周二市场说｜当楼盘不再一销而空，市场将走向何方？

要闻速看

• 7月10日早间，万达商业、融创中国发布联合公告，双方签订了十三个文化旅游城项目及七十六个酒店转让协议。交易对价方面，万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款；融创房地产集团以335.95亿元收购七十六个酒店，两项合计对价631.7亿元。

  点评：石破天惊

• 7月9日，碧桂园发布截至2017年6月30日止六个月未经审核营运数据：前六个月碧桂园共实现合同销售金额约人民币2889.1亿元；合同销售建筑面积约3226万平方米，分别同比增长131%和106%。

  点评：稳居第一

• 国家统计局于7月10日发布2017年6月份全国居民消费价格指数（CPI），数据显示，6月份CPI环比下降0.2%，同比上涨1.5%。其中，上半年全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.4%。

  点评：物价稳定

• 6月房贷市场报告显示，6月全国首套房平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%；6月份全国仍有11家银行提供9折优惠利率，超八成的银行无利率优惠，有32家银行执行基准利率上浮，为基准利率的1.05-1.2倍不等。

  点评：成本提升

时间已经到了2017年7月，6月各家房企业绩高歌猛进，月销售额屡创新高，比如恒大单月680亿、万科491亿、碧桂园446.9亿、保利381亿。大家都在6月拿预售证开盘，一改1-5月供应不足的颓势，市场成交量出现了突破。

随着供应的增加，大多新开盘仍然取得了开门红的成果，一方面是因为当前限价政策，不少购房者心理预期依旧看多；另一方面是很多楼盘蓄水很久，开盘之日客户积累早已完成。但在月末月初的时候，也出现了少部分区域一些项目开盘未达预期的情况，给一路火爆的市场带来了一丝“不和谐”。

据不完全统计，6月末7月初15城新开的43个项目中，开盘当日去化率在40%-60%的有7个，去化率在40%以下的有15个。其中不仅出现了一些去化一般（40%-60%）的项目，还出现了更多去化较差的（低于40%）的项目。

这些去化不理想的项目主要有以下几类：

第一类是北京、上海、深圳等一线城市的远郊项目，以深圳最近开盘项目为例，绝大部分开盘去化都低于20%以下。这些项目大多数是最近一两年拿的地，之前由于地价原因，这些远郊楼盘的成本价格已经达到了较高位置，即便是在政府限价的情况下，目前售价也比周边商品房上了一个台阶，而且项目周边没有其他类似价格商品房背书，市场接受度不高。因此这些去年拿地的企业，在今年推出产品之时，就遇到了市场的尴尬，相信接下来这类情况会越来越多。

第二类，部分二线城市也出现了楼盘滞销，比如苏州、合肥、西安，合肥七月初某项目首开就卖了12套，不到10%；西安近三周有11个项目加推或首开，因6.28限购政策影响，有4个加推项目开盘去化率低于35%，项目开盘后7月的销售速度也明显趋缓。这些城市去年以来市场火爆，投资客也大量入场，但今年限购、限售的等政策深化使得投资客停止入场，而限贷政策的出台、房价的快速攀升导致首付和利息都有很大提升，使得自用群体购买力受到很大影响， 出现了“买不到”到“买不了”的转变，这类城市数量也在增加过程当中。

第三类是环一线的三四线城市。今年上半年最火爆的是三四线城市，特别是环一线的三四线城市市场。但最近的一些滞销案例也出现在这些市场当中，比如燕郊、固安、武清。原因也很简单，由于受到一线城市价格挤压，比如嘉兴上海一体化，雄安新区利好，导致过去两三个季度这些城市价格暴涨，而推动价格暴涨的主力是来自本地和周边的投资群体，但这些区域其实是缺少自住型需求的，一旦投资群体出现跟不上的状况，市场就很快会出现调整。比如今年三月，燕郊二手房均价已达到2.9万元/平方米的历史性高位，比去年同期上涨67%，但受环北京调控升级影响，伴随着成交量下跌，价格也不断下挫，6月均价已经下降至2.1万元，降幅接近30%；这类情况可能是对环一线城市的巨大考验。

目前市场进入了高位调整期，总的来说房子还很好卖，但这些滞销的“不和谐”已经给我们很重要的提醒，大家谨慎一点没有坏处。