【总裁内参】陈凯：地产下半场变成"资本+团队"驱动
改变中国地产的力量
文\易居沃顿媒体特约观察员 潘永堂
课程：易居沃顿商学院上海站
嘉宾：毛大庆，刘爱明、丁长锋、陈凯、陈淮……
笔记：易居沃顿媒体特约观察员 潘永堂
1，还记得曾经800年的周朝吗？陈凯盘点期初真的有800个国家，到春秋初期，国家减到170多个国家，到战果初期，减少到几十个，到秦七雄归一。整个国家演变从量变到质变，整个越变越少，越变越大。国家如此，房地产格局也是如此。
2，曾经香港工作时候，拿地也就新鸿基，和记黄埔，新世界等不到十家房企去拍。（分化之后，未来中国可能也就100家房企的格局）
3，创业：创业是马拉松，不是一个人一个阶段的事情。秦国统一前其实经历了几代人的累计。
4，秦国：好的董事长才有牛的总经理，秦国几个皇帝一直都敢用和用好其他国家的职业经理人。
5，对高管而言，读MBA，不如读历史！
6，中国60家典型房企，房企6成企业正在转型和升级，20家开发商正在退出地产领域。
6，投资对今天房企的价值越来越重要。投资成为重中之重，地价占房价比显著上升，如果地价超过50%甚至100%的时候，投资专业人士和薪酬都是重中之重。房企老板应该自己或者花重金去聘请投资总。
7，一线城市率先进入存量时代，上海12年二手房成交量是一手房的1.35倍，北京，1，27倍，这样的背景下地价怎么不贵了？肯定贵。
8，成都目前城镇化率60%，二手房是一手房的仅仅占20%，这个差别要值得关注。
9，这么多年，捂地比开发其实更挣钱，胆子不大，拿地不猛有点冤，人口红利+土地红利-投资失误-运营失误大于0.
10，地产十强，上半年前10强，6个在深圳，3个北京，一个在上海。如果你要进入十强，是否总部还是要进入深圳、北京。但现在越来越多房企都把总部搬到上海？为啥了？
11，上半场：开发商中央集权式的全过程管控，典型串联模式：行政命令式管理主导；组织内部价值传递并实现增值，组织串联，流程串联。
12， GDP增速5%以下，面粉比面包贵的年代，地产下半场是资本和团队的驱动。地产上半场，核心驱动要素还是土地和资金。开发模式上半场是单一的开发模式，而下半场是N种开发和运营模式。
13，在伦敦最好的地方，并不是一个大的开发商做得最好的项目海德壹号。中国小微房企可能会发挥巨大力量。
14，面粉大于面包 价格的时代，干吗去买地了，干嘛不去买房子了！（这个观点值得商榷，观众自己思考）
15，地产下半场：传统地产企业的事业合伙人和跟投制度，是团队价值的最大化发挥和体现的手段，事业合伙人和阿米巴模式是串联走向并联的中间改良。
16，地产下半场核心依靠强大资本+强大团队去驱动，各行业小微企业涌现，投资类PE20倍左右，开发类10倍左右，而运营和服务的PE大约40倍左右。
17，投资，开发，运营和服务是房地产四个模块，不同开发商可以根据自己能力和资源优势，实现细分，组合，交易，比如你投资+开发，比如你投资+运营，比如你做运营，组合起来有15种模式。
18，新媒体正在冲击和改造房地产媒介信息，比如人们日报还在，但是现在的优秀新媒体活得很好！