腰斩，形势越来越严峻…...

“宏观冷眼”

老陈的一个朋友，春节回了老家，怎么也没想到老家的人口相比数年前，竟然腰斩了。几年前还有一两千人的村子，如今竟然连1000人都不到了。

朋友老家只是一个三线城市下面的小县城，人口不到50万，但房子一点不便宜。普通步梯房，20万-50万不等，最近几年兴起的电梯高层房，30万那是起步价，普遍40-60万了都。

这房价自然跟大成都不能比，但你也要看跟谁比啊。朋友老家只是一个三线城市下面的县城啊。

当然，他说，多数镇上的房子是不值钱的。说几年前隔壁的镇子镇中心的三层小洋房，10万一套。

但现在几万没人要...

说实话，也明显感觉到现在农村人气越来越不行了。反倒国道上来来往往的车越来越多。有趣的是，多数人的老家有一个共同点：单项堵车。找了张图，可以看下，好家伙都是一个方向堵。

说到这，老陈不得不感慨：买房，买房...归根到底咱们买的还是人气。一个常住人口从4万跌到3万不足的小镇，常住人口几近腰斩，它凭什么不跌？

不过从这倒是看得出，房子本身的成本是真不高，不然凭什3万也能卖，10万也能卖，100万也能卖？

撑不住的人口

说人口撑不住，要从两方面讲，一是出生人口，二是适龄劳动人口。

2020年是一个关键节点，自2012年开始中国劳动年龄人口逐年下降，2017年更是下降548万之多，2011年到2018年之间劳动年龄人口减少了约5000万。并且以每年约500万速度递增。

值得一提的是，递增速度越来越快，过几年可能一年要减少千万了。

大家看个图，过去几年，机构根据公开数据预测未来人口发展趋势：预测2030年20-35岁主力育龄妇女规模断崖下跌，20-35岁生育旺盛期妇女将减少44%，2030年出生人口降至1100万。

那现在出生人口符合这个预期吗？别急，我们看下最新人口数据。

2月8日，公安部户政管理研究中心发布《2020年全国姓名报告》。

报告透露：截止到2020年12月31日，2020年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1003.5万，2019年是1179万。

考虑到2019年新增出生人口1465万，我们可以估算2020年新增出生人口大概在1100万左右。

算到这个数据，老陈也有点震撼。要知道，在前几年的预测中，这个数据应该是2030年，而不是去年。

这意味着什么？

意味着，几年内人们的生育欲望急剧下滑，远远大于预测模型。

说明社会学家预测的拐点可能要提前5年甚至10年到来，说明我们距离人口负增长也不再遥远。2012年，普遍预测是2050年，我们会进入人口负增长；但2019年，预测的时间是2030年。

那如果拿2020年的数据再去做预测的话，这个时间估计还要提前。

所以，目前面临的是适龄劳动人口减少，人口出生率进入转折点，总人口最多10年进入负增长的整个社会格局的大变局。这事其实挺严峻的。

人口问题已经成了社会主义可持续发展的重要阻碍，是必须解决的问题。

三四线，没有房地产

人口问题目前对我们只是看着远，实际上我们有生之年就能体会到。

中国迈向发达国家80%城市化率，还有几十年时间，对生育率的拉低，将持续。用流行经济术语说，人口问题是中国发展最大灰犀牛。

我们常说一个人口陷阱。什么意思呢？就是城市化吞噬人口增长。简单说，就是城镇化越高，出生率越低，最后走成了欧美。甚至是日本，韩国等。

这是一个很严重的问题，也是未来中国最需要解决的问题之一。

就说今年流行最广的一张几个不同地区人口出生数量的对比图，估计就吓到了很多人。如果没有增量人口，可以说下面这些城市根本没有未来，广州还好点，其他城市那是真的一个惨。

增量人口来自哪？自然是城镇化过程中的人口流动带来的部分增量。

目前中国并没能摆脱“人口陷阱”，反而正一步步走近它。造成的结果就是人口区域性集中，总结起来两个表现：北边往南边走，小城镇往大城镇走。结果就是，小城镇的房子没了未来。

1，南北分化

2，城市分化

70%的城市，人口是在流出的。人口流出的城市，超过一半是北方城市；另一半，则是三四线的县城或城镇。

几乎没有啥例外。

而人口的集中造成的一个很直接的效果，头部效应越来越强。

反映到市场就是一二线城市房价飙涨，但县城等部分三四线城镇却逐步只有了居住属性，事实上多数地方的房子已经失去投资价值。

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2021，怎么选房子

说了这么多，最后说些实在的。2021年，想买房子，有哪些诀窍？

请记住一点，土地不值钱，土地上的配套才是最值钱的，不仅是医院、教育、交通等，人也是土地配套的一种，历史已证明一切。

灵魂一问：地级市和县城的房子能不能买？还有没有升值潜力？

那要看你买的目的，如果是为了居住，几乎所有的房子都有这个属性。你就说现在大家每年过年回家，父母亲人都在就肯定值得买。并且这两年甚至是一个不错的低位机会。

但要是想搞投资升值，除了几个核心城市群珠三角、长三角之类的核心，其他的地方几乎没有什么投资升值价值，空间有限，不具备金融属性。

原则：

1，要远离城市郊区，尤其远郊区，飞机场或者航空港等特殊区域

2，别碰任何写字楼、商铺，别碰所谓的新区和卫星城之类的区域

3，同等级别的城市中，南方的城市要优先于北方城市；东部沿海的城市要优先于西部的城市

城市：

1，第一梯队，依然是北上广深，别看现在调控的厉害，但这些地方恰恰是未来中国升值前景最大的几个城市。能买不要犹豫；

2，第二梯队，西安、海口、重庆、杭州、苏州、南京等珠三角和长三角、粤港澳等核心城市群次中心城市。比如宁波东莞之类的；

3，第三梯队，长沙、合肥、郑州、成都、天津、青岛等省会城市，以及川渝、中原城市群等。这个梯队，尽量靠近东南。

当然以上主要是倾向于投资，而非自住。仅供参考，不作为投资依据。具体到区域还要具体问题具体分析。

END