首例！白丢5000万保证金，小房企也要忍痛退地 || 深度
在拿地难、融资难的市场上，缺钱的中小房企处于劣势。于是，“牵手”更大规模的房企，成为中小房企的生存法则。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：方斯嘉
编辑：雷缓之
设计：岚昇
实习生：武宜和
全国集中供地出现首例退地案例。
2021年7月20日，宋都股份(600077.SH)发布公告，称宋都基业投资股份有限公司董事会决议放弃杭政储出【2021】8号地块（以下简称8号地块）的土地使用权。而此前由于竞买该地块而缴纳的5000万保证金不予退还。
宋都股份解释道，本次放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。
▲宋都股份忍痛割肉。图片来自网络。
然而，“丢失”5000万的宋都股份手头并不宽裕。据2021年一度季度报告显示，宋都股份的经营现金流仅有1.81亿元。
2020年，宋都股份对外公布，全年实现全口径销售金额207亿元。在克而瑞房企销售榜中，宋都股份此业绩未能进入百强名单，处于中小型房企行列。
规模不大、现金流吃紧的宋都股份，为何将5000万元打水漂？此前，宋都股份曾传出与宝龙地产拿地，此番退地是否与宝龙地产有关联？
为何退地？
退地是为了及时止损。
诸葛找房数据研究中心对无冕财经指出：“宋都或许是经过考量该宗地块自持、精装等因素后，认为盈利空间在一定程度上被压缩，未能达到企业预期目标，以致选择退出。这是经营管理进程中谨慎考虑市场风险因素所做的判断，及时止损也是一种稳健发展的策略。”
知名地产分析师严跃进表示：“宋都股份退地，5000万保证金也不要了。其实都说明集中供地背后的新问题，就是没有盈利动机，企业积极性就明显减弱。”
从项目盈利上看，8号地块的盈利空间并不大。该地块是宋都在2021年杭州实行首批集中供地、以总价45.8亿元夺下的5块地块中，唯一一宗位于主城区的地块。该地块位于杭州拱墅区，拿地价为17.83亿元。
▲宋都在杭州首次集中供地中拍得5块宅地，本次退出地块为8号地块。图片来自网络。
“好地研究院”认为，该项目排除自持部分，铁定是亏损的。据该机构测算，8号地块按成交楼面价20962元/㎡，29500元/㎡精装均价销售，可售的6.63万方住宅利润8000万元（含车位，可售部分预期利润率4.1%），覆盖1200㎡左右的配建仅土地和建安成本3000万元，不计算自持部分，仅获利5000万元。加之宋都去年上半年融资成本7.54%计算，仅土地款就需要资金利息1.34亿元。
宋都必然算过这笔账。所以拍地前，宋都曾考虑引入合作方。
宋都知情人士对无冕财经表示：“有合作方退出情况属实，但具体哪家开发商不清楚。”该人士还说：“宝龙跟我们合作的事情，合作退出是有的。”
据“风财讯”报道，宋都拍地前的合作方为宝龙地产。宝龙知情人士回复“风财讯”称：“和此次退地的地块无关，接触的是临安地块。”
值得注意的是，与宋都退回的8号地块同日拍得的12号地块——天目医药港地块，同样位于临安区。该人士口中的“临安地块”是否便是“天目医药港地块”？
目前，宝龙尚未公开宣告开发“天目医药港地块”事项。
宋都公告指出,与8号地块同期竞得的另外4宗地块均已正常进入开发流程，12号地块应在其中。该地块拿地主体杭州长慧企业管理有限公司（以下简称杭州长慧），由杭州宋都房地产集团有限公司控股。
6月18日，宋都向杭州富阳锦辰股权投资合伙企业（以下简称杭州富阳）进行股权出质，因此杭州长慧的投资比例变更为宋都占股90%，杭州富阳占股10%。据工商资料显示，杭州富阳为杭州市人民政府控股公司。
