房地产企业的8大税收筹划方向
企业税务风险识别、分析与评价操作实务
作者：刘海湘
房地产行业与国家财政挂钩的费用，主要有两项：一是土地出让金，二是与房地产有直接关系的税。
目前来看，土地出让金是地方财政收入的主要来源，2020年全国土地出让金8.4万亿，占地方本级财政收入的84%。不过，从长远来看，随着城镇化进程放缓，新房成交逐步萎缩，未来的地方财政对土地出让金的依赖势必也会随之减轻。
那么，与房地产行业有关的税费，将成为财政要抓的重点。与房地产有直接关系的税，包括耕地占用税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税等。其中，土地增值税是最主要的税费。
相比外国的房类税费占国家财政的比例，我国的占比还非常小，不足英美的一半，因此，在税费上还有很大的上升空间。这意味着，房地产企业必须做好税收筹划，才能应对激烈的竞争环境与严峻的政策环境。
房地产企业该如何做好税收筹划？今天给大家分享一些筹划思路。
# 利用土地增值税的临界点 #
根据土地增值税暂行条例规定，如果企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的话，免征土地增值税。
普通标准住宅的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0 以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。各省市可以根据自身情况适当浮动。
因此，企业建造普通标准住宅进行出售的话，如果增值额略超20%这一临界点，就应当适当降低销售价格，以达到免税标准。
# 增加可扣除项目 #
上一条说到，土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征。如果企业的增值率超过20%临界点较多的话，可以通过增加扣除项目，使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。
例如，将房屋进行简单装修，增加可扣除项目，并增加等额的销售价格。企业不会有任何损失，而增值率降低了。
# 利用不同的利息扣除方式 #
虽然现行政策限制贷款流入房地产，但只要是房产开发，就肯定会涉及到大量贷款。关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。
根据土地增值税暂行条例实施细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
什么意思呢？就是说，要么提供金融机构证明，在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除；要么与其他费用一起，按税法规定在房地产开发成本的10%以内扣除。这两种不同的扣除方式，给了企业税收筹划的空间。
一般来说，所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利；如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。
# 政府代收费用的处理 #
根据财税字〔1995〕48号规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
企业是否将该代收费用计入房价，对于企业的增值额不会产生影响， 但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。
# 利用土地增值税的优惠政策 #
我国对土地增值税规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以通过享受税法规定的优惠政策进行税收筹划。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因国家建设需要依法征收、征用、收回的房地产，免征土地增值税。自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税（财税〔2008〕137号）。
除了这些法定的政策以外，还有很多政策性的减免。
# 开发多处房地产时的核算方式 #
房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算。这两种方式所缴纳的税费是不同的。
一般来说，合并核算的税收利益大一些。但如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，分别计算增值额的收益会更大。
# 分解房地产销售价格降低税率 #
房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和所得税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。
因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。
由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，以降低所适用的税率。
# 转换房产税计税方式 #
根据房产税暂行条例规定，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%。
两种方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异。企业可以适当将出租业务转变为承包业务，从而避免采用依照租金计算房产税的方式。
转自：阳光财税SunTax
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作者：刘海湘