未来十年，应该去哪里买房？

上一次的各大城市房价潜力盘点视频发布了之后，有很多粉丝在评论区留言，说聊得不过瘾。那么这次，世子就给大家好好分析一下，未来十年，房价将会如何发展，以及我们应该去哪些城市买房。

首先，要预测未来的房价，就必须搞清楚，我们过去几十年，房价是因为什么在涨？这个问题，我相信有很多粉丝自己都能回答得出来，比如通货膨胀货币贬值导致的资产升值，城市化进程人口往城市流入导致的供需不平衡等等。

但是如果问你房价究竟是怎样一步一步涨上来的？这个问题没几个人能回答得上来。其实，我把中国的房地产分为这么几个阶段。1998年以前，我把它叫史前阶段，这段时间很少有商品房，各大城市都是以单位的福利分房为主。在这段时间谈房价，没有任何意义，因为不具备市场参考性。到了97年亚洲金融危机，为了刺激和拉动经济，我们国家进行了房地产市场化改革，逐渐停止了福利分房，各大城市也开始了大规模的商品房开发，史称98年房改。所以98年到2008年这十年，我把它叫做房地产市场化阶段。这个阶段，是房产投资的黄金时期，各大城市几乎没有任何限购措施，而且尤其是房改之后刚开始的那几年，对买房不光不打压，还各种鼓励，甚至连北京，都有买房送户口的政策，直到2004年，因为市场过热才被叫停。宽松的政策，和官方鼓励的态度，房地产市场化这十年间，各大城市房价是全面的上涨，房子随便买，买哪儿哪儿涨。直到2008年全球金融危机，房地产市场开始萎缩，交易量下降，很多城市房价也开始下跌。

为了度过金融危机，全球开始了货币宽松，中国作为重要经济体，也不得不跟随世界的脚步，进入货币宽松的周期。所以我把08年之后的这十年，叫做房地产货币化阶段。这十年间，在宽货币，宽信贷的支持下，房地产逐渐金融化。当时很多银行都给出了首套房贷利率七折这样的史无前例的优惠条件。如果说前十年，大家普遍都还在用自己的存款积蓄在买房的话，那这十年几乎没有买房人不加杠杆了，尤其是在2015年之后，某些城市，买房高贷款现象非常普遍。各种违规现象频出，杠上再加杠，信用卡套现凑首付，一抵之后还有二抵，总之就是想尽一切办法（配图房贷总额）从银行搞出钱来买房。这十年，说白了就是大量的银行杠杆资金推动房价的上涨。

过去这些年，房价上涨的具体原因和路线已经搞明白了，那未来十年还会重复同样的道路吗？

显然不会。中国的城市化进程已经过半，未来虽然还会继续，但是像过去那样隔几年就翻倍的增长空间已经没有了（配图中国城市化率）。第二就是房地产市场的政策红利期，已经过去，未来也不会再有了。既然如此，那是否意味着未来十年，买房就没有任何机会了？其实不是，未来十年房地产的发展将呈现三个趋势。该去哪些城市买房，从趋势里一看便知。

第一，  一线城市继续高速增长。虽然城市化空间和政策红利不会再有，但是货币宽松导致的通货膨胀一定会有。

超发的货币，必然会推高核心资产的价格，一线城市核心区域的房产就是非常好的核心资产。比如因为疫情，今年各国都采用的宽松的货币政策，所以几乎导致各国一线城市的房价飙升。首尔、东京、纽约、伦敦、旧金山等城市最近半年房价持续上涨。从这个角度来看，北上广深等一线城市，依然值得买。

第二，  某些省会城市和中心城市。在经济界，有一个著名的1234理论。那就是在人口大省的省会，省会城市的面积占全省的10%，人口要占20%，GDP要占30%，服务业要占40%。

按照这个规律去看，有些省会城市或者中心城市，比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安，都还有很大的增长空间。

第三，  顶级都市圈里的城市。一个一线城市，不可能所有事情全都自己做，很多产业是能够辐射一个都市圈的。一个超级大城市，周围200公里以内的其他城市，都属于都市圈内的城市。比如，上海周围的苏州、无锡、常州、南通、嘉兴、湖州、绍兴、舟山。深圳周围的东莞、惠州、珠海、中山。北京周围的保定、廊坊、唐山。这些城市单独发展，都无法构成经济热门城市，但是一旦进入大都市圈，发展速度会大大加快。在城市群内部，会形成经济互动，促进资源优化配置，这些城市都有非常好的发展前景。

所以总体而言，未来十年的房价将不再会“全面开花”，楼市的机会将聚集在一线城市，省会城市或者中心城市，以及大城市群中。人要学会去寻找风口，买房也是一样，要选对大的方向。不管政策如何变化，根据趋势去买房，一定不会错。