没想到！北京10万+豪宅市场迎来开年红
春节快到了，『地产营销人』也打算放一个长假，为新的一年蓄能充电。
过去一个月，所发文章基本都围绕着上一年度的“盘点”，从普通住宅、限竞房，再到豪宅和别墅，好不容易积攒了一年的完整数据，分门别类的总结，有助于“心中有数”地过好下一年。
文章中呈现的数据，并不完美，甚至有一定缺陷，因为即使权威如网签，也有人为因素影响。但『地产营销人』能做到的是，尽可能展开一个较长的时间周期——不仅看当年的，也看过去三年的，把时间和空间交错起来，叠加验证，这样结论就比较准确了。
今天，我们说说10万+的顶豪市场，这是一个久违的话题，平时很少触及，但时至年底必须盘一盘。
先说一个观感，从2018年成交的10万+顶豪项目来说，大部分都是有年头的老项目，比如：泛海国际、万柳书院、霞公府、璞瑅、国奥村等，还有一些是两三年前推出的项目，如：北京壹号院、中骏天宸、中国玺、金地华著、懋源钓云台等。
17个成交项目，居然没有一个是2018年的新楼盘，这说明什么？很明显……10万+顶豪产品的供应跟不上了。
当然，这里还有两方面原因：一是原本可以卖到10万以上的项目因为被“限价”，只能8万入市，结果减配走量，告别了顶豪品类；二是土地市场向限竞房倾斜，不限价的纯商品住宅在两年时间里几乎无新增供地，由此导致源头上的供应减少。
因此，反映在成交上，我们可以看到这样一张表——
近三年，10万+顶豪成交的套数逐年递减，显然不是需求减少，不然融创也不会冒险从泛海手中买下如此优质的土地资源。真相只有一个——因供应不足导致的无房可买。
然后，我们再从微观层面，看看10万+顶豪的其他成交特征。
1、朝阳依然是10万+成交的主力区域
纵览三年数据，10万+顶豪项目的成交全部都在城六区，“中心城市的城市中心”是其最大特征。变与不变之间，可以进一步洞察市场轨迹。
先看“变”的方面，从2016年没有一个南城项目，到2018年三个南城项目的出现，代表长安街以北由于供应有限，选择余地收窄，需求开始向南城释放，这是被动挤压造成的结果。
而“不变”的是，10万+顶豪成交的主力区域依然在朝阳。朝阳顶豪项目的数量占比一直保持在40%左右，是市场需求最大，消费者认同度最高的区域。
2、200-300㎡需求最集中的面积段
10万+顶豪具有终极置业的属性，成交的户型面积区间普遍较大。
根据2018年成交数据梳理，200—250㎡、250—300㎡、300㎡以上这三个面积段是10万+顶豪成交套数最多的面积区间。尤其是250㎡以上的户型，最受高端置业者欢迎。
3、2000-5000万成交最多的总价段
『地产营销人』对顶豪总价段进行拆分，发现总价2000—3000万和3000—5000万的成交领先于其他各总价段。说明高端置业者的购买力十分惊人！
由此延伸出另外一个问题：为什么楼市低迷之际，高端客户依然对10万+的顶豪情有独钟？
『地产营销人』的观察是，很多高端客户的终极置业往往不是锁定一套住房。
对于他们来说的“标配”是，在五环外的近郊要有一座像样的别墅，满足全家族的居住需求，而在中心城区也要有一套大平层的顶豪作为可以切换的居住场所。
很显然，终极置业的目标不是一处房子，而是理想生活方式的兼备。
另外，高端产品的更新换代明显加快，无论从户型格局、建筑风格、园林景观，还是科技系统的配置，物业服务的标准都有大幅度的提升，这是无法通过二手房可以满足的品质需求。
从客户心理角度，既然已经达到了这样的总价水平，那么要买的一定是称心如意不将就的好房子。
再加上顶豪产品占据的稀缺资源优势，本身具有穿越周期的保值增值属性，在没有其他更好投资渠道的前提下，作为一种优质资产沉淀也是固化财富的必要手段。
所以，可以大胆预测，今年市场如果一旦回暖，10万+顶豪项目的表现一定会超出其他产品类型。只要有供应，且网签不被压抑，热销状态一定会显现出来。
诸位还记得吗？元旦前，『地产营销人』曾预告位于东四环的豪宅项目——壹·亮马，开盘入市的消息。
现在可进一步透露情况——壹·亮马继首次开盘热销后，最近再推新品实现85%去化率！是北京市场开年后第一个取得热销的10万+豪宅，为2019年高端市场赢得“开门红”。
