企业聚焦 | 产品竞争加剧，如何构建内生竞争力 ——祥生“百府中国”案例解读

近期，亿翰智库联合全联房地产商会企业研究分会、携手百强房企开展【2020年度产品品牌价值体系】联合研究，共同破译产品品牌价值，寻找国内领先的的标杆住宅产品品牌。

截至目前，产品品牌调研工作已持续四周，收集到来自华东、华北、华中、华南、西南五大区域的数百份产品品牌样本。

品牌赋能住宅产品的三维表达

基于已有数据，借助亿翰智库产品品牌价值光谱，可将典型住宅产品品牌划分为三大类别：技术壁垒型、场景营造型与文化内生型。

【技术壁垒型】

以金茂、朗诗为代表，指在建筑工程营造层面具备多项专利技术的产品类型，此类产品通过提高产品的技术含量设置竞争壁垒。

金茂：已于2018年发布金茂府2.0体系，实现了自主研发产品魔镜、温控器等落地应用，累计获得已过审专利149项（包括发明专利30项，独有专利3项）；

朗诗：完成产品标准体系3.0升级，累积获得专利授权145项，并积累了400万平方绿色建筑全过程管理及200万平方地源热泵系统运行经验。

【场景营造型】

以龙湖、东原为代表，指通过多维景观、社群运营等手段，实现人居生活场景可视化的产品类型，此类产品通过提炼细分领域的产品特征，体现差异化。

龙湖：已于2017年由“五重”进化为“五维”景观，融入生态、健康、交融、精筑、人文理念，推动龙湖景观从单一植物配置优势，向景观互动体验性、可持续性方向发展；

东原：服务IP童梦童享、社群IP原聚场逐年升级，将空间实体与社群运营相结合，以“独乐乐不如众乐乐”理念倡导空间活化与邻里和谐。

【文化内生型】

以祥生为代表，指挖掘土地文化价值，提炼属地文脉，对产品与人、产品与城市的关系进行深度研判，从而形成以内生文化为竞争力的产品类型。此类产品通过对居者需求加以洞察和响应，引起精神共鸣。

祥生：无论是住宅还是小镇，资源内生发展始终是祥生产品塑造的关键要素之一。而资源内生又可划分为土地资源内生、文化资源内生与人才资源内生。作为祥生住宅产品系中依托文化内生的代表作，祥生府系产品以东方风雅美学为底层逻辑，聚焦解决中产改善客户群体之需。

祥生“百府中国”案例解读

企业发展的核心动力，是企业基于自身认识和能力产生的内生力。具体而言，企业的内生力一般建立在以产品为中心的多元主体之间，通过几方的相互促进，最终形成。

从功能属性上讲，住宅的角色可分为居者的住所、城市的细胞和企业的产品，三种关系的内在关联支撑起了住宅的存在价值。解析祥生府系产品便可发现，其对居者、城市和企业内生联系的聚合，构成了产品价值的多维释放。

【祥生府系产品与居者的内生关联】

产品的本质是服务于人。祥生聚焦从生活的载体到人本精神的考量，在产品打造上致力于构建以人为中心、以建筑为载体、关系到人周围生活一切的美好生态。

在产品理念层面，祥生围绕人本（人本原则）、悦居（和谐氛围）、健住（情感交流）、聚生活（居者感知）四个生态组成部分，致力于打造全方位的幸福生活场景。

祥生认为，居所作为生活的重要载体，探讨其价值，首先应该建立在了解居家生活本质的内在逻辑上。所以在府系产品线的迭代升级中，祥生基于洞察居者对于居住功能和居住舒适感的迫切需求，在原有工匠品质的基础上，从户型改善、社区配套、景观空间、社区服务等方面进行模块改善，将生活价值和居住价值在维度上归纳统一，使居所回归与居者内生需求产生真正关联。

例如，祥生府系产品“清、雅、秀、静、隐”的精神内核正是基于当代居者对“礼序天伦”生活追求所演变、升华而来，并将其运用于产品之中。

祥生府系“五音十二律”价值网络图谱

祥生以“清、雅、秀、静、隐”为精神基因，衍生出“府系”产品的五个核心价值主张：“门、园、礼、院、筑”，即门为礼序系统、园为园林情景、礼为服务系统、院为生活雅趣、筑为健住空间。最终演化成“五音十二律“的东方风雅美学价值体系。

芜湖·祥生府项目图

将建筑与空间美学在产品中运用和落实，不仅是府系产品构建文化内生力的夯实动作，更能提下其背后对居中需求的洞察和解读。

此外，祥生的“聚生活体系”也是其在产品中匹配居者需求的表现。祥生“聚生活体系”通过产品触发人的归属感、拥有感和认同感，使这三类情感依次递进，形成与叠加有赖于产品细节的支撑。

