《总规》一出,抽丝剥茧看环京!

感觉秋天还没过,冬天就到了。『地产营销人』说得是天气,不是楼市。

别管媒体怎么报道国庆期间楼市成交量大跌之类的新闻,都建议你不要当真。国庆节签约的房子可不代表那几天的行情,这些成交量最起码都是8月份认购的房源,签约滞后性根本不能反应当下的市场冷暖。

另外大会也要召开了,为了配合稳定的市场环境,难道网签不该控制一下吗?想想也没什么可大惊小怪的,一切合情合理,中国特色而已。

当别人问『地产营销人』是不是楼市更差了?回复往往是相反的:楼市不仅没有更差,而是在悄悄回暖,渐入佳境。

一是节前的二手房成交有了明显的回升,单周冲破3000套,这个指标值得关注;二是最近央行又在温柔“放水”,定向降准说是支持实体经济,但总有“水流”会不由自主的灌溉楼市;三是在『地产营销人』拥有几千同业的朋友圈里,看到各项目真实认购情况喜人,预计都会在两个月之内转化成签约数据

对于楼市来说,今年的冬天会比较“温暖”,不少人都在等着大会结束后出手,偏听偏信那些不专业媒体的标题党,你就真被蒙蔽了。

进入最后一个季度,大家对除了北京之外的环京楼市依然关心

就『地产营销人』掌握的市场情报看,9月份的环京楼市依然平淡。一方面各地不限购的公寓类产品替代住宅成为市场供应的主力;另一方面在严厉的监管之下,依然有大量项目处于封盘状态,价格没涨也没跌,被锁死的成交量看不出趋势走向。

但节前新出炉的《北京城市总体规划》还是给环京注入了强心剂,京津冀一体化不仅是经济的协同,显然也是规划的协同、城市的联动。

环京已经被纳入到“一核两翼”的完整规划框架之中,任由过去的无序开发将成为过去时,加强管控,提升标准,对于环京楼市的长远发展绝对是好事。

那么,从总规的落定再看环京,产业外溢、生态友好,以及都市圈重构是三大关键词,由此对于我们进一步加深对环京楼市的理解大有裨益。

1、高新产业的价值加持

京津冀一体化不仅未来人口会趋于均衡合理,产业也要根据各地情况选择差异化布局。

像北京、天津这种城市群的核心都市,除了向外疏解不符合城市功能的产业,也有一些高端产业会选择外溢,能承接这些产业的地区,显然会更有发展后劲。

新版北京城市规划中指出:“发挥北京科技创新引领作用,支持京津冀地区产业转型升级,发展高新产业。促进跨区域交通基础设施互联互通、市政基础设施共建共享。促进周边地区公共服务配套,缩小区域差距。”

所以,未来观察环京楼市,要侧重产业角度,选择那些可以承接和正在引入高新技术产业的城市。这些城市不仅可以为楼市带来强劲的动力,还能提供清洁的环境,适宜人居。

2、生态友好则吸人吸产

中国发展研究中心主任陆铭在《空间的力量》一书中提到:城市群中心城市对周边城市既有向心力又有离心力的影响。

核心城市对周边城市的虹吸效应,导致大量的人口资源向中心城市聚集,但当发展到一定阶段,中心城市人口、交通负担加重,引起大城市病,随之又开始“去中心化”自主调整,人口和企业向外迁移。

