石景山的购房客户为何这么多？

回顾5月楼市，北京新房住宅成交排名前十的楼盘，清一色皆为限竞房。有媒体朋友问：怎么看这一现象？

其实，这并不值得大惊小怪。只能说明限竞房供应在这个时间冲到“顶点”，纯商品房存量不足，消费者选无可选，自然只能在限竞房盘子里消化。

不过这种“辉煌”也延续不了太久，因为一大批纯商品房网签已经在路上了。

6月4日，北京住建委一口气下发8个住宅项目的预售证，仅一个周末的集中开盘，就诞生了百亿销售额。

当然，在所有开盘热销中，石景山是最引人瞩目的。

年初率先亮相的不限价纯商品房项目——长安九里，首期推出240套房源，在14分钟内就全部售罄，20亿销售额掷地有声，打响了“不限价”时代的第一枪！

效果图

今年在新首钢东南区这个板块，品牌房企扎堆，高品质住宅刷新视线，长安九里从年初亮相至今都保持着极高的人气。

据了解，即使长安九里提前一个月开盘，依然能实现全部售罄，因此这个业绩爆出，并不令人意外。

不过，外界对长安九里的热销分析，总是大同小异，无非是冬奥、新首钢、海淀客户外溢等惯性认知，缺乏深度和个性化。

开盘热销冷静一周后，『地产营销人』在此谈谈自己的理解：

1、不仅石景山、海淀，

更有西城、丰台客源吸附

石景山这几年楼市热，红盘多，业绩好，让人感慨为何客源永不枯竭。

多数人认为，石景山本地客群消化量没有这么大，肯定是海淀客户的外溢起到作用更大。

以『地产营销人』的调查分析，这种说法也对，只是不够全面。

长安九里的开盘热销，其实辐射的是整个北京西部的中心城区，囊括了石景山、海淀、西城、丰台等几个主城区的核心板块。

石景山地缘客户覆盖全区；海淀则是以五棵松商圈为主；西城是一股暗藏的力量，金融街商圈的购买力惊人；丰台部分在软件园工作的高科技工作者，也偏好在石景山买房，但占比有限。

五棵松商圈实景

因此，能看到长安九里吸引的客群来源于京西最主要的城区和最核心的商圈，广泛分布于事业单位、国企、科技公司等机构的管理人员和技术精英，是拥有高学历、高职位、高收入的城市中产。

他们年富力强，工作生活依赖于城市中心，对区位、交通和配套有苛刻要求。而这一切，恰恰是长安九里能满足和给予的。

长安九里区位在石景山长安街西延线南侧400米，长安街和毗邻的1号线打通了石景山-长安街-城市副中心“一轴两极、东西对望”的主动脉。

项目落位于新首钢都市功能核心区腹地，被首钢北部产业园、西南商务区、总部经济区包裹，享有“一城聚三区”的地利优势。

首钢东南区示意图

除了可步行到1号线古城站，项目与在建中的11号线古城南街站相距也不过约300米，周边还有规划中的地铁18号线，距天安门仅有6站，轨道交通发达。

古城南街去年已贯通，实现了长安街和莲石路的连接，直达西二环全程无红绿灯，去丽泽商务区和金融街、中关村亦十分快捷。

长安九里被石景山万达、当代商城、喜隆多、沃尔玛等大型商业环伺，京西大悦城在建，另有301、302、朝阳医院京西院区等三甲医院遍布四周，生活配套相当醇熟。

此外，项目还有一块幼儿园教育用地，且附近规划有优质基础教育用地，未来将引入北京知名校区，再加上现有石景山实验幼儿园、古城第二小学、京源学校等优质配套，子女教育皆有保障。

石景山连续几年的热销足以证明，优质楼盘对京西中心城区的吸附力巨大，如此充沛客源，再出几个销冠，也是有可能的。

2、不仅新首钢、冬奥会，

更有新兴产业齐头并进

近两年，但凡提到石景山，各媒体就会提到新首钢和冬奥会，这确实是区域最大的利好，对石景山形象重塑意义重大。

但『地产营销人』想说的是，不要认为石景山的复兴和崛起，只有新首钢和冬奥会，实际上其他产业的发展也非常迅猛，齐头并进才是主旋律。

如今石景山在借助冬奥发展体育产业的同时，也在将现代金融、科技服务、数字创意、新一代信息技术、商务服务等作为主导产业。其中，一个重要落点就是打造“金融新坐标”——北京银行保险产业园。

