澳洲房地产2020年后半段强势反弹，错过了最佳抄底机会？ 2021上车还来得及吗？
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前言
不动产强势反弹
新州及大悉尼地区数据
维州及大墨尔本地区数据
放眼2021，未来可期
前言
2020年是尤为煎熬的一年。
对于澳洲而言，今年是至自1930年代（经济大萧条）以来，经济最萧条的一年。
同时，澳洲也结束了近28年经济持续上涨的经济神话。
但是，有别于2008年全球金融危机的情形，澳洲在受到疫情后，经济强势复苏。
根据澳洲统计局（ABS）最新的GDP数据，澳洲经济三季度增长3.3%。
全球经济萧条，许多资产泡沫瞬间被刺破，但潮水退潮时，我们也看到了许多优质资产类型。
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不动产强势反弹
最为亮眼的就是澳洲的物业资产（尤其是豪宅资产）。
虽然疫情最初的时候，澳洲全国物业价值一度下跌 2.1％（4月 - 9月之间的值）。但截至11月，澳洲房屋价格已完成反弹，全年上涨1.1％，房地产的估计总价值约为7.2万亿澳元。
令人炸眼的房地产市场，也使得各家银行的地产类分析师大跌眼镜。
今年早些时候，NAB的分析师曾预测，继2020年悉尼房价下跌4.7%、墨尔本房价下跌7.3%之后，2021年悉尼房价将下跌4.9%，墨尔本房价将下跌6.5%。
悉尼与墨尔本 图片来自网络
但近期NAB修正了与房价下跌15%的预测。
该行的分析师表示，基于刺激措施和创纪录低位利率带来的房市人气飙升，明年房价可能会上涨5%，而2022年或将进一步增长6%。
在具体区域市场方面，NAB表示，墨尔本房价预计将在2021年上涨3.6%，而悉尼房价将小幅上涨4.4%。
并进一步预计2022年房价将持续上涨，悉尼房价将上涨6%，墨尔本房价将上涨5.4%。
不仅是NAB，其它的三大行都做了类似的预期修正。
市场预期是指引，还有一个很重要的参考指标也给出了相同的趋势指引。
那就是房地产行业信心指数。
由于担心经济下滑，房地产行业的信心指数在2020年最后一个季度已反弹至疫情前的水平。
随着澳洲疫情以及经济的快速复苏，也使得对澳洲房地产业的信心在截至12月的三个月内飙升了41个指数点，这是有史以来最大的涨幅。
房地产市场的所有基本指标（前瞻性工作承诺（新的就业机会）、债务融资水平、经济增长预期等）在本季度均进入积极区域。
悉尼CBD 上班的人群 图片来自网络
而相比于疫情期间最大的变化是，70％的企业预计情况会继续向前、向上发展，比上次调查提高了19％。而反方，只有7％的人认为影响会变得更糟。
特别值得注意的是，澳洲的豪宅市场，在今年异常活跃。
按照地产业的过往数据来看，经济较差的年度，往往高端物业交易情况不容乐观。
但是由于优惠利率支持，和澳洲极好的疫情管控以及复苏的经济信心，使得澳洲今年的高端物业市场异常火爆，许多地块的成交价格也是屡创新高。
2020年年度成交第四大豪宅 图片来自网络
此外，疫情不仅仅改变了社会经济形态，同时也深深地影响了人们生活的方式。
受疫情影响，澳洲人逃离大都市圈，选择临近的有高绿色覆盖率的、或是临近海洋的购房趋势成为了2020年物业市场的一个重要导向。
截至11月底的数据显示，区域地区\非大都会地区\城郊住宅市场（Regional Ausralian）2020年年增长率为5.7％，而与之相对应的是都会区年增长率仅为2.4％。
这表面，越来越多的澳洲人正搬离都市核心区域。这一点，在维州异常明显。
但这种趋势也得益于，远程工作的推广、都会区高房价以及高密集度等因素的推动。
与此同时，许多价值低地（物美价低），今年也闪耀增长。
其中Launceston和塔斯马尼亚东北部就连续第三个季度成为澳洲房价表现最好的地区，年增长高达10.5%。
在租赁市场，疫情对大悉尼及大墨尔本等类似的都会区形成了重要的冲击。
截至2020年11月底，全国租金平均下降了7.0％。
而澳洲最大的租房客户群 – 海外人士，由于疫情的限制措施，迟迟无法回到澳洲，更是为大都会区租赁市场雪上加霜。
但是也有向好的区域。
在珀斯，达尔文和主要采矿区的租赁市场仍保持正常活力。
这些地区，由于长期投资者需求回撤以及近几年来的低位新增供应量，使得租赁市场供应量趋紧。
总体而言，澳洲房地产市场今年表现出良好的弹性与强劲的韧性。
