自持用地细则一出，一片哗然
上周五晚间，住建委发了个通知，新土拍政策中关于开发商自持部分对外出租的细则规定出来了。
看到朋友圈不少人在感慨：全部自持了的开发商亏死了！
主要是细则中，有两条规定比较狠。
首先，要求持有出租年限与土地出让年限一致，也就说既然拿下就要永远租下去，别琢磨以后能卖的事了。
其次，租赁合同也需要网签，而且单次租期不超过3年，这说明政府并不鼓励以长租期“打包”的方式变相去卖房屋的使用权，开发商期望短期回款的愿望又落空了。
事已至此，我们起码可以知道几件事。
一是明白了政府的真正意图。
政府并不希望可售商品房的供应真的“消失”，但如果细则制定不好，未来继续发生100%自持的概率非常大。
所以，鼓励租赁市场归鼓励，但决不能没有新房销售的市场，不然房价不可能保持平稳。
既然租赁细则如此苛刻，也就是在告诉开发商不要冒险全部自持，这个赔本的代价你们承受不起，还是拿点能卖的地吧，市场的供应不能断。
二是不要在“出租”上耍花招。
想等几年之后，政策有可能松动，而存在继续可售的念头，赶紧灭了吧；想将来玩长租，卖个20年或30年的使用权，别做梦了。
关于出租所有快速变现的后路都被堵上了，想必已经拿了地的开发商们会很捉急。
『地产营销人』看到这个细则，又联想到什么呢？
几个预见，纯属瞎猜——
1、去年如火如荼的创业青年公寓会不会借此东风火起来？
要知道，如此的出租规模，在丧失短期变现可能的前提下，不设定个“主题”去运营，不可能获得高于市场的租金水平，那么注入新概念，打造新模式就变得尤为重要。
（青年公寓，是指运营商通过收购改造或直接开发形式，主要面向青年群体提供可居住与创业的服务式公寓。）
2、既然如此，开发商会不会与市场上的诸多青年公寓的品牌进行合作，把租赁房的资产注入到这些具有新型互联网公寓概念的公司里，共同持股，做大规模，做强运营，谋求未来上市的可能？（YOU+国际青年公寓、新派公寓、共享际、左右公寓、乐乎公寓、泊寓等品牌）
可能性很大，毕竟这是一条几年后可以看到变现希望的路径，而且还兼有企业转型的尝试，想象空间蛮大的。
3、链家是不是又来机会了？
细则里提到鼓励与房地产中介进行合作，链家手上掌握市场上绝大部分的租赁客源，开发商没有这个网络和渠道，未来找客户只能借助于中介机构。
关键是链家还有个自有品牌——自如寓，本来只是干个二房东的事，现在机会来了，突然市场上出现了这么多租赁房，自如寓早已闻名在外，链家干脆和开发商合作，把房源都包圆了。
细思极恐，会不会这么一搞，自如寓反而上了快车道，没准先于链家上市了，这可就有意思了。
4、关于REITs这事，基本上不可行。
一是多少年说推也没推，政策上根本突破不了，这个节拍跟不上；二是根据租售比的回报率也算不过帐来，试问5%的回报有没有？
REITs不是个筐，不能什么都往里装，如果REITs这么好操作，万达不早解脱了？
5、关于租约长短，草签空间依然存在。
虽然租赁合约也要搬到网上签约，而且租赁期限不能超过3年，但如果出租方和被出租方私下达成协议，达成长期租约，以“草签”的方式逾越“网签”的障碍，虽然有风险，但开发商依然有“变现”的可能。
办法总比困难多，变通无处不在。
6、上次有人叫板，说这个自持政策不会影响市场的租金水平，『地产营销人』不予认同。
当然以后对租金的干扰应是局部的，而不是全面的。
比如这次有几块地都位于海淀永丰区域，未来这个区域将诞生几千套甚至上万套出租房，怎么可能不影响租金水平？就算租金不会下跌，估计也会横盘很久，这一定会影响到周边社区在租房屋的回报率。
不过，海淀出租供应的增加并不会影响到朝阳或者远离该区域的房租水平，除非以后各个区都有大量的因自持而产生的出租房供应。
不管怎样，细则一出，市场的预期又在发生变化，会不会按照『地产营销人』的猜想发展，很难说。但对于依附在产业链上的各个公司和所有个人来说，洞察这种趋势，就意味着商机和风口正在远处浮现。
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