2013年经济师考试《中级房地产》练习题5-6
一、单项选择题
1. ( )主要针对房地产市场总的供求关系而进行，以确定拟投资商品房的类型及区位。
A.第一轮市场细分 B.第二轮市场细分 C.第三轮市场细分 D.第四轮四场细分
2. ( )是消费者群体分类的基本变量。
A.人口迁出 B.人口迁入 C.人口比例 D.人口统计
3. 把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程指的是( )。
A.房地产项目开发 B.房地产项目策划 C.房地产市场细分 D.房地产经营策划
4. 房地产开发项目策划自始自终要以( )为主导。
A.市场 B.供求 C.政府 D.房地产商
5. ( )是房地产开发项目策划的生命。
A.系统性 B.市场性 C.预见性 D.创新性
6. 房地产开发项目策划与( )同为项目前期工作的重要组成部分。
A.市场调查 B.可行性研究 C.专家咨询 D.市场定位
7. 在项目主题策划中，看板、灯箱、旗帜等，功能性区域设计指的是( )。
A.项目导示系统设计 B.工地现场形象设计 C.售楼中心形象设计 D.项目品牌名称设计
8. 从策划报告的( )来分，可分为开发项目决策策划报告、开发项目实施策划报告和开发项目运营策划报告。
A.作用 B.内容 C.功能 D.包含的范围
9. 从策划报告( )来分，有全程策划报告和单项策划报告。
A.作用 B.内容 C.功能 D.包含的范围
10. 在房地产开发项目市场定位的策略中，迎头定位的缺点是( )。
A.有较大的风险 B.在消费者中树立形象 C.在竞争过程中相当惹人注目 D.可能使企业处于最差的市场位置
11. 房地产开发项目市场定位包括房地产开发项目客户定位和( )。
A.产品定位 B.避强定位 C.迎头定位 D.创新定位
12. ( )关系房地产开发项目的成败，是企业发展生死攸关的大事。
A.房地产市场调研 B.房地产市场定位 C.目标市场的决策 D.房地产经营策划
13. ( )往往是针对消费者而进行的，以确定拟开发房地产项目的市场定位。
A.第一轮市场细分 B.第二轮市场细分 C.第三轮市场细分 D.第四轮四场细分
二、多项选择题
1. 房地产开发项目产品定位的原则包括( )。
A.市场化原则 B.差异化原则 C.前瞻性原则 D.创新性原则 E.价格控制性原则
2. 项目广告策划包括( )。
A.广告费用策划 B.总体广告策划 C.阶段广告策划 D.广告核心主题 E.广告具体内容
3. 从策划报告的内容来分，可分为( )。
A.项目产品策划 B.项目投资策划 C.项目营销策划 D.项目广告策划 E.项目实施策划
4. 在房地产市场，竞争优势应满足( )。
A.优越性 B.专有性 C.感知性 D.可操作性 E.可盈利性
5. 房地产开发项目产品定位的限制条件有哪些( )。
A.土地方面 B.规划条件方面 C.建筑功能方面 D.竞争对手方面 E.房地产政策、规定
6. 客户需求特征分析主要分析以下哪些方面( )。
A.消费能力 B.消费心理 C.消费目的 D.消费行为 E.消费方式
7. 影响目标市场选择的因素包括( )。
A.市场规模 B.资源条件 C.环境条件 D.盈利性因素 E.无风险性因素
8. 细分市场有效性评估主要集中在市场的( )。
A.可进入性 B.可盈利性 C.可衡量性 D.可操作性 E.可预测性
9. 一般来说，住宅市场的细分依据有( )。
A.人口细分 B.地理细分 C.心理细分 D.市场细分 E.行为细分
10. 房地产细分的作用是( )。
A.有利于提高房产的质量 B.有利于发现市场机会 C.有利于促进消费 D.有利于提高企业声誉，建立品牌 E.有利于组织生产和服务，提高企业效益
11. 一般来说，一个房地产开发项目的全程策划都要遵循一定程序，主要包括( )。
A.房地市场调研 B.房地市场定位 C.房地经营策划 D.项目开发的施工 E.项目用地的选址和取得
12. 房地产开发项目策划的作用是( )。
A.能有效整合项目资源 B.有助于增强项目竞争力 C.为项目增值提供服务 D.为企业科学决策提供保障 E.有利于实现与开发商优势互补
13. 房地产开发项目策划的特点包括( )。
