【每周一例】外籍个人境内出售自购住房需要缴税吗？

V老师，我们公司目前有一名外籍员工，2019年1月从美国母公司派至我们深圳公司担任技术顾问，派遣期间为四年。2020年4月，他在深圳购买了一套住房作为投资，计划三年后回国时卖出。请问，这种情况下，他出售房产需要在中国缴税吗？

首先，一般的个人在中国转让不动产可能涉及的税费包括：增值税及附加税费、印花税、个人所得税、契税、土地增值税等。其中，契税是对不动产的受让方征收；土地增值税及印花税方面，目前对于个人销售住房是暂免征收的，所以暂时不用考虑。那么，主要看的就是增值税及附加税费与个人所得税。

增值税

根据现行规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。

个人销售住房的相关政策总结如下：

另，根据深建字[2020]137号第三条，更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。其他城市要同样关注当地是否有调整政策出台。

因此，该外籍员工如果于购买住房后5年内转让，则仍然需要缴纳增值税以及附加税费。

注：关于“普通住房”的执行标准，各地的政策有所不同。目前深圳的普通住房需同时满足以下条件：

• 住宅小区建筑容积率在1.0以上；

• 单套建筑面积144平方米以下或单套住房套内建筑面积120平方米以下；

• 实际成交总价低于750（含本数）万元。

个人所得税

考虑个人所得税时，我们首先要看看这名外籍员工在中国的居民身份。请问这名员工自2019年1月派遣入境后，是否一直在境内工作？

是的，他入境后一直在境内任职。

这种情况下，他属于一个纳税年度内在中国境内居住累计满一百八十三天的“无住所居民个人”。

他都在中国买房了，还是属于“无住所个人”吗？

是的。因为中国税法中的“在中国境内有住所”，是指因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内习惯性居住。这个外籍员工虽然出于投资目的在中国境内购买了房产，但是任职结束后，他仍然会回到美国，所以不属于在中国境内习惯性居住。但，由于他一个纳税年度内在中国境内居住累计达到了一百八十三天，所以他是“无住所”的居民个人。

根据中国的个税法，居民个人需要就其从中国境内和境外取得的所得缴纳个人所得税。此外，在中国境内无住所的个人，在中国境内居住累计满183天的年度连续不满六年的（注：从2019年1月1日起计算），经向主管税务机关备案，其来源于中国境外且由境外单位或者个人支付的所得，免予缴纳个人所得税。

那出售房产的所得如何判定来源地是境内还是境外？

这个问题问的好！根据个税实施条例，转让不动产取得的所得的来源地按照不动产的所在地进行判定。因此，该外籍员工转让境内住房取得的所得属于来源于境内的所得，需要在中国缴纳个人所得税。

目前，针对不动产转让所得的个人所得税征收分为“核定征收”与“核实征收”两类：

（1）核定征收方式：

应纳个人所得税＝计税价格×1％（或1.5％、3％）

注：深圳市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房为1％，非普通住房或非住宅类房产为1.5％，拍卖房为3％。

（2）核实征收方式：

应纳个人所得税＝（计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用）×20％

注：关于个人转让住房具体适用上述哪种征收方式，要看该个人是否能够提供合法有效的房地产购买合同、房地产原值凭证、以及合理费用相关凭证。

非常感谢！现在清楚了。

V老师简介：

刘真Vivian Liu，深圳市吾友咨询有限公司创始人，注册会计师，注册税务师，原PwC税务经理，十多年外企及外国企业服务经验，擅长“引进来”各项财税咨询，精通日语及英语。