周四产品说 | 中国单价地王周边的那些千万豪宅
对于融信来说，做90㎡以下小户型豪宅，是巨大的挑战，但也是机遇。小户型控总价的豪宅产品，将是今后的大趋势。希望未来中兴路地王能给我们带来惊喜！！！
编辑：娄萍
8月17日，融信以110.1亿拿下新静安区中兴社区地块，楼板价100315元/㎡，成为中国土地拍卖史以来的单价地王。融信拿地以后，大家众说纷纭，都对这块地的未来，房价能达到怎样一个程度意见不一。但我想我们先不评论两三年之后地王的房价，先来看看中兴路地王周边的千万级豪宅究竟卖得怎么样。
这次中兴路地王的总体量虽然达到约11万㎡，但出让条件非常严苛，其中90㎡以下的中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%。而目前，该地王周边的豪宅项目，在售户型的主力面积依然集中在150-300㎡的面积段。
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万科翡翠雅宾利
万科翡翠雅宾利是距离中兴路地王最近的项目，总体量达到50万㎡，开发时间也比较长了。目前在售的是三期产品，西面的待拆迁地块就是项目的四期地块。四期不仅有商业、商务配套，还将引入公立小学、幼儿园和养老院。
万科翡翠雅宾利的三期户型，总的来说还是以实用的功能性为主。其中109㎡二房户型，是这个板块的比较罕见的小户型产品。
万科翡翠雅宾利109㎡户型
109㎡户型的主要优点有：
①．客厅面宽3.8米，且所有功能间均可以南向采光，可充分保证户型的采光度和空间尺度感；
②．进门玄关设计储藏柜，充分利用空间；L型厨房位于户型的最西侧，在增加操作平台空间的同时，可有效隔离厨房的油烟不跑入餐客厅。
户型的主要问题是：南北不通透，通风受影响；另外卫生间淋浴区仅预留浴缸空间，未作站立式淋浴，使用上不方便。
再来看在售的主力265㎡户型
万科翡翠雅宾利265㎡户型
265㎡户型的主要优点有：
①．玄关处设置了储藏室，这对于这一面积段的产品来说，是一个容易被忽视的实用设计；
②．有两个卧室都做成了带有卫生间、衣帽间的套房，功能性很强。
户型的主要问题是：由于进深比较长，所以客厅的面宽约5米，落后于目前同面积段产品的主流面宽。而且没有配置保姆间，在这一点上显得功能性不足。
在装修配置上，绿洲雅宾利花园三期室内装修配置全使用的是国际一线品牌，从品质和功能上均高出市场平均水平。厨房采用德国博世BOSCH，卫浴用的是科勒品牌按摩浴缸及智能坐便器。
除了高端厨卫配套以外，项目还配有博世全屋地暖和大金中央空调，霍尼韦尔Honeywell全屋新风结合PM2.5空气净化处理系统，加上美国怡口ECOWATER中央软水系统、净水系统，这些品牌及配置完全可达标上海的高端住宅配置。
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中粮天悦壹号
中粮天悦壹号，在社区上以1.2万㎡的中心景观为突出亮点。这一占地面积几乎占到整个地块的一半面积，如此豪气的作法在市中心项目中确实少见。加上社区自带中粮大悦城的商业配套，在总规划上还是很有亮点的。
中粮天悦壹号的最小面积产品以180㎡为起点，所有产品层高均达到3.6米，并配置保姆间，可见针对的客户就是豪宅购房客群。
其中，220㎡3+1房是主力户型，分布在社区多个楼栋。
中粮天悦壹号220㎡户型
220㎡户型的主要亮点有：
①．南向总面宽超过17米，确保充足的面宽和景观面；
②．灵动空间的设计可按业主需求进行改造，而且在灵动空间与客厅衔接处设计了一道移门，这样做不但使得+1空间的私密性更好，且多变动线的设计提高了其便利度和实用性。
285㎡四室户型更强调尺度感。
中粮天悦壹号285㎡户型
285㎡户型的主要优点有：
①．主卧套房设置了两个独立步入室衣帽间；
②．采用大横厅设计，面宽达到约9米，在同面积段产品中算表现很突出的。
户型的主要问题是：为了突出客厅面宽，户型的四个卧室中有两个是北向。
中粮天悦壹号的装修配置引入了中央空调、全屋地暖、智能家居、隔音降噪等十六大科技性系统，装修品牌的选择均为豪宅市场中常用的一线品牌，比如说Gaggenau 、Pogenpo、 Villeroy&Boch 、Dorn Bracht、TOTO等。此外还有一些非常贴心的设计，例如卫生间安装了电热毛巾架，南向卧室和书房的窗户的百叶窗可以根据阳光的强烈程度来调节室内明亮程度。
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华侨城苏河湾
华侨城苏河湾的产品类型是最丰富的，不仅有住宅产品，还有类住宅产品的行政公馆。项目最大的优势，就是占据了苏州河畔的一线景观资源，塔尖住宅的高层几乎所有房间都能看见陆家嘴“三件套”。
户型上，无论是类住宅产品的行政公馆，还是塔尖住宅，都更追求豪宅尺度感。
例如126㎡的行政公馆，在这一面积段仅做两室户型，充分保证了项目尺度感。
华侨城苏河湾行政公馆126㎡户型
126㎡户型主要优点有：
①．客厅和餐厅连成大尺度的公共空间，总面积达到约45㎡；
②．主卧带有分离式的步入式衣帽间，增加实用功能性。
而280㎡三室户型的塔尖住宅，也发挥了这种“奢侈”的特点。
华侨城苏河湾行政公馆280㎡户型
280㎡户型的主要优点有：
①．主卧套房的尺度感很好，甚至连卫生间的面积很“奢侈”；
②．餐厅的面积几乎和客厅持平，配置了早晨吧和西厨。
户型的主要问题是：户型虽然没有什么缺点，但用280㎡的面积做三房，无疑剔除了追求功能性的客群。
华侨城苏河湾的装修标准为1.2万元/㎡，装修品牌的选择均为豪宅市场中常用的一线品牌，比如大金、 Miele、 BLANCO、BOSCH等。人性化的细节处理也为装修加分，例如卫生间洗浴房的防雾全身镜。值得一提还有十分完善的安保系统，红外线幕帘防盗系统、视频监控系统、幕帘红外探测系统、门禁系统、可视对讲系统、厨房燃气报警系统等。
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总结
中兴路地王周边的豪宅，目前的售价已经为将来地王产品定价起到了一定的支撑作用。对于融信来说，做90㎡以下小户型豪宅，是巨大的挑战，但也是机遇。说它是挑战，是因为过去在历史上，中国都没有出现过单价超过15万以上的90㎡小户型；说它是机遇，是因为小户型控总价的豪宅产品，将是今后的大趋势。由于周边的大户型豪宅产品已经驾轻就熟，小户型将是地王的最大关注点，希望未来中兴路地王能给我们带来惊喜。