A.系统性 B.地域性 C.预见性 D.创新性 E.不可操作性
参考答案
一、单项选择题
1
[答案]：A
[解析]：参见教材P86。第一轮市场细分主要针对房地产市场总的供求关系而进行，一确定拟投资商品房的类型及区位。
2
[答案]：D
[解析]：参见教材P85。人口统计因素是消费者群体分类的基本变量。如人口的年龄、性别、家庭结构、收入、职业、文化程度、宗教、民族、国籍等，均可作为市场细分的变量。
3
[答案]：C
[解析]：参见教材P84。房地产市场细分是指把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程。
4
[答案]：A
[解析]：参见教材P83。房地产开发项目策划要适应市场需求，吻合市场需求。一是自始自终要以市场为主导。
5
[答案]：D
[解析]：参见教材P82。创新性是房地产开发项目策划的生命，没有创新的策划就没有生命力。
6
[答案]：B
[解析]：参见教材P82。房地产开发项目策划与可行性研究同为项目前期工作的重要组成部分。
7
[答案]：C
[解析]：参见教材P97。售楼中心形象设计主要包括售楼中心形象风格建议，包括看板、灯箱、旗帜等，功能性区域设计。
8
[答案]：A
[解析]：参见教材P95。从策划报告的作用来分，可分为开发项目决策策划报告、开发项目实施策划报告和开发项目运营策划报告。
9
[答案]：D
[解析]：参见教材P95。从策划报告包含的范围来分，有全程策划报告和单项策划报告。
10
[答案]：A
[解析]：参见教材P91。迎头定位其优点是竞争过程中往往相当惹人注目，缺点是有较大的风险。
11
[答案]：A
[解析]：参见教材P91。避强定位、迎头定位和创新定位属于房地产开发项目市场定位的策略。
12
[答案]：C
[解析]：参见教材P88。目标市场的决策关系房地产开发项目的成败，是企业发展生死攸关的大事。
13
[答案]：B
[解析]：参见教材P87。第二轮市场细分往往是针对消费者而进行的，以确定拟开发房地产项目的市场定位。
二、多项选择题答案
1
[答案]：ABCE
[解析]：参见教材P93-94。
2
[答案]：BCDE
[解析]：参见教材P98。
3
[答案]：ABCD
[解析]：参见教材P96。项目实施策划报告是从策划报告的作用来分的。
4
[答案]：ABCE
[解析]：参见教材P91。
5
[答案]：ABCE
[解析]：参见教材P94。竞争对手方面属于房地产开发项目产品定位的策略。
6
[答案]：ACE
[解析]：参见教材P89-90。
7
[答案]：ABCD
[解析]：参见教材P88。
8
[答案]：ABCD
[解析]：参见教材P87。细分市场有效性评估主要集中在市场的可衡量性、可进入性、可盈利性和可操作性。
9
[答案]：ABCE
[解析]：参见教材P85-86。
10
[答案]：BDE
[解析]：参见教材P84-85。
11
[答案]：ABCE
[解析]：参加教材P83-84。
12
[答案]：ABDE
[解析]：参见教材P83。 C.为项目增值提供服务是房地产开发项目策划的目的。
13
[答案]：ABCD
[解析]：参见教材P82-83。
一、单项选择题
1. ( )是投资活动的出发点和归结点。
A.投资 B.利润 C.收益 D.以上答案都不对
2. ( )是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。
A.直接投资 B.间接投资 C.项目投资 D.证券投资
3. 某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为168.62万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为( )万元。(P/A，10%，5)=3.7908
A.250 B.200 C.175 D.150
4. 年利率为6%，设每季度复利一次，若10年内每季度都能得到500元，则现在应存款( )元。
A.12786 B.15697 C.14958 D.13469
5. 将1000元存入银行，年利率为6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为多少?