临近春节，楼市寡淡，但壹·亮马却自信满满，用加推换热销，用业绩烘托节日气氛。在业内看来，这既需要胆量，更需要实力！
壹·亮马一个月内两次热销，一方面源于前文提及的中心城区豪宅供应不足，该项目满足了市场积压已久的终极改善需求；另一方面，壹·亮马所处朝阳区国际化氛围最为浓郁的东四环区域，且产品创新换代，充分迎合了当下“二孩”背景下顶层精英家庭的全新诉求。
无论从稀缺资源的汇聚程度，还是产品塑造的领先性，壹·亮马都当之无愧的成为高端置业者当下最优的选择。
虽然楼市尚未走出“谷底”，但壹·亮马的热销却为楼市注入了一份贯穿全年的信心和期待。
壹·亮马位于东四环将台版块，毗邻国家使馆区、798文化区、燕莎商圈等国际化生活带，周边有朝阳公园、将府公园等四大公园环绕，是北京中心城区理想的商务、生活聚集区。
距离项目最近的大型商业综合体颐堤港今年已启动二期，整体规模达40万平米，将涵盖5A甲级写字楼、企业总部、外国文化中心、国际艺术大剧院、天空艺术中心、冰球场、IMAX影院以及街区商业等，建成后将成为北京东部最大最前沿的城市综合体。
壹·亮马由九龙仓、绿城、中交三大品牌房企联手打造，并力邀日本写意园林典范“枯山水”传承人大桥镐志以及来自Office Ma、HBA等机构的世界级建筑设计大师为项目注入全新的规划设计理念。
随着新品入市，壹·亮马凭借着外立面、园林和户型的三大换代优势，被业界一致誉为北京豪宅市场的跨时代之作。
超越当前占位主流的新中式风格，壹·亮马为国内豪宅市场带来全新的“心奢主义”美学设计理念。
据九龙仓北京营销总监钟鸣介绍，“心奢主义”代表了一种兼具国际化、时尚感和现代意识的设计理念。简洁、舒适而又不忽略细节的低调奢华风格，将生存环境、生活品位及人居文化升级与重组。
以“心奢主义”为核心的壹·亮马实现了产品在三大层面的全新升级：金属幕墙的选材、国际化融汇东方审美的园林造景及囊括全生命周期的居住空间，实现了目前豪宅市场的革命性创新。
前文分析到，在“二孩”政策全面解绑之后，当前顶层精英人士的居住需求正产生进一步的延展。中国人讲究三代同堂，然而当下实际国情是养老和育幼空间常常属于交错的状态，家庭空间里很难兼顾好代际关系。
针对这种不断变化的居住特性，壹·亮马首次开盘热销的195㎡户型，二次加推的234㎡新品，以及年底亮相的251平米样板间都集中体现了对这一诉求的全面考量，给出了最优的空间及功能解决方案。
首次热销的195㎡的舒适的大四居产品，南向三面宽，方正通透。双主卧套房，功能强大，并预留升级“4+1”户型的相应空间，能够满足一家三代6口的居住需求，同时考虑了保姆间的设置，非常实用。
壹·亮马近期新加推的234平米户型功能更为强大。产品融入了纽约大都会的风格特征，包括4室2厅4卫+多功能间的豪华生活空间，主卧面积超过40平米，为居者营造了宽阔的观景视野和大尺度空间。
与此同时，234平米户型的功能分区更多元，在针对“二孩”家庭配置男孩房、女孩房的基础上，明窗的衣帽间更加宽敞通透，户主还可以根据自己的需求和喜好，将多个功能间任意打造成书房、茶室、保姆房等独立空间。
而全新的251平米户型尽显奢阔，270°采光；家庭厅+客厅的“双厅”设计，客厅+餐厅+厨房的联动空间更为灵活实用；北向三间卧室分别是男孩房、女孩房和客卧，各自独立的空间充分贴合了居室的个性化特征；由小卧室、卫生间和工具间组成的保姆间更是强化了居住空间的功能分区和主次关系，充分营造处全家庭生活的和谐情境。
两年来，楼市政策的转向，锁死了大平层纯住宅的后继供应，而东西环亦很难再有多余的城市空间诞生新的高端产品。壹·亮马适应北京晋级世界城市的潮流，以打造百年豪宅为目标，成就为长安街以北、四环顶豪的“封箱”之作。
分化的楼市格局将在2019年延续，10万+顶豪市场如何表现，取决于供应量和产品力，而不是需求和周期。这是一个能对北京楼市演进和行业发展产生重要作用的市场，作为一个风向标，我们希望它不要消失。
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