北京银行保险产业园

在2018年9月，北京银行保险产业园落户石景山，作为中国银保监会与北京市政府等联手打造的国家级金融创新示范区。石景山每年从财政中拿出8亿元支持其发展，竭力将园区打造成“长安街上的金融硅谷”，目前园区已有20多家金融机构入驻。

中关村石景山园

另一个最近的消息是，在6月8日石景山区召开的经济发展推进大会上，确定了打造中关村工业互联网产业园项目计划。

该产业园打造为国内一流、世界领先的工业互联网集聚中心。在云计算、大数据、新基建、人工智能、5G技术、量子科技、新型IT服务产业等领域积极布局，与中关村管委会、中关村发展集团共同构建创新服务体系，为石景山区完善“高精尖”产业结构注入新动力。

无论是体育产业，还是绿色金融产业，亦或是科技互联网产业，石景山在全方位、一体化并驾齐驱的发展，而不是单独依托一场赛事和一个综合服务区。这不是一个短期的概念，而是持久和彻底的蜕变。

3、不仅产品系高端，

更有品质细节重金匠造

长安九里今年亮相的一大看点，便是“九里系”回归。

“九里系”是华润置地TOP级产品系，在全国17城缔造了21个地标作品，此次长安九里的产品自然光环加持，但细看产品，品质又在九里系基础上实现大幅升级。

建筑效果图

项目采用大都会建筑风格，室内公区充分借鉴奢华酒店设计手法，无论是双挑空精装大堂，还是电梯直达私属电梯厅，都体尽显尊贵特质。

大堂效果图

不过，令『地产营销人』出乎意料的还是长安九里的精装品质。

首期产品主力户型为86-138㎡的二居至四居，全部配置精装，其细节、材质和品牌，重金匠造，完全打动了购房者。

项目选用高级定制铸铝子母门；窗体采用木包铝材质，相对比断桥铝合金窗提高了门窗的隔热和保温性能，并达到国家建筑节能75%的目标，具有强度高、耐大气腐蚀、装饰效果好、采光面积大、隔音性能佳等突出优势。

入户玄关处有玄关柜，增加了收纳空间。玄关侧面设计单独洗手台，便于居者入户消毒清洁，有效阻断病毒传播。

样板间实景图

客厅电视背景墙由全石材拼接而成，此种工艺通常在10万+豪宅精装中才能看到。虽然这种工艺损耗大，打磨成本高，但便于日常打理，且使用年限长。地面上还设有滑道推拉门，生活细节考虑周到。

卧室衣帽间功能分区明确，配有感应灯带，非常人性化。卧室做了皮革床头，居者仅需买床垫靠上就可直接使用，节省了室内横向空间。

样板间实景图

卫生间不仅设计了充足的储物空间，地面墙面全部选用石材铺装，且对地面做了防滑处理，还增设有起夜感应光源。在洁具选择上，均为国际一线品牌洁具。

厨房烟机灶具不仅附带冰箱，同时配有洗碗机、蒸烤一体机。橱柜内配置天使降临拉篮，更便于后期对高处收纳空间的充分运用。可拉伸水龙头、净水系统、功能齐全的插座，一切考虑周全。

样板间实景图

疫情之后，长安九里又增配了户式中央空调和美国品牌空气净化设备，可快速分解可挥发性气体及异味，沉降可吸入颗粒物，有效杀灭有害微生物，通过静电吸附原理快速净化室内空气，为居者健康提供更多保障。

采暖引用欧洲设计理念，客厅、餐厅、卧室、卫生间均采用地面辐射式采暖，温度可以分室调节，满足个性化需求。

样板间实景图

长安九里的首开成功，基于京西广阔的客户来源，石景山全面向好的区域蜕变和增值前景，以及市场久违的超高精装品质，即使7万/平米的均价，也丝毫没有影响售罄节奏。

据案场可靠消息，长安九里将在6月底加推二期新品，首期没选到中意户型的验资客户正卷土重来，预计下一次热销已相距不远。

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