A.1180 B.1191.02 C.1080 D.1000
6. 将一笔资金按年利率6%存入银行，以复利计息，要在5年后本利和为100万元，则现在应存款( )万元。
A.60 B.74.73 C.65.25 D.55.65
7. 已知某笔贷款的年利率为15%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为( )。
A.13.35% B.14.55% C.15.87% D.12.93%
8. 如现在投资10万元，预计年利率为10%，分5年等额回收，每年可回收( )万元。已知：(A/P，10%，5)=0.26380
A.2.638 B.2.138 C.2.100 D.2.771
9. 某方案初期投资额为300万元，此后每年年末的运营费用为40万元，方案的寿命期为10年，10年后的残值为零。假设基准收益率为10%，已知：(P/A，10%，10)=6.144，则该方案总费用的现值是( )万元。
A.245.76 B.545.76 C.1356.86 D.1843.20
10. 经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和( )两大部分组成。
A.经营成本 B.土地取得成本 C.开发成本 D.开发费用
11. 项目投资现金流量表也称为全部投资现金流量表，以( )作为计算基础。
A.投资者的出资额 B.全部投资 C.现金收支 D.以上都不对
12. 某建设项目当设定折现率为15%时，求得的财务净现值为186万元;当设定折现率为18%时，求得的财务净现值为-125万元，则该建设项目的财务内部收益率应是( )。
A.16.79% B.17.28% C.18.64% D.19.79%
13. 某建设项目投资1000万元，项目投资建设期为1年，此后从第二年年末开始每年将有200万元的净收益，方案的经营期为10年，寿命期结束时的净残值为零。若基准收益率为12%，则该项目的年净收益为( )时，净现值为零。已知：(P/A，12%，10)=5.650，(P/F，12%，1)=0.8929。
A.185万元 B.198万元 C.169万元 D.168万元
14. 方案寿命期内使现金流量的净现值等于零时的利率是( )。
A.投资利润率 B.市场利率 C.基准收益率 D.财务内部收益率
15. 某建设项目的总投资为5600万元，年平均利润总额为1200万元，则该建设项目的投资利润率为( )。
A.23.43% B.21.43% C.17.65% D.18.46%
16. 下列不是房地产投资项目的主要不确定因素的为( )。
A.土地取得成本 B.租售价格 C.资本化率 D.开发周期
17. ( )是影响财务评价结果最主要的因素之一，稍有变动就可能对评价结果产生重大影响。
A.融资成本 B.空置率 C.投资收益率 D.经营成本
18. 通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就叫做( )。
A.风险分析 B.敏感性分析 C.盈亏平衡分析 D.以上选项均不正确
19. 某项目的预计生产能力为年产4万吨A产品，单位产品价格12000元，年总固定成本11520万元，单位产品可变成本6720元，单位产品销售税金及附加90元，欲使该项目年利润达到3000万元，其产量至少应达到( )吨。
A.27977 B.27879 C.35184 D.34697
20. 盈亏平衡点的生产负荷率与建设项目风险承受能力的关系是( )。
A.盈亏平衡点的生产负荷率的大小与风险无关 B.盈亏平衡点的生产负荷率高于50%，则风险可以接受 C.盈亏平衡点的生产负荷率越大，风险越大 D.盈亏平衡点的生产负荷率越小，风险越大
21. 某企业生产某种产品，年固定成本为300万元，单位产品的可变成本为120元、售价为240元，则其盈亏平衡点的销售收入为( )万元。
A.2.5 B.4 C.400 D.600
22. 某建设项目投资2000万元，运营期为10年，投资后自第一年年末开始每年将有400万元的净收益，基准收益率为12%，则该项目年净收益的盈亏平衡值与预测值(400万元)的偏差率为( )。已知(P/A，12%，10)=5.650
A.11.5% B.13.2% C.-11.5% D.-13.2%
23. 某厂设计能力为年生产某型号零件3000件，每件售价1500元，该厂固定成本60万元，每件产品变动成本为800元，则该厂的盈亏平衡产量为( )。
A.300 B.500 C.800 D.857
24. 下列关于敏感性分析的说法中，错误的是( )。
