或隐瞒等，买卖双方不可能完全消除信息不对称的状态，项目公司的未知风险（包括或有负债、产权纠纷、规划变动等）仍然存在。
并购协议需要妥善处理这种已披露信息与未知风险的平衡。
为此，并购协议通常伴有冗长的基本情况介绍和陈述与保证条款。
基本情况介绍披露了收购过程中买方最关心的信息要素，陈述与保证条款则进一步兜底承诺了买方对项目未知风险存在的疑虑。
（一）减价权
本文所称的减价权指并购协议设置的总交易价款的调减机制，买方设置价格调减机制目的系对定价依据的调整。
在房地产收并购中，常见的调价依据包括可售建筑面积、可抵扣土增税的发票金额、过渡期损益等事项。
调减机制产生的效果为买方对部分交易价款不负支付义务，是直接对交易定价依据的调整。
（二）抵扣权（抵销权）
本文所称的抵扣权（抵销权）指卖方因违约而对买方和/或项目公司应承担的违约金、延迟利息、赔偿金等各项金钱赔偿义务，买方有权从应付未付的交易总价款中抵扣，其法律性质为约定抵销权。
减价权和抵扣权的两者法律性质不同，试辨析如下：减价权实际上不具备某项权能，它仅在条件成就调整交易价款，更接近于附条件生效的义务豁免；
抵扣权成立的前提是卖方对买方和/或项目公司应承担赔偿义务和违约责任，即使不抵扣，买方也可以独立行使追偿权利。
综上，由于权利性质的不同，在并购协议中建议区分减价条款和抵扣条款。
（三）先决条件项下选择权
并购交易的达成通常设置了多个交易的先决条件以及付款的先决条件，一般将决定收购可行性的重要事项作为交易的先决条件，将推进交易目实现和风险排除的事项作为付款的先决条件。
在协议签订后，卖方应促成各项条件的达成，若无法在约定的期限内实现，并购协议一般约定三种处理方式：
1、延长全部或部分先决条件的成就期限；
2、豁免部分条件，继续进行本次交易；
3、终止本次交易，解除并购协议。
（四）或有债务的保护性权利
或有债务是收并购过程中永远绕不开的风险，并购协议从或有债务的定义、交割日责任的界定、陈述与保证条款、或有事项的约定、抵扣权、索赔权等，无不贯穿着并购协议中买方对或有债务的规避和预防。
买方对或有债务设定的保护性权利依赖于协议中众多条款的内在勾连和前后搭配，是协议中重要的体系化条款。
第一部分 交易价格条款
【示例】1.1本协议约定总交易价款为买方最终支付及承担的全部对价款（下称“总交易价款”），总交易价款为X1元，具体构成为：
1、买方应支付的股权价款X2；
2、买方向项目公司提供的借款X3元，专项用于清偿XX。
【解读】并购的交易条款通常分为两部分，一部分是股权对价，一部分是项目公司对卖方及其关联方借款的债务对价。
股权对价和债务对价有以下区别：
1、股权对价为买方支付予卖方，债务对价是项目公司的负债，项目公司需清偿完毕；
2、股权对价可以适用减价权、抵扣权直接调减，债务对价是项目公司债务，需完全清偿或取得债权人的豁免，否则无法免责。
【示例】1.2本协议约定的总交易价款可依据如下XX事项发生调减，调减后买方不承担任何支付义务。
【解读】具体介绍详见本文第三部分至“减价权”。在行使调价机制时，应当先行调整股权对价，原因详见前文。
第二部分 交易安排和付款条件条款
这部分是并购协议的核心条款，交易的具体安排涉及到资料共管、股权交割及管理权移交、先决条件项下选择权、卖方各项义务的履行、买方的付款义务等。
各项交易安排和付款条件的设置实质为风险控制与交易达成的平衡，这部分条款需要根据具体的交易条件和谈判情况落实。
在交易步骤安排中，应将交易的重要事项（例如确权、规划批复、解押、拆迁安置补偿到位等）在支付第一笔交易价款前予以解决。
尽量在首次股权过户就变更项目公司51%以上股权，同时控制付款节奏，保留部分尾款在项目开发建设的后期支付。
第三部分 或有债务相关条款
或有债务在并购协议中涉及众多相关条款，从定义条款对或有债务的界定，交割日对买卖双方对或有债务的责任划分。
卖方对项目公司的信息披露，卖方作出的陈述与保证、实际控制人提供的担保、违约责任的约束，出现重大或有债务的抵扣权、解除权、索赔权等。
如前文所述，或有债务的相关条款是一种保护性的权利。
或有债务的风险控制不能过分依赖于协议条款的约束，而应该从项目的获取、尽调、协议条款、投后履约监控等多个维度做好风险控制工作，做到项目全过程、全周期和全方位的把控。
一份合格的并购协议一定是建立在充分尽调的基础上，尽调就是发现项目的痛点、难点、疑点、风险点。
如果没有充分的尽调，并购协议的拟定就不能起到风险收口的作用。
换言之，充分尽调犹如烹饪的食材，只有在已经充分准备好食材的前提下，律师或者公司法务才能在此基础上拟定合格的并购协议。