老去的广州，被遗忘的北京路！

更快洞察商业地产最前沿
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撰文 | 朱公子
“
走过路过，不要错过，断码清仓，50块3件，风衣50块1件......
”
曾经的北京路是广州商业的第一名片、千年商道，区域内集中了广州百货、新大新百货等知名商场，是广州百年老店和老字号的集中地。
从2002年元旦正式实施全日制步行至今，北京路步行街已经走过了27个年头。
(广州市北京路千年古道，2002年12月31日开挖完工亮灯仪式 图片来源：微社区e家通广州北京街) 
可以说，北京路步行街见证了广州商业的变迁，也见证了各类品牌商家的兴盛与衰落。
 
然而，岁月没有善待广州，也没有饶过北京路！
如今的北京路已经逐渐老去，丧失了它的特色。
曾经琳琅满目、金碧辉煌的商铺已变得锈迹斑驳；

人来人往的高第街，已经沦为了小商品（内衣）批发市场。


打折清仓，商铺转让的告示，随处可见。

甚至连街道的垃圾桶都堆满了厚厚的灰尘，像被遗忘了一般。

......
缺少高端商业
千年商道，沦为小商品批发市场
说起北京路，大家都不陌生！
北京路步行街位于广州市的传统城市中心越秀区，是以中山四路与北京路交叉处为中心向四方伸展的商店群区，东起仓边路，西至广州起义路，北起财厅前，南至大新路，延及高第街一带，全长440米。
（百度地图上北京路步行街的位置）
旧时的北京路是一条南北贯通的大街，宋朝起改为商业区，追溯历史已有两千多年。

从1997年的2月8日起，北京路开始逢双休日实施准步行，到2002年1月1日实现全日步行。
北京路曾是广州商业的原点，是广州商业第一的名片，老广们的悠闲胜地，也是游客的观光胜地。
据官方数据统计：北京路日均客流50万，不包括节假日。平日约30万人/天,节假日约70万人/天。年销售额达到50~60亿/年。
曾经民间流传，“没去过北京路等于没到过广州。”
笔者第一次到北京路是2015年，当时被北京路两边各种特色的建筑以及新颖的品牌店吸引，甚至流连忘返。
（笔者摄于2015年9月）
然而4年过去了，北京路不仅一点新气象都没有，反而越变越差了！
上两张最震撼我的图
（没错，这就是北京路上岌岌可危的商铺和杂货店）
千年商道，沦为小商品批发市场

从广州地铁6号线北京路B口出来，首先看到的不是某购物中心或者某大牌旗舰店，而是康泰路与北京路交汇处的——骏田批发广场，店面摘牌已经被摘了下来。

从现场来看，人流十分惨淡，只有一两个路过的游客停下了脚步，很多商店都在清仓甩卖。
（据悉整个广场以经营精品、饰品、十字绣、化妆品为主，建筑面积有2.3万平，可容纳经营700家商户。）
广场的外墙上贴满了招商的广告，但还没等来商家，很多广告都已经褪色、字迹模糊了。
高第街，传说中许式一族居住的地方，10年前还是北京路最繁华的商业聚集地，如今已经成为了内衣批发市场。
大多数商家门口都贴上了打折、清仓、甩卖的广告，然而还是无人问津。

10块钱一件的内衣，现在还有几个人买？
北京路上这样大大小小的综合批发市场还有十几家，包括：泰康饰品城、佳明灯饰城、万艺国际精品广场、万晟灯饰城、泰康仰忠精品批发城等等。
曾经的千年商道，如今已被脏乱差的低级批发市场给淹没。

不可否认，这些批发市场为广州商人带来了第一桶金，是改革开放初期广州经济繁荣的标志。
可时代已经变了， 如今消费方式已经变革，采购渠道也多样化，传统的批发市场的生存空间已经很小了，这类业态也早该淘汰更新了。
当天下午依旧有不少人在北京路逛，但笔者观察了一下，大多是游客、学生，还有来自印度、非洲的外国友人。
整个北京路没有一个高端购物中心
从百度地图上可以看到，如今散落分布在北京路的有广百百货、天河城百货、新大新百货、名盛广场、光明广场、粤海仰忠汇、银座广场等十几个大大小小的商场。
但整个北京路没有一个代表性的高端购物中心，并且商家同质化严重。

再加上北京路的很多商业项目都是由地产商开发运作，而开发商为了短期套现实现资金周转，建好商场之后就把商铺卖掉了。
这样导致了后期难以统一招商运营，店铺组合比较随意。（比如名盛广场、光明广场、中旅商业城等。）
目前，北京路商业步行街整体业态布局混乱，整体品牌档次不高，没有出色的品牌旗舰店。