例如，府系产品的归属感正是源自归家动线所创造的礼序，从建筑外的社区入口、步行空间、中央主轴到建筑内的双层大堂，让居者的每一次归家都能强化“家”的记忆。

由此可见，祥生府系产品对居者需求的响应并非简单提供居住空间，而是通过品牌语言将东方风雅美学注入其中，空间确保生理舒适，美学则提供精神享受。

【府系产品与城市的内生关联】

产品是传递企业人文情怀的介质之一。产品的好坏是一家企业能否成功输出居住价值的决定因素，也是企业对人与城市关系的探索与延展。

作为居者与城市产生关联的桥梁，优秀住宅产品背后承载的是企业对土地价值、地域文化的把脉；对城市、区域未来发展前景的洞悉；亦是立足城市板块战略深耕的生动体现。

祥生深谙品质产品对城市板块发展的联动效应，所以在产品与布局方面聚焦对城市发展脉络的前瞻性，通过区域内生动能，推动城市建设。

以祥生一直持续深耕的杭州为例，早年在杭州之江板块尚未熟时，祥生基于云栖大会永久落户云栖小镇、西湖大学落址等利好因素，提前于之江展开深耕布局，先后推出祥生·云溪新语、祥生·云境等优质项目。

从解读城市发展前景中找到属于自己的定位，推动更精准的产品落位，与城市产生内生关联、共生共荣，让祥生得以在竞争激烈的杭州市场扎实的打开了发展局面。

杭州·京杭府项目图

今年2月祥生在杭州下沙板块再获2幅土地，据悉这2幅地块未来也将成为承载“府系”产品的重要平台。

着眼于细节，祥生“府系”产品所倡导的东方传统美学与现代空间的结合其实也在为每一座城市创造不同的生活韵律。

例如在建筑排布上，府系产品会通过用叠拼、洋房小高层、高层等产品形式的排布展现音律的视觉美感。再根据项目条件，借里坊立面，实现“三里八街十四坊”、“四里七街六坊”等排布，增强建筑整体韵律感。使得项目与城市的衔接中充满音韵的美感。

建筑排布展示：绍兴·笛旸府项目图

祥生的产品迭代创新，系以每座城市的作品为基石，在不同城市千百年的文化精髓中传承建筑之美与地域文明，从而实现文化与人居的当代融合。换言之，祥生“百府中国”计划的实质，其实正是在诠释产品与城市的内生关联。

聊城金麟府项目图

【府系产品与企业的内生关联】

基于行业环境和企业发展，房企推动产品迭代升级，既能在核心竞争力层面助力企业发展，又可以在品牌影响力层面展现企业温度。

因此，产品迭代升级在企业战略发展层面占据着十分重要的位置，也可以说是企业不断前进的动力来源之一。

祥生“1+1+X”战略布局图

2019年，祥生地产集团在规模跨越千亿门槛后主动战略调整，以“1+1+X”战略开启后千亿发展步伐，新阶段下，祥生将“规模与品质双优”发展设定为企业的新目标。

在这条后千亿时代的品质新赛道上，紧随战略调整而来的便是祥生的产品升级。与其自身而言，产品的迭代其实是为了配合新战略，更精准实现产品落位。

遂昌·观澜府项目图

2020年初，祥生地产在原有TOP系、“大城春晓”、“悦说新语”、“府樾同辉”七大产品线基础上，整合、升级、迭代形成TOP系，云境系、府系、樾系四大产品线，聚焦满足多元人居需求。其中“府系”便是其产品升级迭代后，最先亮相的研究成果。

盐城金麟府项目图

祥生“府系”引入东方风雅美学，定位“东方府韵 风雅中国”。在品牌塑造层面，传承了祥生企业的“幸福”基因，聚焦打造幸福生活生态，倡导中西交融、传统与现代交融的生活方式，为业主提供改善型居住产品的新选择。

于企业自身而言，在产品线的迭代过程中，祥生经历了对产品的自我过滤、优化、升级，通过对20余年产品打造经验的总结和提炼，无论是产品的设计、配置还是其背后的文化基因都得到了升华。而以更优质的产品聚焦城市、区域精准的布局，还能帮助祥生高质量的落位“1+1+X”投资战略。

这种产品与战略间有序、高效的内生循环，或将成为助力祥生实现”规模与品质双优”目标的一个重要因素。

结语

当房地产行业进入下半场，产品价值已逐渐成为市场核心关注点，而房企也在面临破题更高层次的消费诉求。

作为企业的立身之本，强劲的产品打造能力不仅有助于企业在激烈的竞争环境中脱颖而出，更能帮助企业实现内在价值的多元释放。