如何调控可以降房价

这是本号原创的不动产文章第29篇，虽然是十年前的文章，今天看来依然具现实意义。

既然我们知道了房价上涨的决定因素，那就可以有的放矢的采取措施。在短期内货币政策难以调整的情况下，答案无非是两种，控制需求与放开供给。

中国正处于人类有史以来最快速的城市化进程中，正在发生人类有史以来最大规模的人口迁徙。这一进程带来的住房需求是长期良性的，不需要也不可能控制。人口统计数据表明，中国婴儿潮在2006～2020年的未来15年间仍将是中国生产与消费的主力。8690世代对住房的需求是市场的主力需求。这种自住需求由于其刚性，对价格的需求弹性很小。中国4:2:1的家庭结构已经出现，在高房价下形成倾全家之力供一套房子的独特模式。这种需求是住宅市场发展的内在动力，难以也不应受到打压，只有等到人口结构调整后才能改变。而对住房的改善、投资需求主要是6273世代为了养老、投资、对抗通胀等方面因素产生的，对价格的需求弹性大，可以受到调控。其途径无非就是三条：

一是加快建立完善的社会保障制度。目前我国的社会保障覆盖还没有扩及全民，保障力度很弱。在通胀预期下，6273世代为了保证以后的生活水平不降低，迫切需要能抵御通胀的投资途径，房产由于其在通胀时期的保值增值功能受到青睐。这就要加快建立完善的社会保障制度，打消他们的后顾之忧，同时这也是应对人口老龄化的需要；

二是扩大投资途径。当前社会对民营企业的准入在很多行业尚有诸多限制。对民营企业来说，利润丰厚的投资领域都掌握在国有企业手中，国家用特许或者准入门槛限制民营企业的进入，而对民营企业开放的都是竞争激烈、利润微薄的行业。对民营企业来说，“赚钱的不让投，让投的不赚钱”。对个人来说，投资渠道也是如此。证券市场黑幕重重，专户理财刚刚起步，基金的管理水平和职业道德饱受非议，诸多在国外市场常见的投资途径国内尚未放开。

三是转变经济结构。以出口为导向的经济模式遭遇国外市场需求下滑与贸易保护壁垒的压力，难以为继。由于高房价消耗了居民大部分可支配收入，房奴哀号不绝于耳，国内消费市场的启动步履蹒跚。这就要求国家放弃以房产作为经济增长动力的政策，大力扶持高科技、内需产业的发展，通过改善收入分配制度提高居民收入水平，稳定居民改革预期，实现经济结构的调整。

如果无视国内房产投资资金的需求，不为担忧的巨额资金寻找合适的蓄水池，一味采用房产税、停贷等堵水的办法，只怕是按下了葫芦起了瓢，还是达不到调控效果。

从供给方面看，主要是改变地方政府土地财政的模式，改善土地宏观调控手段和方式。

首先，地方政府的土地财政模式有其合理性。中央和地方财政分灶吃饭后，地方政府的财权大大缩小，事权却一点都没有减少，反而随着经济社会的发展和人民群众物质文化生活水平的提高不断增加。我国城市的建设历史欠账本来就多，随着城市化进程涌入城市的大量人口让城市本来就捉襟见肘的基础设施、公用事业更是不堪重负。地方政府要发展经济、建设城市都需要资金，粗放式经济发展带来的环境污染、交通等公共问题更是需要大量的资金投入。这些资金无法在现有的财政体制下得到，同时又无法通过发行地方债券来弥补，那么以土地出让金收入为担保构建投资平台，从银行套取贷款用于建设的模式就成为最合适的选择，地方政府推高房价的冲动就不难理解了。

因此改革的上策就是改变地方政府以地生财的途径，下放部分的财权给地方，允许地方发行市政债券融资用于城市建设与经济发展。中策是将土地出让金收益纳入预算管理，出台房地产税、物业税以弥补地方财政就是下策了。

其次，土地调控有几个特点：

一是土地调控属于供应面的调节，宏观调控的效果有局限性。在需求不变的情况下，收紧土地供应能导致市场价格上涨，却很难在需求不振的情况下通过放开供应刺激需求增长。比如2008年土地市场低迷不振，频频流拍，就是因为开发商对2009年的房产市场不乐观。

二是土地调控有滞后性。土地从招拍挂、供地到建房销售正常需要2-3年的周期，土地调控产生效果的时候比货币政策要长2-4倍，这增加了土地调控的难度。

三是土地供应并不会完全形成房产，开发商可以根据市场状况决定以放弃保证金为代价放弃竟得地块或者囤地捂盘、拖延开盘等。另外开发商如果没有资金支持、建筑石料等资源也是难以实现开发目的的。

四是土地管理部门对土地的控制力很强。法律要求城市建设要使用国有建设土地，而土地征收征用的权力在土地管理部门或者说地方政府，形成供应垄断。集体土地进入市场流通被严格禁止，小产权房在产权上受到限制，无法进行产权登记，价值很低，得不到金融支持。

要改善土地宏观调控手段和方式，

一是要改变土地调控的理念，土地管理部门不应成为调控房价的先行军。从以上分析可以看出，土地宏观调控对房价的作用有限，且有滞后性。因此土地调控的重心要以管理土地供应预期为主。要建立一套房产市场需求分析评估机制，提高房地产用地供应的科学性和前瞻性；根据该机制在每年度每季度发布期间供地公告，稳定市场预期；

二是要多利用经济规律。在房价高涨的时候宣布严格土地供应，等于是在火上加油，生生逼出一大批地王来。由于开发商竞买土地是对今后房价走势进行评估后做出的，对价格的弹性很小，因此要学会利用经济规律来进行调控。

三是加强土地批后监管，形成有效房产供应。要加强闲置土地清收处置力度，强化土地控制能力，加强土地出让后形成房产的时间管理，同时保障社会保障房的土地供应。

已撰写不动产论文36篇，将近15万字，在省部级报刊发表26篇，