大家说 | 张海：生长的力量
张 海
万科集团高级副总裁兼万科上海区域本部首席执行官
万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上表示：
“虽然我们所处的行业仍然有发展前景，但是我们做的事情必须要改变。”
“只有收敛和聚焦，我们才能应对正在发生的转折；没有收敛和聚焦，我们就很容易在转折点中被淘汰。”
“这是我们的选择。”
收敛，肯定不是收缩，核心还是要聚焦。为此，我们做了更为细致的、以客户价值为核心的聚焦，让我们的业务变得更强，让万科更好地活下去。
最近，我们对长三角有了一个再认识。通过对虹桥车站的统计，我们发现，长三角区间的城市距离大概是1-3小时，一共有约500车次，每84秒一趟列车。这些数据的变化对我们的影响非常大。
万科上海区域在2018年1-10月实现销售金额超1500亿，销售面积755万平米，销售套数65000套，省城市场份额5.4%，百亿规模以上公司10个，主流产品占比90%。我们仍然坚持创造真实价值，持续的，有质量的增长。
我曾经讲过“热带雨林”的概念，2018年，基于客户的变化，我们试着将“热带雨林”做一个重新的阐释。在今天，客户资源变得非常珍贵和稀缺，因此，客户价值是我们所有业务最终的指向。
目前万科在长三角各个城市的在建项目有263个，普通住宅占到90%，还包括仓储，如物流仓储、购物中心等等，提供客户愿意购买的好产品和好服务。现在住区购房客户累积有35万户，覆盖人群基本上达100多万人。在上海区域，万科与客户的交互关系一年可达1000万次。
全国的改善型购房占比达70%，这部分客户非常重要，推动我们全面的提升。在售楼处，我们在做CO-Life生活体，基于客户的体验，把新场景、新服务、新体验放在这里。
我们将把它打造成可以持续经营的客户体验店，500-800平方米，这个很可能颠覆你们对传统的售楼部的概念，宗旨是吸引客户，为客户服务，争取更多的客户到来。
我们在项目中也在做舒适度更高的体验，90平米房子，包括厨房的设计、飘窗的设计等等，都做了很舒适的安排，让客户的生活品质更高。
在办公业务中，我们用几层写字楼重新装修做对比测试，让甲醛浓度合格标准达到0.02m/立方米。根据相关专业研究报告，在中国，现在有81%的人在封闭式的办公室里办公，开放的办公密度，全球是45%左右，非正式办公场所花费的时间是60%。未来我们在办公方向上也会做更多自己的创新。
我们也在探索将更多新体验进行集约与混合。比如开发区，白天人很多，晚上没有人，这是我们新的体验。我们可以在这里设计更多共享与开放的场景，将中小广场、中型街道等进行细分，希望大家在这里找到快乐和成就。
万科正在做的企业服务在线平台，比如上海星商汇、杭州大屋顶等，主要为企业服务。我们长租公寓“泊寓”的客户中，精彩个性型和积极社交型占到很大的比例，各有各的特点。平均年龄25岁，男性占51%，女性占49%。关于养老住宅的需求，基本上反过来，能用支付宝大概是11%，其他都是传统的支付，还有第一星座是天蝎座，它是非常有创意的星座，可以让你很成功，也可以让你很兴奋。神秘超市售货机，他们选择的是可口可乐。
万科的学校主要在四个城市，从目前看，招生比不错。对我们最大的考验就是教育质量能否持续提高，因为对学校而言，教育是最重要的课题。因为这个学校不是特别容易做好的事情，做好要花特别多的精力，希望我们能在这个过程中不断地把它做好。
从上生·新所再出发，小变化、小改造、新更新。我们作了一些小的创新，包括改造住宅的情况，让老区居民也能够共享城市更新带来的变化。其实微改造难度很大，但是改造之后非常有益，因为是积累点滴的结果，最终实现“老社区、新活力”。
明年我们将生活在哪里？我们大概把城市分为底盘、核心和场景，未来城市就是地下空间、云计算平台等，最大的特点就是通过AI算法，将教育、医疗、购物以及租赁等，借助先进的技术，实现联网，变成随时可以获取的服务。有更多的创业空间，办公空间更多是一个实体的，可以坐在空间里聊也可以通过网络聊，并渗透到城市的各个场所，而不是仅仅在一个方向，未来城乡的差距可能也变得越来越小。
编辑：爱野
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