租客故意拖延维修进度,要求赔偿! 房东真无计可施?
在今年的3月20日，英国议会通过了可以进一步保障租客权益的法律：《2018年住房保障合宜居住法》（Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018）。
该法律的详细内容可以点此查看：《英国新住房法正式实施：无身份租客也能提告！房东小心留下犯罪纪录！》
简单来说这个新法律的目的，就是要给予租客们可以“直接”将恶房东告上法庭的权利，而不是只能通过地方政府采取行动。
根据《2018年住房保障合宜居住法》的规定，房东们必须确保他或她所提供的出租房是“Fit for human habitation”（也就是适宜居住的）。
并且这个“适宜居住”的标准不只包含了租客所租住的私人空间（比如说租客只租下了一套房子中的其中一间房间），还包含了房子内的所有公共区域。
否则的话，租客就有权利控告房东并且要求相应的赔偿。
然而，这个新法律原本的美意是想要更加保障租客，却在正式实施后受到许多房东方面的抱怨甚至是批评。
因为有的房东认为这么一来就会造成有些恶质的租客会仗着法律的保护，想要趁机敲诈房东。
最近一位身为“房东”的莎粉就来向我们求助，说他怀疑自己的租客就在滥用这条法律。
事情是这样的，这位莎粉的租客，有一天跟莎粉说租住的房子有问题，要求莎粉找工人去维修。
莎粉得悉这件事后，马上就找了工人，想尽快把问题给解决。
但是根据《1988年房产法》（Housing Act 1988），在一般情况下如果房东或中介有需要进入租客的房子的话，是必须要在24小时前通知租客并得到同意的。
否则如果房东或中介自己随便开门而入的话（也就是在没有获得租客同意的状况下），房东/中介就会被视为违法的。
房东/中介是可能遭受举报，并且被罚款或被下禁令，严重的还可能会被告上法庭。
也就因为这样，莎粉在要带工人到出租房维修前，就先打电话给租客，想约一个大家都方便的时间进行维修。
但是租客却说自己要上班，不能抽空留在家中等他们。
于是莎粉就说，不然他也可以带着工人在租客上班而不在家的时间过去维修，只要租客同意的话。
可租客又说不行，拒绝让莎粉在他不在家时进入房子。
莎粉此时已经束手无策，心想明明是租客说房子有问题，但是现在又不让莎粉带人进去维修。
这时，租客又来电说：“要不这样，我可以向公司请假一天，在家等你和工人过来。但是这样的话你需要赔偿我一天工资和时间的损失。你看怎么样？”
莎粉听到后完全无言了，一方面他想快点解决问题，怕再拖下去租客会以出租房不适宜居住为由，去控告莎粉；但另一方面又觉得租客是在故意拖延，想找借口去敲诈莎粉。
彷徨失措的莎粉立刻来向我们咨询，想知道自己面对这种情况可以怎么做？
→ 从房东的角度来看
首先根据这位莎粉的说法，在莎粉从租客口中得知房子有问题后，他的态度是想马上处理，并且积极地和租客约时间维修。
但是租客却一再拖延，导致问题迟迟未能得到解决。
所以如果这时租客想要以《2018年住房保障合宜居住法》去告莎粉的话，基本上是不可以的。
因为除非问题是出在房东身上，例如房东明明知道房子有需要维修，但是一直都没去理会，或者是以各种借口来推托。
在这类情况下，由于是房东不理会、不积极处理，是房东的错，租客便可以尝试以该法律去控告房东。
其次的是，当房东遇到这类一直拒绝让房东进入出租房检查或维修的租客时，在必要时是可以直接向法庭申请进入房子的许可。
房东申请到法庭令（Court Order）之后，就可以合法进入出租房了，租客也不能再无理拒绝了。
因此一般来说，如果房东从一开始就有想要积极解决问题的话，应该要把所有相关的证据都保存好，比如说是积极和租客协调维修时间的通讯纪录、和维修工人的联络纪录等等。
以便在之后万一双方出现争执不下的纠纷时，房东能够拿出证据来证明自己确实没有想要拖延，而是想要积极应对的。
→ 从租客的角度来看
有些租客可能特别注重隐私，不太愿意房东独自进入他们的房子。
这也是合情合理的，始终家中可能会放有很多私人的保密资料。
因此对於租客而言，他们是有权利要求房东要在租客也在家的情况下，才能够进入出租房的。
而且如果租客为了迁就房东的时间，而无法去上班的话，租客也是有权利要求房东来赔偿相应损失的。
就这方面来说，租客也应该保存好相应的证据。例如和房东之间的通讯纪录，证明房东总是不愿意安排双方都方便的时间，非要租客来迁就房东等等的。
对于租客来讲，这也是证明他或她并没有想要故意推托或刁难房东的意思。
→ 如何能够有效避免这类租房纠纷呢？
所谓预防胜於治疗，最有效的方法就是避免房屋遭受损坏。
丽莎建议房东们可以定期到出租房做一些简单的常规检查。
在最初签订合约时，也可以先和租客约好一个例行检查的时间，例如每3个月的第1个周六的下午，进行一个大约5-10分钟的快速检查。
而当发现有问题时，就应该马上解决，以免拖到最后影响到租客的生活。
而且这样一早订下日子，对於租客来说，也能让他们更好地安排时间，不用特意向公司请假或旷工。同时也能避免租客故意找借口推迟。