深度研究 | 棚改货币化安置是否会退出历史舞台？
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棚户区改造工作原本是一项旨在改善棚户区、旧住宅区和城中村居民生活环境的民生工程。2015年之后，随着棚改贷投放规模的扩大以及货币化安置方式的大规模推广，棚改对于房地产市场的推动作用日益凸显。原因在于，通过对棚改拆迁户施行货币补偿，并鼓励他们到市场上购买商品房，使得短时间内出现了大量的购房需求，放大了商品房销售规模，影响了部分地区的供求关系，客观上推动了房价的上涨。由此，棚改货币化安置成为上一轮三四线城市房价上涨的重要推动力。
以湖南省岳阳市为例，过去4年棚改对岳阳市房地产市场的促进作用就十分明显。
2014-2015年，岳阳市城市棚户区改造完成量在1.5万-1.6万套之间，货币化安置比例相对较低。到2016年，这一数字飙升到3.11万套，增幅接近100%。同时，货币化安置比例从2014年的不到30%，上升到74%。这一趋势在之后的两年间并未减退。2017年，岳阳市城市棚户区改造完成3.79万套，货币化安置比例也进一步提高到98.4%，2018年，尽管城市棚户区改造任务较2017年有所下降，但是货币化安置比例仍处于高位，达到95.3%。
资料来源：克而瑞《2018年全国棚改白皮书》
同时，岳阳市出台多条货币化安置奖励政策，客观上进一步放大了货币化安置对房地产市场的作用。
岳阳市棚改拆迁中选择货币化安置方式的，其房屋价值评估原则是旧址周边1.5公里范围内住宅平均价格的1.3倍。同时，按期签约、搬迁的居民最高还能享受600元/㎡的额外奖励，以及10000元的寻找房源奖励。以2017年为例，岳阳市普通住宅成交均价为6770元/㎡。按照目前的货币化安置奖励政策，被征收居民平均每平米的补偿标准可以达到9400元。若按照平均60平米的房屋面积计算，加上寻找房源奖励，被征收居民最高获得的拆迁补偿金金额为57.4万元，可用来购买85㎡的普通住宅。
资料来源：克而瑞《2018年全国棚改白皮书》
在此推动下，岳阳市商品房销售面积连续三年保持两位数增长，商品房销售金额更是连续4年上涨。其中，棚改货币化安置的促进作用从2014年的8%左右，提升到2017年的50%以上。经测算，我们预计2017年，棚改货币化安置拉动了岳阳市商品房市场269.49万平方米和136.33亿元的销售。
资料来源：克而瑞《2018年全国棚改白皮书》
巨大的市场需求造成岳阳市普通住宅供求比从2015年的1:1.12下降到2016年的1:0.77。此时，岳阳楼市已经出现了供货不足的情况。而到了2017年，这一情况并未好转，普通住宅供求比继续下降至1:0.75。这也成为2017年岳阳市商品房销售面积下降的重要原因之一。
资料来源：克而瑞《2018年全国棚改白皮书》
供求关系的变化造成岳阳市普通住宅成交均价在近4年持续走高。根据克而瑞市场监测数据显示，2015年岳阳市普通住宅成交均价为5494元/㎡，到了2018年9月，这一数字上升至7262元/㎡，增幅高达32.18%。
资料来源：克而瑞《2018年全国棚改白皮书》
2018年，岳阳市棚户区改造计划新开工3.2万套，其中货币化安置3.05万套，货币化安置比例依旧高达95.3%。截止2018年7月，岳阳市商品房销售金额达到158.93亿元，同比大涨22.4%。因此，我们认为2018年棚改货币化安置对岳阳房地产市场的拉动作用依旧巨大。
像岳阳市这样，因为棚改使得房地产市场得到快速发展的城市不在少数，造成部分省份房地产市场销售越来越依赖棚改。
2016-2017年，陕西、新疆、青海、内蒙古四省棚改货币化安置对于商品住宅销售的促进作用都超过了四成。其中，陕西这两年共计完成53万套棚户区改造，货币化安置比例每年都高达70%以上。同时，商品住宅销售面积合计约2800万平方米，货币化安置消化面积就占据了四成的份额。
另外，湖南、贵州、黑龙江、甘肃、宁夏、吉林等省的商品住宅销售对棚改货币化安置的依赖度也都超过了三成。
资料来源：克而瑞《2018年全国棚改白皮书》
棚改货币化安置对房地产市场的影响如此之大，未来，货币化安置的走向又会如何？
2017年8月，住建部等多部委联合发布《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》。通知中指出：要因地制宜推进货币化安置。商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制货币化安置比例，更多采用新建棚改安置房的方式。3个月后，住建部、国开行、农发行在《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》中再次明确：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市、县，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。因此，从政策上看，未来货币化安置方式不会再像前两年那样全面铺开，广泛推广。
那么，是否意味着货币化安置将退出历史舞台？从数据上看，短期内并不会如此。
尽管受中央政策影响，山东省2018年取消了货币化安置额外奖励，河南省也调低了本省2018年的货币化安置比例。但是，湖南、甘肃、陕西、浙江等省2018年棚改货币化安置比例仍处于高位。
河南、浙江、湖南、甘肃和陕西等五省已明确公布了2018年棚户区改造计划和其中的货币化安置数量。这五省棚改任务总和占全国棚改目标的30%。通过计算，这五省的棚改货币化安置比例为44.1%。因此，我们预计，尽管2018年全国棚改货币化安置比例将出现下降，但不会是雪崩式的下落。短期内货币化安置不会退出历史舞台，2018年全国货币化安置比例将在45%左右。
资料来源：克而瑞《2018年全国棚改白皮书》
2018年上半年，各地棚改完成情况良好。在公布数据的16个省份中，有12个省份的棚改完成率超过50%，其中河南、安徽、陕西、甘肃、江苏完成率超过全国平均水平。江苏完成率最高，几乎完成全年任务的90%。新疆今年棚改计划任务大涨66%，虽然为其任务完成增添了不小的难度，但是上半年新疆依然完成全年目标的46.9%。由此看来，2018年全国棚改工作进展顺利，完成年度目标不会有大的问题。
资料来源：克而瑞《2018年全国棚改白皮书》
因此，2018年，棚改仍将是推动房地产市场销售的重要力量。对于部分城市，其作用仍将十分显著。以陕西省为例，2018年陕西棚改任务目标为14.84万套，货币化安置比例高达77%。与此同时，陕西省商品住宅市场除省会西安一市独大外，其余城市的房地产市场规模都较小。经济实力排名第二的宝鸡市，2017年商品住宅销售面积不足300万平米。超高的货币化安置比例，有限的房地产市场规模，使得2018年棚改货币化安置对陕西省多个城市房地产市场起到了巨大的销售拉动作用。其中，渭南、延安、商洛等城市货币化安置的拉动作用都超过50%，对汉中、榆林、咸阳等城市也有30%-40%的销售拉动作用。
尽管受到政策变化和货币化安置比例调整的影响，棚改将不能再对全国房地产市场起到普遍的拉动作用，但是在局部地区和某些城市中，棚改依旧是促进当地房地产销售的核心要素和不可忽视的关键力量。棚改红利仍在，只是需要我们做更为细致的研究。
2018年10月11日下午14：00-17：00，克而瑞将在上海易居总部举办“城市投资新形势暨2018棚改白皮书发布思享会”，届时，克而瑞将与定向邀请的业内专家一齐，论道中国城市投资新机会，文中《2018全国棚改白皮书》也于当天同步推出。
编辑 丨 马力