在纽约卖房时卖家需要承担的费用
经常有人问我：买房子有哪些费用？卖房子要交多少税？我都会告诉对方这个要看具体情况。因为说来话长，还是总结进文章里更容易讲清楚。在上一篇文章里，我为大家讲解了在纽约买房时买家要承担的过户费，得到了热烈的反响。今天这一篇文章我会介绍一下卖家的税费。
看完今天这篇文章之后你会发现，卖家不仅费用项目比买家少，而且内有乾坤。买家的过户费用基本上无可规避，但是卖家的税费却有很多文章可以做。
一、律师费
纽约法律规定，进行房地产买卖时，需要律师来处理交易。买卖双方都需要雇请律师。律师费用一般在$800-$1200不等，但是也不局限于这个价格区间内，具体费用请咨询自己的律师。
如果卖家是开发商，则卖家的律师费也可以要求买家来承担。
二、转让税Transfer tax
转让税一般是由卖家承担的。但是如果卖家是开发商，则可以要求买家支付转让税。
2019年7月1日起施行的转让税新规是：
纽约州（New York State）收取的转让税：
卖价在300万美金以下的房子，转让税为0.4%；
300万美金及以上的房产，转让税为0.65%。
纽约市（New York City ）收取的转让税：
卖价在50万美金以下的房产，转让税为1%;
50万美金以上的房产，转让税为 1.425%。
在纽约市卖房既要交city的税又要交州税，最终应支付的转让税是：
50万美金以下的房产，转让税为0.4%+1%=1.4%；
50万美金到300万美金的房产，转让费为0.4%+1.425%=1.825%；
300万美金以上的房产，转让费为0.65%+1.425%=2.075%。
纽约市只包含曼哈顿、皇后区、布鲁克林、布朗士和史丹顿岛五大区。长岛属于纽约州，不属于纽约市。
三、经纪费
在纽约，地产中介的佣金由卖家支付，一般为房子卖价的2%-6%。买家的经纪是从卖家经纪那里分取佣金的。
说白了，羊毛出在羊身上，虽然中介佣金是屋主支付，但是实际上是转嫁到了买家身上。屋主只要打定主意，有一个可接受的卖价底线，在这个底线之上，让经纪多赚些就可以让房子尽快脱手，其实是值得的。
四、资本增值税
卖房获得的增值利润是需要交资本增值税的，15%-20%交给联邦政府，8.82%交给纽约州。另外，有些投资收益还会被征收额外3.8%的医疗附加税。粗略算来，资本增值税率大概高达30%左右。
但是，资本增值税也是可操作空间最大的一块费用。
1、充分利用免税额
如果在变卖房产之前，5年内自住满2年，则一个人可以有25万美元的免税额，如果是夫妻俩共同拥有房产，就可以有50万美金的免税额。
粗略的举个例子：如果夫妻俩5年前花50万美金买了一套房子，自住了两年后，出租了3年，然后以90万美金的价格卖掉。房产增值了40万美金，不超过50万美元的免税额，则这对夫妻不需要为他们卖掉这套房子支付资本增值税。但是如果以110万美金的价格卖掉，增值了60万美金，扣除掉50万美金的免税额之后，10万美金的增值部分需要交税。
2、1031延税
资本主义国家的资本玩法有很多，房地产其实是最容易利用到税收优惠的投资方法。即便是房产没有自住，不能应用免税额，但是还可以使用1031延税。今后我会专门写一篇关于1031延税的文章。
3、净资本收益的内涵
需要强调的是，资本增值税是以净资本收益为缴纳基数的。净资本收益金额即房产收益减去原购买价、交易费用以及房屋修缮费用。
这意味着律师费、中介费等费用可以抵减；为了卖房子做的装修，装修款也是可以抵减净资本收益的。
五、coop卖家的特殊费用
如果是coop，卖家还有几个费用：
1、flip tax。具体可以看我公众号的另一篇文章《在纽约如何买coop房产》，在此就不赘述了。
2、Stock transfer tax。由于coop业主拥有的不是产权而是股份，卖时要交股份交易税，为每股份$0.05。
3、Coop的律师费和管理公司费用，这个费用各coop大楼都不同。
总之，纽约的房地产卖家有很多规避税费的方法。
如果你是一个普通卖家，在资本增值税上有免税额、装修款律师费经纪费都可以抵扣、如果是投资房还可以用1031延税。
如果你是地产开发商，甚至连律师费和转让税你都不用出了，人员工资建筑材料买车吃饭等等无数的支出都可以抵扣、只要你在规定的时间内投资另外的项目，还可以用1031延税，这意味着理论上你可以无限期的推迟缴纳资本增值税的时间，合法的把税款当作本金将雪球越滚越大。
所以明白为什么川普可以几十年不用交税却越来越有钱吗？在资本主义国家，合法赚大钱真的不太难。这个世界上只有少数人会玩资本游戏，当你真正的理解和运用了房地产投资的税务好处，你离富有也就不远啦。
注：本文只提供信息，具体的税务操作还是需要咨询你的会计师。而且以上税费政策只适用于美国税务居民，不适用于外国人。
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