  • 服装品牌最常见的还是美特斯邦威、森马。

  • 鞋子品牌也是耐克、阿迪达斯、安踏等运动鞋居多。

餐饮整体比较有亮点，但特产店和小吃店较多，装修也略显破旧。
年轻人喜欢的业态较少，例如餐饮方面：没有喜茶、没有奈雪、没有排队打卡的网红店。
星巴克的店面都比较小，都不是临街或者拐角的铺，都是设置在比较曲折的地方。
虽然步行街里面有天河城百货、广州百货等稍微高端一点的百货，但由于形式老旧，位置不临街，去的人也比较少。
而很多百货商场，例如天河城百货都还停留在传统的百货业态，对年轻人来说缺少吸引力。

天河城百货里面的布局也比较陈旧，物业管理很差。

来看看天河城百货二手的洗手间，感受一下。（灯光昏暗就算了，关键是不通风，味道很重，我和小伙伴捏着鼻子跑了出来。）

对比上海南京西路、北京王府井大街星罗棋布的国际奢侈品大牌，北京路似乎显得有些寒酸。

在品牌档次这一点上，广州北京路甚至不如成都春熙路、南京新街口。
（上海南京西路）
2018年底，中国社会科学院城市发展与环境研究所与标准排名城市研究院联合发布了中国内陆顶级商业街排行榜，北京路步行街榜上无名，上下九步行街也只排到了第7。
千年商都广州，这一次落后了很多。
旺铺不旺，打折、清仓
大量商铺空置，降价甩卖
由于人气不足，业主又不肯降租金，很多商铺不堪重负已经搬离。
据一位商户表示，北京路自古以来都是以中低档商品为定位，毛利低的商家生意没有以前好，而北京路商铺还是按以前购买力高时的租金，于是有些租约到期后续租时，一些商家选择撤出北京路。
一路走过来，很多店铺都大门紧闭，贴上了招租的信息。
有些看得到内部结构全部敲碎，正在进行维修。

再加上北京路沿途许多商铺都属于个人所有，业主见形势不好最先想到的也是卖铺套利，不会想着升级改造，这就更难改变现状。

从房天下的网站上显示，北京路商圈正在出售的商铺就有446个，均价大多在1到3万一平。（天河路商圈正在出售的商铺，平均售价2-5万一平）
很多商铺挂牌一年多都没有卖出，曾经的临街旺铺如今已变成了“烫手山芋”！
城中村旧房林立
历史古迹缺少存在感
老城区丧失生机与活力
有人说，北京路它只是老了！
但，老不是破罐子破摔的理由。
千年商都本该呈现出更有底蕴的样子，现实中的北京路却是另外一番让人难以置信的景象！

  • 斑驳的建筑，略显破旧的马路，落满了尘埃的垃圾桶，停在商铺门口被人遗忘的共享单车......

街道两旁矗立着很多年久失修的房屋，这些商品房大多建于上个世纪八九十年代，属于历史遗留问题。（据称有100多万，非法滞留的黑人居住。）
行走在其中，笔者有一种穿越回到了老家乡村的感觉，完全体会不到国际大都市该有的样子。


历史古迹缺少存在感

老城区丧失生机与活力

而那些颇具岭南建筑的骑楼，如今也经历了岁月的洗礼，显得有些落寞。 

北京路225号——歌莉娅，北京路的文化地标，曾经金碧辉煌，如今外表看着很破旧了。虽然里面的格局变化不大，但很难靠外表吸引人进去。
1927年建成的永汉电影院（以前叫永汉戏院），是广州的早期电影院之一，如今外表看着有些破旧，进去看电影的人也很少了。
步行街内现在保存下来的古代（鸦片战争以前）文物特别少，南越王宫遗址、怀圣寺光塔、莲花山古石场等国家重点文物保护单位也缺少存在感。
很多所谓的经典，就被当成了路标。
莲香楼、陶陶居、昌兴，这些本土老字号也看上去和其他店铺没有两样，无法彰显历史底蕴。

由于太老、太旧，北京路片区的房价如今也是广州的洼地，均价3万左右。
有些地方已经有开发商准备进驻拆迁，但由于各种历史遗留问题，北京路的改造升级迟迟没有推进。
可惜了，北京路！
不可否认，北京路曾经辉煌过！
然而近年来随着天河商圈的崛起，越秀、海珠、荔湾等传统市中心的商圈已经逐渐衰弱，再加上外观上又脏又破又拥挤，已经显得毫无生机与活力。
在新一轮的商业浪潮中，北京路已经逐渐丧失了话语权和存在感！
虽然，早在2018年12月，国家商务部就将北京路列为全国步行街改造提升试点名单。
但从现场的情形来看，改造的进度还比较缓慢，北京路距离华丽变身的道路还很漫长。
曾听说，“不到北京路，不识广州城”。
 
现如今，到了千年商都广州，看到的北京路，却让人有些失望。
 
看着眼前老去的北京路，真让人忍不住想给它来一针玻尿酸！（然而针不在我们手中。）
未来的北京路是会继续衰老，还是重返青春？

广州的商业能否重回巅峰？

朱公子也不清楚，只觉得可惜了，北京路！
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