A.可分为单因素和多因素敏感性分析 B.通常仅进行单因素敏感性分析 C.敏感性分析中，评价指标对某种因素的敏感程度可以表示该因素按一定比例变化时使评价指标值的变化程度 D.盈亏平衡分析属于敏感性分析的一种类型
25. 下列有关房地产投资风险的含义的叙述，错误的是( )。
A.风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合 B.在特定时期内，某一实际结果与预期结果可能发生差异的程度，差异程度越大，风险越大 C.房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性 D.房地产投资风险仅存在风险损失
26. 按( )，可分为系统风险和非系统风险。
A.风险承担者 B.风险的来源 C.风险所涉及的范围 D.是否有获利机会
27. ( )是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。
A.市场供求风险 B.变现风险 C.机会成本风险(比较风险) D.收益现金流风险
28. 房地产投资风险识别的主要方法不包括( )。
A.问卷调查法 B.专家调查法 C.实验法 D.情景分析法
29. 为了减少主观性，选择的专家应达到一定数量，一般应在( )位左右。
A.10～20 B.20～30 C.30～50 D.50以上
30. 某房地产商对其开发的商业楼在未来2年租出90%的可能性进行预测，共聘请5位专家参与预测，他们的主观估计值分别为65%，78%，80%，90%，75%。则具有的把握程度是( )。
A.60% B.77.6% C.78.3% D.82.5%
31. 在进行计算期相同的互斥方案比选中时，在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用( )进行方案比选。
A.净现值法 B.净现值率法 C.净现值法和净现值率法 D.以上都不对
32. ( )是指将投资方案在计算期的收入及支出，按一定的折现率换算为等值年值，用以评价或选择方案的方法。
A.净现值率法 B.年值法 C.现值法 D.差额收益率法
33. 在对多个寿命期不等的互斥方案进行比选时，( )是最为简便的方法。
A.净现值法 B.最小公倍数法 C.研究期法 D.净年值法
34. 项目名称、开发建设单位、项目的地理位置等内容属于房地产投资项目可行性研究内容的( )部分。
A.项目总说明 B.项目概况 C.开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定 D.市场分析和建设规模的确定
35. 房地产投资项目可行性研究是针对房地产( )进行的。
A.直接投资 B.间接投资 C.直接投资和间接投资 D.以上都不对
36. 在( )被批准后，房地产开发企业即可委托咨询评估公司对投资项目进行可行性研究。
A.项目环境影响评价 B.项目建议书 C.项目规划设计方案 D.项目开发建设计划
二、多项选择题
1. 房地产置业投资主要形式有( )。
A.购买型房地产投资 B.租赁型房地产投资 C.房地产投资信托资金 D.住房抵押贷款支持证券 E.自营型房地产开发投资
2. 与其他类型的投资相比，下列选项中属于房地产投资特点的有( )。
A.投资品种的多样性 B.投资变现的复杂性 C.投资价值的附加性 D.投资区域的差异性 E.投资收益的确保性
3. 房地产投资的主体构成包括( )。
A.国家 B.企业 C.个人 D.社会 E.集体
4. 下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有( )。
A.当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率 B.实际利率真实地反映了资金的时间价值 C.通常采用连续复利计息法计算利息 D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大 E.当计息周期的时间无限小，就属于连续复利的一次性支付计算公式
5. 出售型房地产开发项目的现金流出主要由( )构成。
A.经营成本 B.开发成本 C.土地取得成本 D.开发费用 E.销售税费
6. 对于一般的建设项目，其总投资包括( )。
A.债券投资 B.建设投资 C.建设期利息 D.流动资金 E.企业所得税
7. 房地产开发投资项目财务评价的基本报表包括( )。
A.资产负债表 B.现金流量表 C.损益表 D.开发建设投资估算表 E.资金来源与运用表
8. 在资产负债表中，负债分为( )。
A.流动负债 B.建设投资借款 C.应收账款 D.流动资金借款 E.在建工程
9. 下列指标中，用以反映出售型房地产投资项目盈利能力的指标有( )。
A.速动比率 B.利息备付率 C.财务净现值 D.投资回收期 E.资产负债率