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新州及大悉尼地区数据
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维州及大墨尔本地区数据
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放眼2021，未来可期
截至2020年11月底，澳大利亚住房的走势反映出市场强势复苏的趋势。
实际上，除去悉尼、墨尔本，其它住宅市场（包括阿德莱德，布里斯班，堪培拉和霍巴特）的物业价格创下新高。
那2021年的市场能否延续这一趋势了？
首当其冲要注意的是澳洲央行的货币政策。
是否继续持续宽松的货币政策将是重要的衡量指标。
目前，澳联储已将官方利率降至0.1%的历史新低，同时采取了一系列量化宽松措施，包括将廉价融资计划增至2000亿澳元等。
澳联储行长Phillip Lowe也表示，现金利率将持续可能会保持这一创纪录的低水平，直至经济获得显著恢复。
澳联储行长Phillip Lowe 图片来自网络
澳联储的措施和政府的支持政策也将相辅相成，助力增加家庭和企业的现金流。一旦企业和消费者对未来充满信心，较低的利率将鼓励他们借贷、投资和消费。
再者，随着经济状况的改善，一些早期被认为是房地产市场的主要风险因素也在有所改变，这就包括年底抵押贷款还款延期情况。来自APRA的最新数据显示，10月房屋贷款延期状态占比为3.9％（680亿澳元），低于此前的11％（1950亿澳元）。
回顾历史，即使是在以往的经济停滞或凋敝时期（如“互联网泡沫破灭”和亚洲金融危机），澳洲地产市场始终以高抗击力而闻名。
在90年代初的经济衰退期间，澳洲房屋价值从高峰到低谷的浮动区间也仅为-4.4％。
有喜也就有悲，2021年的租赁市场仍非常悲观。
租赁市场的主要客户群（海外人士）数量将会出现大跌。移民增长出现百年一遇的放缓之势。到本世纪20年代末，人口数量将比最初预测的减少了110万。
海外抵澳人士 图片来自网络
总理莫里森(Scott Morrison)的首份年度人口报告显示，澳大利亚出现了自一战以来最慢的人口增长，以及自二战以来首次出现净移民负增长(在2020-21年和2021-22年)。
毕马威(KPMG)首席经济学家林恩(Brendan Rynne)预测，如果2030年人口增长预期减少100万人，澳大利亚经济将遭受1170亿澳元的损失。
首当其冲受到损失的市场就有房屋租赁市场。
绝大多数移民落脚澳洲时，都是房屋承租人，边界关闭导致租赁市场的需求冲击过大。在2020年3月至2020年11月之间，租金收入在这个子市场中下降了10.7％，而相应地产价值也下跌了6.1％。
但是，租赁市场的周期性反弹，也可能会吸引投资者在2021年重返较小的首都城市市场。
例如珀斯，截至11月底租金收益上涨8.2％，而在霍巴特，租金收益率也升至4.6％。另外在塔州，抵押融资的投资者份额从2020年8月的近期低点16.4％已升至10月份的21.8％。
此外，政策也是地产行业的重要推动力。
一些数据集表明利用首次购房者的优惠措施，例如第一项房屋贷款计划和HomeBuilder方案，使得首次购房者数量出现显著上升。
截至10月底的ABS住房金融数据显示，超过24,000笔贷款用于建造自有物业，同比上涨39.0％。
同样，全澳房屋批准数量同比增长14.0％。有趣的是，公寓类型的批准数量同比下降了11.9％。这也反映了首次购房者的购房偏好。
在物业偏好和价值上限的平衡下，以及HomeBuilder等措施的支持下，需求也发生了巨大的转变。即澳洲人开始逃离高密度建筑及大都会内城区。
总体而言，由于2021年临近2022年大选。
房地产市场无论如何都是一个大到不能倒的资产类别，且明年很有可能再次延长JobKeeper补贴以支撑市场，促使2021年房价最多上涨9%。
SMQ就分析指，明年最有可能的情况是政府将JobKeeper再延长六个月到9月份，以防止大量业主抛售，此举将导致珀斯房价涨幅高达12%；悉尼11%；阿德莱德10%。
但该展望能否实现的关键，取决于未来能否抑制进一步爆发的新冠疫情及疫苗的进程，而且房价大涨的前景对澳洲也有极大风险。
期待，明年房市会更好。
参考资料：
https://www.corelogic.com.au/news/corelogics-best-best-report-shows-2020s-biggest-property-market-winners