据“风财讯”报道，在拿地之后，合作方临时跳票导致资金减少，宋都被迫先退8号地块。这是否意味着，宝龙曾与宋都协议合作开发12号地块，但因宝龙资金未能及时输入，取舍之下，宋都选择放弃8号地块？
大湾区某土拓行业人士对无冕财经指出，一般情况下，如何协议拿地，双方应当会签署一份合约，会严格规定合作资金往来的节点，如果中途出现资金未能到账的行为，违约方应当会进行赔付。而宋都与合作方是否曾经签署合约？该笔违约金是否能覆盖5000万押金？
上述相关疑问，宋都集团品牌部人士答复无冕财经称：“具体情况投拓部在跟进，我也不太清楚。”截至发稿前，无冕财经暂未获得宝龙地产方面回复。
为何拿地？
宋都退地背后，是中小房企的生存困境。第一财经报道，今年以来，递交破产文书的房地产企业累计已达203家，绝大多数为地方性小房企。
土地与房子，是面粉与面包的关系，房企要生存，就要拿地。作为知名房地产开发企业、“老十八家”的宋都，为了生存，只能选择冒险“买面粉，做面包”。
此外，规模及上市的需求，是中小房企冒险拿地的动因之一。诸葛找房中心对无冕财经指出：“一方面是出于对规模的渴求，扩大规模布局有利于企业多边化发展，所以愿意冒着风险拿地扩充土储；另一方面，也可能是为了实现上市的需求。”
在拿地难、融资难的市场上，缺钱的中小房企处于劣势。于是，“牵手”更大规模的房企，成为中小房企的生存法则。
目前，宋都的经营情况并不可观。2019年，宋都提出实现300亿元的销售目标，但截至2020年仅达到207亿元。
地产业务占比97%的上市主体宋都股份显示，2020年末，宋都股份经营现金流为1.93亿元，其总负债达372.95亿元，资产负债率为86.7%。2020年，宋都股份房地产业务的毛利率为21.9%，比上年下降了20.2%。
▲宋都股份的经营状况。图片来自雪球。
现金是房企生存的命脉。为了获取更多资金，宋都股份采用“控股股东借钱输送给上市公司，上市公司为控股股东提供担保”的融资方式。
此举虽为宋都带来了现金，但也伴随了担保风险。截至2021年7月22日，宋都及控股子公司对外担保总额高达156.40亿元，占公司最近一期经审计净资产的331.64%。
宋都内部亦风波不断。2021年1月，宋都实控人、董事长、总裁俞建午因涉嫌内幕交易股票被证监会立案调查。
为了拿地，诸如宋都、卓越等中小房企选择规模较大的房企抱团合作。2021年5月，北京首轮集中供地出让，深圳卓越集团以187.27亿元总价拿下北京四宗地块。但在拿地不久后，退地传言四起。起因在于该地块在限价条件下，利润空间压缩。
2021年7月，行业消息称，卓越与旭辉、首开合作开发北京金盏地块，该项目由旭辉操盘。
此番事件的两大“主角”宋都和宝龙，体量差距甚远。2020年度，宋都股份实现全口径销售金额207亿元，而宝龙地产，在2020年合约销售额约为815.51亿元。
地产、资本运作平台“西政资本”指出：“对于中小房企来说，不仅能通过大型房企的融资优势解决开发建设的融资难题，还能在楼市调控影响销售的背景下减轻各种资金压力。而对于大型房企来说，与中小房企的合作不仅可以继续扩充土储，而且也可以间接实现对外扩张和布局。”
但中小房企与大型房企合作亦具有风险。该机构指出：“因中小房企在行业地位、品牌影响、内部资源、运营能力等方面与大型房企存在明显的差异，因此往往在合作中处于劣势地位，甚至沦为大型房企的拿地工具。”
在此高压的资金输送模式及激烈的外部竞争之下，宋都的每一分钱都应当花得慎之又慎。