10. 某建设项目，当基准收益率i1=12%时，净现值为760万元;当i2=15%时，净现值为-500万元，平均资金成本率为12.2%，则该项目( )。
A.内部收益率在12%―15%之间 B.可行 C.不可行 D.内部收益率>15% E.内部收益率<12
11. 下列关于财务内部收益率的说法中，正确的有( )。
A.当财务内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的 B.财务内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率 C.同一项目的全投资财务内部收益率一定高于资本金财务内部收益率 D.财务内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率 E.财务内部收益率越高，投资风险就越小
12. 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。
A.投资回报 B.投资回收 C.折旧和摊销 D.在成本中列支的利息 E.可用于还款的利润
13. 反映房地产企业投资项目清偿性的指标是( )。
A.成本利润率 B.财务比率 C.利息备付率 D.借款偿还期 E.资本金净利润率
14. 基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑( )等影响因素。
A.资金成本 B.投资风险 C.投资回报 D.通货膨胀 E.资金限制
15. 在下述方法中，可用于进行不确定性分析方法的是( )。
A.盈亏平衡分析 B.净现值分析 C.敏感性分析 D.风险分析 E.财务分析
16. 不确定性分析的意义有( )。
A.有助于投资决策的科学化 B.有助于加强项目的风险管理 C.能够避免决策失误带来的损失 D.有助于加强项目的风险控制 E.有助于明确收益最大化目标
17. 盈亏平衡分析的作用包括( )。
A.可以预测分析投资项目的保本点 B.可以预测分析投资项目在某一利润上的临界点 C.可以预测分析利润最大值 D.可以对单个方案进行分析 E.可以对多个方案进行分析
18. 采用线性盈亏平衡分析法对项目投资进行不确定性评估时，盈亏平衡点越低，则达到平衡点的( )。
A.销售收入越少 B.销售收入越多 C.成本越小 D.成本越大 E.以上选项均正确
19. 免费的手机电影网站包括以下哪几个( )。
A.星辰影院 B.星空影院 C.我不卡影院 D.三三电影网 E.酷67动漫网
20. 下列有关房地产投资风险识别的叙述，正确的是( )。
A.风险识别就是感知风险 B.为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础 C.风险识别为选择最佳的风险应对方案提供依据 D.它的是特点有系统性、连续性和制度性 E.风险识别包括感知风险和分析风险两个环节
21. 测度房地产投资风险大小的主要指标( )。
A.期望值 B.极差 C.变异系数 D.标准差 E.组距
22. 房地产投资风险应对方法( )。
A.风险预防 B.风险回避 C.风险转移 D.风险组合 E.风险评估
23. 具体来说，房地产投资项目方案类型有( )。
A.综合方案 B.独立方案 C.互斥方案 D.相互关系 E.差额方案
24. 房地产投资项目的方案比选分为( )层面。
A.项目间的比选 B.同一项目的投资方案比选 C.同一项目的收益情况比选 D.同一项目的净现值比选 E.以上都是
25. 房地产投资项目比选，对投资者能起到的帮助有( )。
A.有利于投资者把握最佳的投资机会 B.有利于投资者选择最优的投资方案 C.使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用 D.有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资失误 E.有利于增强投资者的市场竞争能力
26. 下列有关差额净现值的使用的叙述，正确的是( )。
A.首先要计算两个方案的净现金流量的差，然后分析差额净现值是否大于0 B.若差额净现值大于0，表明投资大的方案优于投资小的方案 C.若差额净现值小于0，表明投资大的方案优于投资小的方案 D.当方案很多时，此方法比较繁琐 E.差额净现值只能用来检验差额投资的效果，或者说相对效果
27. 在现值法中，共同计算期设定的方法通常有( )。
A.最小公倍数法 B.年值折现法 C.净现值率比较法 D.净现值比较法 E.以上都是
28. 房地产投资项目可行性研究的作用体现在( )。