根据东京、首尔、伦敦及纽约等都市圈发展规律,未来远郊区及卫星城的人口量将达到都市圈的近半水平。

人口外溢和企业迁址的目的地既有从生存成本、交通条件等维度的考量,更有自然生态、宜居环境的人为挑选。

具有良好生态环境和自然资源的环京城市,会在后期的发展中逐渐凸显优势,吸“人”、吸“产”的核心竞争力最终是自然包裹的“城”。

3、三中心确立城市分化

北京城市总体规划的发布,明确了未来北京架构的重新分级。

去中心化成为了北京城市架构重组的核心词,“一核两翼”的形成,加上北京新机场,构成为了未来北京发展的新三大中心区域:城市副中心、北京新机场和雄安新区。

伴随“三中心”的推进,环京城市价值已全面重构。

如:城市副中心一圈的北三县及武清、宝坻,北京新机场圈层的廊坊、永清、固安和雄安新区及周边的涿州、高碑店、霸州等地迎来机遇。

从以上几个关键词框定的范围,再去审视环京区域,可以发现天津宝坻的价值尚有待挖掘。

宝坻是京唐、京滨两条城际高铁均设站的地区,环京诸城无一能比。未来宝坻到城市副中心只需半小时,在北三县被严控的前提下,宝坻将得到更多的发展机遇。

宝坻的产业承接正在加速进行。早在2015年,京津中关村科技城总体规划就获天津市批准实施,并作为京津冀协同发展重点项目,被列为天津市“1+11”功能疏解平台,写入了《京津冀协同发展规划纲要》。

在纲要中,宝坻是《京津冀协同发展规划纲要》直接“点名”的唯一直辖市区县,与北京、唐山、秦皇岛一起被列为京唐秦发展轴四大重要节点。

同时,宝坻在自然环境上素有“北京后花园”之称。

1500米水域宽度的潮白河、两河环抱的青龙湾,万亩湿地生态森林公园,区域内超1600公顷的林地面积覆盖全境,让整个区域负氧离子丰富,空气质量优于国家二级以上标准,PM2.5常年保持在100以下。宝坻优质的自然禀赋被公认是环渤海的天然氧吧。

不仅如此,宝坻还拥有丰富的旅游度假资源。除了拥有亚洲最大的温泉度假村,五星酒店和高尔夫球场,还有佛教圣地玉佛宫、大觉禅寺,随着高铁开通带来的便利,越来越多的京津两地人选择宝坻作为可度假可宜居的首选地。

根据CRIC的数据显示,在住宅土地成交数量上,宝坻30宗的土地成交量与北三县大体相当。

今年7月份的宝坻土拍,吸引了来自包括保利、碧桂园、首创、旭辉、鸿坤、万科、金地、金科、中海、中房等多家房企的争夺,首个自持项目的成交,溢价率高达30%。

而定位为宝坻高品质高端社区的恒大·花溪小镇的入市,也为宝坻楼市注入了新的活力和价值。

由恒大集团倾心打造的花溪小镇,位于天津市宝坻区京津新城。与潮白河、青龙湾相邻,整个社区依托优越的自然条件,结合园区的地形地势,运用花带、线性绿化、大面积水景,2000㎡的中央美湖等元素,打造出浪漫宜居景观。

恒大花溪小镇拥有2000㎡恒大双会所,兼顾健身与时尚休闲,不仅有多功能运动健身大厅、桌球室、茶艺室等,还有西餐酒吧厅、红酒雪茄吧、室内恒温游泳池,设施一流。

内部规划的欧陆风情商业街,集餐饮购物、休闲娱乐等丰富业态于一体,生活极为便利。

除此之外,项目周边星级凯悦度假酒店、帝景温泉度假村、27洞高尔夫球场、骑马场、游艇俱乐部、日式温泉、SPA健康保健等休闲健康配套,也为商务社交提供了空间。

恒大·花溪小镇,整体建筑呈现新古典主义风格,5—7层的洋房为恒大集团9A精品战略下的精装户型,不仅为大师设计,顶级选材,还为所有的住户配备了新风除霾系统,保证24小时鲜氧入户。

延续双节热销的是户户可观双河美景的87—110㎡的瞰景高层和94—99㎡的亲水洋房,在环京市场再度崛起之前低位买入,是一个不错的选择。

不要被舆论杂音干扰,坚信规划方向和价值推演,环京还大有可为,只待尘埃落定再度发力。

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