德恒律师事务所 | 深圳住宅区经营性停车场该由谁委托管理
2018-5-16
本文从深圳地区的一则案例入手，分析深圳地区住宅区停车场的权属是否影响停车场的管理问题，探讨应当由建设单位自行管理或委托管理单位管理停车场，还是由业主委员会选聘物业服务企业管理停车场，以期抛砖引玉。
案情简介
2004年至2005年，A物业发展（深圳）有限公司（A公司）取得龙华某宗地《建设用地规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程规划许可证》，后建成龙华某小区，附有地下停车场。2006年，该小区地下停车场通过民防地下工程竣工验收。2007年，A公司取得深圳市公安局交通警察局（市交警局）核发的《深圳市经营性停车场许可证》，经数次期满换证，A公司所持有的《深圳市经营性停车场许可证》有效期至2018年5月19日。
2016年5月6日，该小区第一届业主委员会与深圳市B物业管理有限公司（B公司）签订《物业管理服务合同》，委托B管理公司对该小区地下停车场进行管理。2016年5月30日，B公司向市交警局提交《经营性停车场变更管理单位申请表》、《经营性停车场变更单位申请报告》、《变更公告》、业委会作出的《关于某小区停车场的情况说明》和《关于无经营许可证原件情况说明》、《业主委员会备案回执》、《物业服务合同》等材料，申请将该小区停车场的管理单位由A公司变更为B公司。经审核，市交警局在听取A公司意见后，于2016年8月3日作出《变更经营性停车场决定书》，决定将该小区地下停车场的管理单位由A公司变更为B公司，B公司原持有的《深圳市经营性停车场许可证》失效，后向B公司核发了新的《深圳市经营性停车场许可证》。
A公司不服，以市交警局为被告，向法院提起行政诉讼，诉请判决撤销市交警局作出的《变更经营性停车场决定书》并要求赔偿经济损失23万元，后增加诉请撤销市交警局向B公司核发的《深圳市经营性停车场许可证》，法院依职权追加B公司为本案第三人。
法院判决
2017年7月，法院作出本案一审判决，驳回原告公司的全部诉讼请求。关于原告A公司所主张的核心观点之“该小区停车场系原告依法建设，原告对此享有所有权”，“原告已合法取得该小区地下停车场的经营权”以及“原告对停车场享有合法收益权”，一审判决认为，本案中，业主委员会选聘第三人B公司为物业服务企业，并将涉案停车场委托第三人B公司管理，即使原告拥有停车场所有权，也仅为该小区业主之一，应当遵守业主委员会的决定。因此，一审判决未认可原告提出的前述主张。
原告不服一审判决，向深圳中院提起上诉，目前，本案已经二审开庭，尚未作出二审判决。
德恒律师评析
《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第四十条规定，
住宅区的机动车停放服务，停车场产权属建设单位的，可以由建设单位自行管理，也可以委托住宅区停车场管理单位管理，但应当以统一管理为原则；停车场产权为业主共有或者停车位产权属业主个人所有的，由业主委员会或者业主个人委托住宅区停车场管理单位管理；业主委员会尚未成立的，由建设单位委托住宅区停车场管理单位管理。
根据前述规定，停车场权属不同，决定了停车场管理单位的不同选取方式。一方面，停车场产权为业主共有或者停车位产权属业主个人所有的，由业主委员会或者业主个人委托住宅区停车场管理单位管理，规定清晰，业主委员会选聘物业服务企业作为停车场管理单位争议较小。另一方面，如何理解“停车场产权属建设单位的，可以由建设单位自行管理，也可以委托住宅区停车场管理单位管理，但应当以统一管理为原则”存在较大争议。
一种观点认为：
在当前深圳地区的实践操作中，不动产登记机构未就停车场所有权核发不动产权利证书，建设单位虽无法提供停车场的不动产权利证书，但其基于原始取得而享有停车场产权，而业主委员会更无法提供停车场不动产权利证书。因此，只要是在停车场所有权明晰（如通过购房合同明确约定，未计入公摊面积等）的语境下，停车场的经营权、管理权、收益权均应以所有权为基础，也即应当由建设单位自行管理停车场或者由建设单位委托其他单位管理停车场。
另一种观点认为：
就深圳地区的法律法规和实务操作而言，小区地下停车场的经营权、管理权与所有权是相分离的，小区地下停车场的归属并不影响该停车场的经营管理。无论小区地下停车场属于开发商所有还是属于业主共有，都应当是由业主委员会选聘的物业公司对该地下停车场进行管理。《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第四十条规定的“由建设单位自行管理，也可以委托住宅区停车场管理单位管理”未明确是由建设单位委托还是由业主委员会委托。而该规定中的“但应当以统一管理为原则”则必然理解为整个物业管理统一的原则。因此，如业主委员会选聘物业服务企业提供物业服务，则一并包含停车场管理服务，即使建设单位拥有停车场产权也应当遵守统一管理原则，不得另聘其他企业作为停车场管理单位。
在搁置深圳地区暂无停车场不动产权利证书问题的前提下，如当事人约定将规划用于停放汽车的车位、车库为建设单位所有，退言之，即使建设单位拥有小区停车场所有权，是由建设单位自行管理停车场或者委托物业服务企业管理停车场，还是由小区业委会选聘物业服务企业管理停车场，何方作为市交警局核发《深圳市经营性停车场许可证》的管理单位，值得探讨。
笔者更倾向于上述两种观点中的后一种观点，并且认为该观点也更符合相关法律法规的立法旨意以及政府部门行政许可的相关要求。
《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条第一款规定，一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内陆上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
《深圳经济特区物业管理条例》第六十五条第一款第（一）项规定，物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定。
因此，即使建设单位拥有小区地下停车场的所有权，也仅为小区业主之一，应当遵守业主委员会的决定。业主委员会选聘物业服务企业，提供物业服务，管理停车场，其决定效力及于建设单位。因此，应当由业主委员会选聘的物业服务企业向政府部门申请办理经营性停车场行政许可（含变更经营性停车场管理单位），业主委员会选聘物业服务企业提供除停车场管理以外的其他物业管理，而由建设单位自行管理或委托其他方管理停车场，未能很好地体现前述规定的立法旨意。