个人经营贷面临最大变局，流入楼市才是规范个人经营贷的祸首
个人经营贷本意是为支持小微企业和个体经营者服务的让利行为，如今却成为信贷资金流入楼市的温床，而贷款利率低和房产中介的推波助澜是个人经营贷流入楼市的两大祸首。
首先，向实体经济让利是我国的基本国策，但我国去年个人经营贷的过快增长，已经显示出并不正常的过热状况，而低贷款利率是个人经营贷变为房贷的重要原因
去年面对疫情的冲击，我国通过金融服务支持抗击疫情和通过向实体经济让利来尽快恢复经济活力是当务之急。当时提出通过金融机构向实体让利1.5万亿元成为政策所向和民心所向，根据中国人民银行发布的消息称，2020年我国银行业累计对7.3万亿元的贷款延期还本付息；累计发放普惠小微信用贷款3.9万亿元，同比增加1.6万亿元。支持3000余万户经营主体，实现1.5万亿元金融系统向实体经济让利目标。
在支持实体经济和向实体经济让利的背景下，银行通过信贷支持实体经济发展、通过减少贷款利率和减少银行收费，满足实体经济的资金需求、降低实体经济的融资成本并向实体经济让利以提升实体经济的活力。现实情况却是住户经营贷呈现出了过快增长的态势。
根据央行公布的2020年金融机构贷款投向统计报告数据显示， 2020年末本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%，增速较上年末高出7.5%；全年增加2.27万亿元，同比多增1万亿元。而人民币房地产贷款余额为49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落。
看起来房地产贷款得到有效控制，而向实体经济让利发展的经营贷出现了快速的增长，却有可能通过个人经营违规进入了楼市。严禁信贷资金违规流入房地产是近几年反复强调的问题，2020年1月份银保监会明确强调，坚决落实“房住不炒”要求，严格执行授信集中度等监管规则，严防信贷资金违规流入房地产领域。
现实往往就是这样让人出人意料，根据银保监会公布的处罚信息，2021年年1月份银保监系统针对银行机构共计开出了460张罚单，其中资金贷款被挪用、违规发放贷款、贷款“三查”不尽职等违规行为仍是监管处罚重点。数据显示，涉及“信贷资金被挪用“的罚单累计66笔，被处罚机构43家、被罚相关责任人32人，处罚金额合计2562万元。其中涉及房地产市场的罚单29张，其中不乏百万元级别的大额罚单。
其次，为什么个人经营贷成为信贷资金违规进入房地产的主要祸首？低利率是关键
华尔街有句名言，学会套利，你将富足一生。虽然说反常即为妖，但是世界上所有的交易都是为了获利而交易，而非为了交易而交易，这就叫唯利是图。
个人经营贷流入房地产市场的行为根本的原因也是产品套利。即因为个人经营贷的向实体经济让利导致个人经营贷的利率远低于住房按揭贷款利率，从而形成两者之间的套利。即使最近有部分银行上调了个人经营贷的贷款利率，但仍低于房贷的贷款利率。
北京地区个人房贷的贷款利率为例，首套房贷的贷款利率一般为5.2%，二套房贷利率一般为5.7%，每个人的情况不同而略有差异。但个人经营贷利率以前最低的可以低到3.85%，现在最低只能到4.35%，最高能到4.75%。目前北京地区股份制商业银行个人经营贷的主流利率在4.65%左右，最低在4%左右，最高一般不超过5%，仍显著低于个人房贷的贷款利率。
2020年以来，各银行纷纷出现消费信贷竞争潮，消费信贷年利率以4%以下的水平在竞争，不但很多人以各种方式收到消费信贷促销的信息，而且以各种低利率竞相开展赤膊厮杀，让人大开眼界。
各银行的消费信贷已经低于房贷，难怪有人惊呼：难道银行消费信贷“放水潮”来临了吗？一家研究院此前发布的数据显示，2020年5月份64个城市首套房贷利率为5.43%，目前4%左右的消费信贷利率已经低于个人住房贷款平均利率水平1个百分点以上。
银行竞相通过低贷款利率竞争消费信贷和让利实体经济降低个人经营贷无疑对消费信贷市场和实体经济激活起到重要的推动作用，但由于个人经营贷和个人消费贷的利率低于住房按揭贷款利率，必然导致消费信贷市场和个人经营贷市场再起风波，最重要的现象是信贷资金违规进入楼市。
目前个人经营贷利率虽然有所上调，以前最低是3.85%，现在最低是4%，利率范围一直是3.85%-5.15%，大部分客户最后适用的利率都是4.65%。但仍然远远低于住房按揭贷款利率。从而为个人经营贷款流向楼市提供了套利空间和可能。
其三，各地严格规范和清理个人消费贷和个人经营贷，从而可能会对个人消费贷和个人经营贷市场形成更大变局
面对个人信贷违规流入楼市，不仅是助推了房地产价格的上涨和房地产政策的效应对冲，更重要的是在一定程度上消弱了实体经济的活力。
近日，上海、北京两大一线城市先后发文，明确重点打击个人消费贷、个人经营贷资金违规用于购房现象，从购房资金端进行管控。
2021年1月29日上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求各商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，目的自然是严禁通过消费性贷款和经营性贷款违规将贷款资金进入房地产，同时严查个人住房贷款是否有违规现象。明确禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款，其最终的目的是防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规流入房地产领域。对确认用途违规的行为，应及时采取实质性管控措施。
针对“部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利，挪用消费贷、经营贷资金作为购房款或‘过桥’资金; 部分非法中介参与其中牟利，为违规行为推波助澜……”等现象，北京银保监局要求各银行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题，并要求银行发现问题立即整改并加强内部问责处理。
2021年1月28日，北京房地产中介行业协会发布消息称，为坚决遏制投机炒房，近期市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构，严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市是今年整顿房地产市场秩序的重中之重。
北京银保监局已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组，将赴银行机构开展专项核查，同时指导北京市银行业协会对个人和中介的不当和违规行为启动联合惩戒机制。对个人贷款资金违规流入房地产市场等问题保持监管高压态势，对违规银行机构依法从严顶格处罚，同时严格执行机构与人“双罚”制度，对相关责任人给予警告和禁止一定期限从事银行业工作等行政处罚。
从严监管信贷资金违规进入楼市、对违规流入楼市的信贷资金零容忍，可能会对个人消费贷和个人经营贷市场带来变局，而对于那些个人消费贷和个人经营贷违规流入楼市的黑手——房地产中介，更是应该严惩。
有朋友问我，我现在要贷款买房，房产中介建议以个人经营贷买房可以吗？我告诉他，不可以。虽然说，个人消费贷和个人经营贷的贷款利率比较买房贷款利率低，但是政策性的变数太大，而且一旦遇到监管检查可能会发生一些不可预知的后果。（麒鉴）