A.是申请项目核准的依据 B.是项目投资决策的依据 C.是筹集建设资金的依据 D.是下阶段规划设计工作的依据 E.是保证投资收益的依据
29. 房地产投资项目可行性研究的工作步骤包括( )。
A.项目比较 B.接受委托 C.调查研究 D.方案研制与优化 E.项目的经济评价
30. 投资项目经济评价应遵循的基本原则是( )。
A.“有无对比”原则 B.收益与风险权衡的原则 C.以定性分析为主的原则 D.以静态分析为主的原则 E.效益与费用计算口径一致的原则
31. 可行性研究包括的基本构成包括( )。
A.封面 B.摘要 C.目录 D.正文 E.结论
参考答案
一、单项选择题
1
[答案]：C
[解析]：参见教材P99。收益是投资活动的出发点和归结点。
2
[答案]：A
[解析]：参见教材P99。直接投资是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。
3
[答案]：D
[解析]：参见教材P103。本题考查现金流量的计算公式。由题干可知，初始投资P0=400万，若每年年末的净现金流量相等，把年值A转化为P，P-P0就是净现值，计算公式如下：
P-P0=A×(P/A，10%，5)-400=168.62
解得A=150
4
[答案]：C
[解析]：参见教材P104-106。500×[(1+6%/4)40-1]/ [1.5%×(1+6%/4)40]=14958
5
[答案]：B
[解析]：参见教材P105-106。本利和=1000×(1+6%)3=1191.02(元)，利息=1191.02-1000=191.02(元)。
6
[答案]：B
[解析]：参见教材P104-106。F～P，P=F(P/F，i，n)=F/(1+i)n=100÷(1+6%)5=74.73(万元)。
7
[答案]：C
[解析]：参见教材P105-106。实际年利率i=(1+r/n)n-1=(1+15%/4)4-1=15.87%。
8
[答案]：A
[解析]：参见教材P104-106。10×(A/P，10%，5)=2.638
9
[答案]：B
[解析]：参见教材P106-107。A～P，P=A(P/A，10%，10)=40×6.144=245.76(万元)，因此该方案总费用的现值=245.76+300=545.76(万元)。
10
[答案]：A
[解析]：参见教材P112。本题考查经营型房地产开发项目的现金流出。
11
[答案]：B
[解析]：参见教材P114。本题考查项目投资现金流量表的概念理解。
12
[答案]：A
[解析]：参见教材P125。财务内部收益率=15%+(18%-15%)×186/(186+125)=16.79%。另一方法，FIRR一定小于18%，因此 C.D首先被排除，再在
A.B之间做比较。
13
[答案]：B
[解析]：参见教材P137-138。A×(P/A,12%,10)×(P/F,12%,1)=A×5.65×0.8929=1000
14
[答案]：D
[解析]：参见教材P125。本题考查财务内部收益率概念的理解。
15
[答案]：B
[解析]：参见教材P127。投资利润率=1200/5600×100%=21.43%。
16
[答案]：C
[解析]：参见教材P130-131。
17
[答案]：C
[解析]：参见教材P131。投资收益率是影响财务评价结果最主要的因素之一，稍有变动就可能对评价结果产生重大影响。
18
[答案]：C
[解析]：参见教材P131。
19
[答案]：A
[解析]：参见教材P132-135。根据题意，有：
单位产品价格*产量=利润+年总固定成本+单位产品可变成本*产量+单位产品销售税金及附加*产量
产量=(所得税前利润+年总固定成本)/ (单位产品价格-单位产品可变成本-单位产品销售税金及附加)
产量=(3000+11520)÷(12000-6720-90)=2.7977万吨。
20
[答案]：C
[解析]：参见教材P133。通常情况下，盈亏平衡点的生产负荷率(BEP)越大，风险越大，反之则相反。
单选题参考答案
21
[答案]：D
[解析]：参见教材P133-134。注意固定成本与单位可变成本的单位。设销售数量为Q，PQ=F+VQ，即240Q=3000000+120Q，得到Q=25000。因此PQ=240×25000=600(万元)。
22
[答案]：C
[解析]：参见教材P133-135。先求出盈亏平衡点：净收益为0时为盈亏平衡点，由A(P/A，12%，10)=2000，得到A=2000/(P/A,12%,10)=2000/5.65=353.98。因此偏差率=(353.98-400)/400=-11.5%。
23
[答案]：D
[解析]：参见教材P133-134。BEP(Q)=600000/(1500-800)=857。
24
[答案]：D
