疫情带来一系列合约风险如何应对？
企业是否有合理的招标节点，定标从哪来？来自全景计划，项目招标计划和专项招标计划。
合理的招标节点：
越早越好：尤其是对于价格幅度比较大的，但是有的招标完成半年甚至一年不用；
定而不进：成本接到投诉最多的问题；
定标神速：由于没有合理的招标周期造成的，具体的招标周期要根据企业实际情况确定；
临时需求：由于合约规划没有做好导致的，需要梳理计划内和计划外的招标个数。
3月3日博志成地产学堂【成本专场第2期】如期开讲，韦小玲老师带来主题为《疫情带来一系列合约风险如何应对？》直播课程，在线解读疫情影响下，系列合约风险如何应对。
本文为韦小玲老师在成本专题研讨会及线上直播课程中的部分成果。
疫情影响下合约风险的应对将通过成本体系完善、合约风险前置管控、合约风险过程管控多维度形成相应的策略。
一
1. 重新审视成本体系建设工作
成本管理体系涵盖了全生命周期的管理过程，也就意味着成本管理部门是一个全生命周期的部门，主要包含有5个阶段：投资决策阶段、项目策划阶段、方案设计阶段、项目实施阶段、项目入伙阶段，每个阶段成本的侧重点是不同的。
体系建设一般需要根据企业的规模，遵从化繁为简、量体裁衣的原则。而且成本体系建设包含了成本策划、成本控制以及成本后评估三个方面。
基于全价值链目标成本管理的主线，以“目标成本、合约规划、合同管理、动态成本”四个重点，通过“成本测算、合约过程管理、付款管理、动态成本管理、成本信息库”五个工具，形成PDCA管理闭环，解决项目成本“算得清、控得住、省的了”的问题，保障公司成本有效管控。
最后还要有侧重管理的流程制度层面、侧重专业作业指引层面、侧重技能标准化作业的建设和规范，每个公司每年都会更新相关的指引和流程，但是重点要看能否执行到位
2. 标准合同模版风险重评估
及时了解各地政府和区域出台的相关指导意见，尤其是项目所在区域或者临近省市的指导意见。
另外，疫情停工对于南方和北方企业的影响不同，因为南方开工时间较北方早一些，但是有了环保要求之后，每年都会出现不定期的停工现象，本次疫情和蓝天保卫战相比，疫情对工期的影响甚至没有后者严重。对于省会城市和北大广深，会议对工期也有影响，会议和高考的影响可以预估，但是天气没法预估。企业要考量标准合同清单里面停工和缓建清单是否开列。
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二
招标工作结果质量好坏直接影响了合约风险的管理，招标质量的管控要求有9个层面：图纸、工期、技术要求、招标方案、招标时间、定标原则、合同文本、支付和成交价格。
1. 招标节点
企业是否有合理的招标节点，定标从哪来？来自全景计划，项目招标计划和专项招标计划。招标节点有以下几个：
越早越好：尤其是对于价格幅度比较大的，但是有的招标完成半年甚至一年不用；
定而不进：成本接到投诉最多的问题；
定标神速：由于没有合理的招标周期造成的，具体的招标周期要根据企业实际情况确定；
临时需求：由于合约规划没有做好导致的，需要梳理计划内和计划外的招标个数。
合理的招标节点同样会影响招标质量，所以需要做好招标节点的管控，做好招标节点的管控有几种方式，一种是需要借助运营部门，运营部门是比较好的上游部门，运营作为纽带部门来平衡各个部门的工作周期，所以相应的招标计划也是比较合理；另一种是加强与项目总的沟通。
2. 界面划分
界面划分问题是合约风险前置管控遇到最多的问题，成本体系建设中有标准的合约规划表，标准合约规划表能够界定大部分的内容，但到具体招标的时候还是要对照图纸进行详细的描述。
3. 合同类型
合同类型主要有固定总价合同、可调总价合同、固定单价合同、可调单价合同、成本加酬金合同5大类。承包方选择和甲方、业主选择角度是不一样的。最好还是选择固定总价合同，也是动态成本需要的一个标志。
4. 关于清单开列的风险以及防范
很多公司没有物业类型、楼栋分列、系列分列，这个是在甲供材以及分包里面特别容易忽视。具体风险是没法跟成本进行一一对应，成本监控失真。
措施与实体分列原则：很多总包措施项不随着实体的增加而增加，所以要对措施与实体进行分列。
分部分项清单、综合单价及人材机三统一原则：实体清单里面的分部分项的金额必须跟综合单价一样，综合单价里面人材机必须跟人工采量一览表里面一样。分包里面人材机的数量不超过20个得情况下，可以从后往前做，也就是开列清单的时候，把人材机开列清楚，按照统一原则。
三
合约风险过程管控主要包括了变更管理、付款管理、无效成本和缺陷管理4个方面。
1. 设计变更管控
对于房企设计变更常见痛点的解决方案，有几个关键举措：
业绩考核相关：设计变更好与不好主要是看是否纳入绩效考核，与业绩挂钩。执行有效性相关
对内原则：
一事一单据
一事一估算
一事一确认
2. 付款管控
首先成本要明确一个概念：支付证书&实际支付是不同的，不论有钱没钱都是要开列的，因为开支付证书是要进行履约的。
几个常见痛点：
前：无合同付款
中：超形象付款
中：变更白条
后：未完成竣备付款
常见的付款方式：
里程碑支付
月度形象支付
预付+到货款
止付条款
质保金问题
形式：商票、保理、抵房
3. 无效成本管控
无效成本的管理是以流程制度的形式进行，关键要素就包括了范围、职责与分工、实施过程等。
无效成本不只有设计变更产生的、涵盖各类合同，在整个生命周期每个环节都会产生无效成本。
无效成本控制策略：
限额设计
配置准确
设计方案优化
施工图纸审核
合理的施工技术方案
供应商资源匹配
加大集采力度
设计变更及现场签证管控到位
部门间沟通
4.缺陷管理
无效成本的汇总分类做成台账就形成缺陷管理，尤其是清单和合同类的，在年度修正的时候就会通过台账形成风险管控，本次疫情会使得缺陷管理变得更加突出。
最后，成本体系建设和运营、工程等体系建设是相通的，只把成本体系建设做好是远远不够的，所以需要房企结合经营实际进行全面协调和提升，对于合约风险管理也要寻找重点，形成相应的应对策略，度过疫情影响下带来的众多挑战，实现长远发展。