越南工业不动产再热

在过去的30年里，越南逐渐成为东南亚的工业亮点。从1986年仅有335公顷的工业生产用地，到2018年，越南工业园的面积高达80000公顷。

目前，许多外国投资者正在积极寻求越南工业不动产市场的投资机会。

越南工业区这种惊人的增长是由于强劲的经济发展，以出口为导向的国家政策，数量巨大的自由贸易协定的签署，成立了一批重点经济区域，打造有利的商业环境，以及受益于丰富的劳动力资源等等。

CPTPP和欧越自由贸易协定的签订表明，越南始终致力于融入国际一体化。当关税壁垒逐步减少，为越南重建商业环境创造更多的动力。

在目前的背景下，对工业区感兴趣的外国投资者数量有所增加，外资投资商争相寻求投资越南工业不动产的机会。外资进入越南工业区不动产，主要有三种形式。

第一种形式是直接从经营工业园区的公司手中买地。投资者也可以直接从政府购买土地。典型的如来自泰国的工业房地产供应商Amata Corporation。

第二种形式是与有信誉的当地合作伙伴建立战略合资企业，这些本土合作伙伴有权使用土地，并可以协助外国投资者完成业务办理和申请许可证。

例如，越南Becamex IDC公司与新加坡Sembcorp Development公司之间的合资投资，共开发了9个越南新加坡工业园项目，遍布越南全国，土地面积超过8600公顷，为近900家企业提供生产基础设施，总投资额达140亿美元。

再比如，在过去一年中，BW Industrial由全球私人投资基金Warburg Pincus和Becamex IDC Corp合资设立。BW Industrial已是越南最大的物流和工业开发商，开发了超过200公顷的工业用地，投资额超过2亿美元。

另一种典型的渗透进入工业区不动产市场的方式，是直接收购或出售或回租已经稳定运营的工业区。在2018年底，枫树物流信托基金花费7251亿越南盾收购联合利华国际有限公司的仓库。完成收购后，再出租给联合利华越南租用该物业10年，如今该仓库租金逐年上涨。

虽然被认为是东南亚工业区最具吸引力的目的地之一，但投资者在越南，要找到合适的投资机会的过程中仍然面临许多挑战。

随着中国生产商的扩张，工业区需求强劲，推动土地价格上涨到新的价格水平。在2019年第二季度，南部工业园区的土地平均价格约为95美元/m2/租赁周期，比去年同期增长15.8％，这可能会将投资者和供应商之间的预期差距越拉越大。

此外，如何找到一个可靠的本土合资伙伴并非易事，因为越南合伙人不仅是持有土地担任战略职位和可行项目的人，还必须有当地市场的专业知识和对长期可靠合作的承诺。由于市场缺乏透明度，上市公司往往优先得到考虑。

此外，还将面临越南缺乏完善的基础设施，尽管与其他国家相比，越南的基础设施预算相当高。

事实上，由于征地补偿拆迁和招商引资困难，越南的许多基础设施项目都被推迟。与地区内其他国家相比，越南行政程序的时间和费用，包括低效率的海关手续，都是投资商进入工业区不动产市场的拦路虎。

为了吸引外国投资并跟上潮流，特别是在工业4.0的背景下，越南需要改善其基础设施和行政程序，应该更多地关注经培训人力资源，鼓励通信和技术的创新。

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