21年“熬”一座天津天河城，能否再现广州天河城辉煌？
天河城集团首次北上，第一站为何是天津？
文 | 头条君（Dtoutiao）
在天津和平路东端，有两座“老字号”建筑：建成于1929年的盛锡福大楼，和建成于1935年的渤海大楼。它们一座是闻名海外的盛锡福帽业发祥地，一座是新中国成立前的天津最高楼。
有了两座“老字号”坐镇，和平路逐渐发展成为天津最繁华的城市级核心商圈。如今80多年过去，昔日地标背后，一座全新商业建筑兴起，这便是26日开业的天津天河城。
同样的故事发生在1996年。当时广州天河仍是一方苗圃，国资企业天河城到境外一番考察，决定将这片菜园子浇筑成一座现代化购物大楼，即如今的广州天河城。
也是这个决定，成就了一代商业神话。对中国大陆而言，广州天河城是记录史上第一座现代化购物中心。
从广州到天津，约莫2404公里行程，天河城走了整整21年。“龟速”扩张是受限于国企体制？还是因百货拓展频繁遇挫而“惊弓”？套上广州天河城的外壳，天津天河城能否再造神话？
首次北上
从拿地到开业，历时长达8年。2017年6月26日，天津天河城总算“熬”出来了。
根据官方资料，天津天河城总体量达20万㎡，相当于两座广州天河城的规模。其中， 15万㎡为纯商业面积，5万㎡为停车场面积，跨越地下5层和地上8层。截至开业，已签约品牌逾500个，招商签约率超98%，其中，27个品牌首次进入天津市场。
脱胎于广州天河城，作为天河城品牌布局全国的第一子，“北上”的天津项目仍深深烙着母体的印记。
以业态结构为例，两个项目均以百货+超市+品牌专卖店+影院+餐饮的组合布局，零售、生活配套、餐饮则按4:3:3分配比例。
这些在外人视角看来的“并无差别”，在项目方眼中却是个独特存在：“两个天河城区别大了”。
天津天河城相关负责人告诉头条君，天津市场消费力水平不高，“塔尖”消费群体毕竟少数。因此，天河城瞄准的是以18-35岁年轻人和时尚家庭的中端消费客群，在品牌选择上，也更倾向于选择适合大众喜好的品类，“品牌上比广州天河城的略低一个档次”。
另一方面，天津的市场消费局势也在发生变化，目前正从日常消费向文化消费过渡，但市场上文娱体验业态仍然缺失，借此契机，天河城引进广州购书中心和上影国际影城，“一个是5千㎡的文化地标，一个是金街首个IMAX影城，正好补充市场的空缺。”
这便是天河城购物中心产品线布局全国交上的第一张答卷。立足华南天河城，第一步就跨到远在北方的天津是不是过于冲动？但事实上，这并非天河城主动选择的结果。
高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥接受头条君采访时表示，作为全国第一个购物中心，广州天河城建成以后，自然吸引不少城市政府抛来橄榄枝，邀请他们去当地开拓。“天津天河城便是当年天津政府招商引资的结果。”
至于为何“怀胎”8年之久，天河城方面的解释是，其中涉及因素颇多，房屋拆迁、历史建筑拆迁与修复、地铁建设及购物中心建设是影响较大几个原因。
“执着” 的天河城百货
在天津天河城主力业态中，天河城百货的地位，在业界看来，有种“谜之尴尬”。
商场内百货的体量占总商业面积达20%，跨越了天津天河城1-4层部分面积。尴尬在于，当前全国百货行业正普遍走下坡，而天津的百货市场近乎过剩，天河城百货门店在华南历年的经营也不容乐观，为何天河城仍对百货业态如此执着？
数据来源：粤海投资2016年业绩报告
头条君翻阅天河城百货的布局历史，其在2005年首次尝试将百货产品线对外输出，第一个百货项目选址东莞虎门。其时，经营面积1.3万㎡的天河城百货虎门店经营沿袭“广州模式”，定位为穿戴类组合式时尚百货。
但开业仅一年，消费氛围尚未培育到位，多个缺乏耐心的品牌商已选择离场。彼时天河城虎门店有品牌方透露，“即便按合同免交租金，平均每个月仍然亏损10至20万元。”
在当时，关于“虎门店去留”的问题，甚至引发整个天河城集团高层激烈讨论。
尽管虎门店遇挫，天河城百货并未因此打退堂鼓，随后相继在番禺万博中心、广州北京路、东圃、奥体、佛山金融城及东莞第一国际等开设百货及奥特莱斯门店，截至目前，加上新开业的天津天河城百货，天河城集团旗下共经营9间百货门店。
但其百货整体经营情况并不理想，在数字上的体现则是，除2015年下半年开业的佛山南海店、广州北京路粤海仰忠汇店呈账面上涨外，其余一律是负增长，总体收入下滑11.7%。
数据来源：粤海投资2016年业绩报告
面对百货业态收入连年下滑，新开业的天津天河城为何对百货业态如此“执着”，不惜将20%商业面积交付于天河城百货？
“不断拓展百货门店，并不等同于天河城认同百货业态。”陈厚桥对此分析，“天津天河城体量庞大，除却百货，天河城并没有更好的业态填充。因此只要百货不至于亏损严重，天河城仍会选择保留。”
而这在天津天河城总经理刘林雨看来，尽管全国百货行业总体正走下坡，但天津天河城百货并非独立百货门店，而是作为购物中心的一份子，受到的冲击要比独立门店弱很多。
此外，天津天河城百货同样定位中端消费，与商场定位吻合，因此只要提升服务体验和产品品质，在天津市场还是有竞争力的。
如何破局？
倚仗“中国第一商城”品牌背书的天河城，国企这个身份，既是“金汤匙”，也是压在其背上沉重的“壳”。
据赢商网数据统计，2011年-2016年，广州天河城购物中心销售额除2013年达58亿外，其余均在55亿左右，近三年销售额几乎无增长。
租金方面，尽管这几年商场出租率均保持99%以上，但租金收入增速逐年递减，到2016年更呈现负增长。
不难看出，随着商业市场不断成熟，广州天河城也开始面临发展瓶颈期，营收也几乎触及天花板。唯有调整，或许还能收获增长空间。
但改变，对于国企体制的天河城而言，并不是容易的事。
受限于国企体制，天河城缺乏断臂求生的决心和攻城略地的野心， 加上过去百货业态输出的成绩不理想，导致天河城购物中心的产品线扩张堪称“龟速”，21年才熬出一座天津天河城。
尽管如此，陈厚桥还是对这座“千呼万唤始出来”的天河城未来发展持保守态度。他认为，广州天河城购物中心的业态模式早已老化，这种传统模式照搬到其他城市，想再造神话，其实不简单。
与此同时，他还表示，中国实体商业要发展，需要像天河城这样元老级的购物中心，迈出更大的步伐，输出经验。
“未来天河城若想再造传奇，他们需要在业态结构和比例上大力调整，引进更新颖的业态，不能再保留传统百货+超市+影院+餐饮的业态结构，另外，商场内应当增加和丰富主题，优化购物动线，这方面，同属于国企的华润、中粮集团的商业转型值得参考。”
商业地产头条原创报道
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