“双城”规划发布，成渝城市群将迎来巨大变革
10月20日，《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》正式发布。经济圈范围包括重庆市的中心城区及万州、涪陵等27个区以及开州、云阳的部分地区，四川省的成都、自贡、绵阳等15个城市；总面积达18 .5万平方公里，2019年常住人口达9600万人，地区总产值近6.3万亿元。
图1：成渝地区双城经济圈地图
在百年未有之大变局下，《规划》给成渝双城经济圈在“一带一路”、“长江经济带发展“、”西部大开发“等重大战略中的角色做了明确的定位，力争将成渝打造为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、高品质生活宜居地。
从2006年国家西部大开发“十一五“规划中第一次明确提出建设成渝经济区，到今天作为第四个城市群提到国家规划层面，成渝城市群终于迎来了属于它的时代大变革。
1“双城“规划发布，成渝地区将迎来巨大变革
从《规划》中，我们可以看到中央对于推动成渝城市群发展的雄心：
1）提升重庆、成都中心城市综合能级和国际竞争力。
重庆：打造国家重要先进制造业中心、西部金融中心、西部国际综合交通枢纽和国际门户枢纽；
成都：打造区域经济中心、科技中心、世界文化名城和国际门户枢纽，高水平建设开府新区、成都科学城等。2）强化重庆和成都中心城市带动作用
处理好中心和区域的关系，强化协同辐射带动作用，以大带小、加快培育中小城市，以点带面、推动区域均衡发展，以城带乡。归纳总结：成渝城市群内部，重庆和成都按其定位快速发展，带动周边城市形成经济实力强大的城市群。
图2：成渝地区双城经济圈格局示意图
城市群外部，由于其位于“一带一路”和长江经济带交汇处，是西部陆海新通道的起点，具有连接西南西北，沟通东亚与东南亚、南亚的独特优势。
图3：成渝城市群对外联通示意图
这意味着，“成渝地区双城经济圈”，正式成为长三角、粤港澳大湾区、京津冀之外，我国第四大城市群、中国经济发展第四极。
2 城市群总体经济实力弱
长期以来，我国经济发展不均衡，南强北弱、东强西弱已经是共识。1）地区生产总值以成渝地区来说，总面积18.5万平方公里，2020年地区总产值近6.3万亿元，大家可能对这些数字没有太多的概念，我们以长三角和珠三角来做对比：
长三角总面积35.8万平方公里，约为成渝地区的2倍；2020年地区总产值24.47万亿元，却接近成渝地区的4倍；珠三角总面积5.54万平方公里，不足成渝地区的1/3，2020年地区总产值8.95万亿元，却是成渝地区1.4倍。相比之下，高下一目了然，差距之大，正是东部经济水平远超过西部的缩影。同时，成渝地区各城市间“贫富”差距也相当大。2019年，重庆GDP达2.3万亿元、成都GDP达1.7万亿元，两地GDP约占成渝地区总值的60%。一方面说明成都和重庆是城市群经济增长的核心，另一方面也说明城市群间经济发展水平非常不均衡。
图4：2019年成渝地区代表城市GDP对比
2）城镇化率
《规划》中指出，到2025年协调发展的城镇格局要初步形成，常住人口城镇化率达到66%左右。而2019年除重庆和成都外，《规划》中所覆盖的其他城市城镇化率还比较低，普遍在50%左右。城镇化的道路依然任重道远。
图5：2019年成渝地区代表城市的城镇化率
3）人口趋势
从人口流入情况来看，成都和重庆人口净流入趋势明显，其他城市或保持相对平稳，或人口净流出严重，说明除成渝双城外，其他城市对于人才就业的吸引力相对比较弱。
图6：2009-2019 10年间成渝地区代表城市人口净流入
3 城市群联动发展对房地产市场的影响
房地产对于一个城市的意义十分重大。城市的经济发展、城镇化率的提升必然带动房地产行业的繁荣；同时产业发展带动人口集聚，又带来了购房需求，驱动供给端加快开发建设步伐。
图7：2019年成渝城市群代表城市商品住宅价格对比
周边城市与核心城市商品住宅价格差距明显，说明了核心城市的需求外溢不足。随着《规划》的推进，成渝城市群的联动发展，更多政策利好将倾斜，城市发展将提速。
重庆、成都的房地产市场也将在这一波城市发展中吃到红利；也给周边城市的房地产市场带来更大的生机。
4 成渝地区买房建议
1）长线看好成都和重庆的房价。
成都和重庆作为西南板块的中心城市，是西南年轻人的就业首选，人口净流入最多的两个城市，成渝双城经济圈的规划会继续加强这两座城市的优势，经济首位度的优势更加明显。2）利好成都的哪些板块？纲要中指出：高水平建设天府新区、西部（成都）科学城等，形成“一山连两翼”城市发展新格局。
成都要重点发展的，依然是这几年炙手可热的天府新区、西部（成都）科学城。3）利好重庆的哪些板块？
纲要中指出：以长江、嘉陵江为主轴，沿三大平行槽谷组团式发展，高标准建设两江新区、西部（重庆）科学城等，重塑“两江四岸”国际化山水都市风貌。
重庆重点发展的，也是大家熟悉的两江新区和西部（重庆）科学城。之前我们的游学团带大家踩盘的两江四岸、照母山、礼嘉都属于两江新区板块。
重庆这一轮行情也是板块分化、上半年北滨路和照母山领涨，下半年行情低迷，现在到年底是捡笋的好时机。