[解析]：参见教材P135-136。盈亏平衡分析和敏感性分析是两个不同的概念。
25
[答案]：D
[解析]：参见教材P138。房地产投资风险不仅存在风险损失，还存在风险报酬。
26
[答案]：B
[解析]：参见教材P140。按风险来源，可分为系统风险和非系统风险。
27
[答案]：D
[解析]：参见教材P140。
28
[答案]：C
[解析]：参见教材P141。
29
[答案]：A
[解析]：参见教材P142。为了减少主观性，选择的专家应达到一定数量，一般应在10～20位左右。
30
[答案]：B
[解析]：参见教材P142-143。P=(65%+78%+80%+90%+75%)/5=77.6%
31
[答案]：B
[解析]：参见教材P149。本题考查净现值率比较法的概念理解。
32
[答案]：B
[解析]：参见教材P151。
33
[答案]：D
[解析]：参见教材P151。
34
[答案]：B
[解析]：参见教材P155。
35
[答案]：A
[解析]：参见教材P152。房地产投资项目可行性研究是针对房地产直接投资进行的。
36
[答案]：B
[解析]：参见教材P153。在项目建议书被批准后，房地产开发企业即可委托咨询评估公司对投资项目进行可行性研究。其他各项均为可行性研究的内容。
二、多项选择题
1
[答案]：AB
[解析]：参见教材P100。房地产置业投资主要有购买型房地产投资和租赁型房地产投资。
2
[答案]：ABCD
[解析]：参见教材P100-101。房地产投资的特点包括选项ABCD在内的8项内容。
3
[答案]：ABC
[解析]：参见教材P102。房地产投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资者，主要包括国家、企业和个人三种类型。
4
[答案]：ABDE
[解析]：参见教材P106。本题考查名义利率和实际利率的表述。通常采用间断复利计息法计算利息，选项C有误。
5
[答案]：BCDE
[解析]：参见教材P111。
6
[答案]：BCD
[解析]：参见教材P111。对于一般的建设项目，其总投资为建设投资、建设期利息和流动资金。
7
[答案]：ABCE
[解析]：参见教材P114。
8
[答案]：ABD
[解析]：参见教材P121。本题考查资产负债表的概念。
9
[答案]：CD
[解析]：参见教材P123-124。
10
[答案]：AB
[解析]：参见教材P124-125。
11
[答案]：ABD
[解析]：参见教材P125。全投资不一定高于资本金财务内部收益率，选项C有误;财务内部收益率与投资风险无直接关系，选项E有误。
12
[答案]：CDE
[解析]：参见教材P129。
13
[答案]：BCD
[解析]：参见教材P128。
14
[答案]：ABDE
[解析]：参见教材P124。基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑选项ABDE四项内容。
15
[答案]：ACD
[解析]：参见教材P130。
16
[答案]：ABD
[解析]：参见教材P130。本题考查不确定性分析的意义，C项正确的应该是在一定程度上能够避免决策失误带来的损失，不是一定能够避免决策失误带来的损失。
17
[答案]：ABDE
[解析]：参见教材P131。
18
[答案]：AC
[解析]：参见教材P133的图6-10。
19
[答案]：AC
[解析]：参见教材P133。本题考查盈亏平衡点的计算方法，主要有图解法和数学计算法两种。
20
[答案]：BCDE
[解析]：参见教材P139。
多选题答案
21
[答案]：ACD
[解析]：参见教材P144-145。测度房地产投资风险大小的主要指标：标准差、变异系数和期望值。
22
[答案]：ABCD
[解析]：参见教材P146。本题考查房地产投资风险应对方法。
23
[答案]：BCD
[解析]：参见教材147。
24
[答案]：AB
[解析]：参见教材P147。房地产投资项目的方案比选有两个层面，一是项目间的比选，二是同一项目的投资方案比选。
25
[答案]：ABCD
[解析]：参见教材P148。本题考查房地产投资项目方案比选的作用。
26
[答案]：ABDE
[解析]：参见教材P150。
27
[答案]：AB
[解析]：参见教材P151。
28
[答案]：ABCD
[解析]：参见教材P152-153。
29
[答案]：BCDE
[解析]：参见教材P153-154。
30
[答案]：ABE
[解析]：参见教材P156-157。
31
[答案]：ABCD
[解析]：参见教材P154。一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表附图和主要参考资料6个部分。