房企是继续等待“输血”还是“自救”？

今年房企的日子整体上是不好过的，由于上半年受到疫情的影响，销售情况不如预期。本来想趁着“金九银十”之机，再冲刺一下，但从今年的“金九银十”的销售情况来看，效果也不是太好。更关键的是，上半年银行货币政策宽松，房企拿地扩张速度不减当年，多数房企的负债率快速攀升，流动性陷入枯竭的窘境，所以房企现在面对着如果补充流动资金的问题。

从目前形势来看，由于央行近期开出罚单，处罚了部分银行将理财产品的资金流向房地产业，再加上多数房企现在债务高筑，可以看出靠融资渠道来继续向房地产输血的可能性并不大，房企现在还是应该进行生产自救。可能有人会问，目前的房企的总体形势真的有这么糟糕吗？事实上，房地产的冬天真的来了！房企正面临着生死考验。

第一，房企的债务今年集中到期。根据克而瑞统计显示，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长了43%。从单月情况来看，1月、7月和11月均为偿债的高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。本来债务集中到期，房企可以通过“借新债，还旧债”，问题也不大。但是目前由于房企的各项债务指标太高，难以向外融资。如果要让到期债券延期支付，那投资者未必答应，而且还影响到房企的声誉。

第二，房企面临监管部门“三道红线”的约束。就在稍早之前，央行、住建部等给房企划了“三道红线”，规定只有房企将各项指标压到红线以下才能获得融资，这主要是监管部门为了防范房地产金融风险。而这三道红线是：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。而绝大多数房企早已越过这三道线了，所以现在房企非但无法获得输血救助，还要想办法“瘦身”，把高负债率、现金流降到正常的水平。

第三，现在房企本身的日子不好过。据人民法院公告网显示，截至8月26日，今年房地产企业破产数量已经达384家。第四季度破产房企可能还会大幅增加。对于房企来说，面对债务到期、监管更严、融资困难等困境，只能通过降价销售房产，压缩经营成本，争取把债务指标降到监管部门的目标之内，这样才有一线生机。

国内房企的形势并不妙，大型房企可能还能支撑一下，中小房企则随时有破产和倒闭的风险。这主要是所欠房企债务集中到期、融资难度越来越大。如果再指望外面的输血已经是不可能了。所以，从今年恒大开始7折销售房产后，后面还会有更多房企通过降价销售，快速回笼资金，来保命自救。目前，自救肯定是房企的唯一出路，否则就是只能宣布倒闭、被收购和并购了。所以，明年国内新房价格也会大幅回落，房价只涨不跌的日子已经过去。