广州，中心区将给外围区输血，佛山清远也被点名了
8月18日，广州市住建局发布《广州市住房发展“十四五”规划》。
这是一份非常重要的文件，决定了未来五年广州楼市的底层逻辑，每一个地产人、买房人都要看。
先说重点↓
首先是供应量，十四五期间，全市新增131万套住房，其中商品房65万套，政策性住房66万套（保障性租赁房60万套，公租房3万套，共有产权3万套），二者基本上五五开，符合国家“租售并举”的要求。
到 2025 年，广州市城市居民人均住房建筑面积力争达到 36 平方米，较 2015 年的 32.17 平方米提高了 3.83 平方米。
有人可能会问，保障性租赁房、公租房有什么区别？
根据《规划》，公租房主要面向低收入无房群体，而且设有严格的收入门槛，要求家庭年人均可支配收入在 35660 元以内方可申请（此前标准，供参考）。
保障性租赁房则主要解决新市民、青年人群的住房难，不设置收入门槛，普惠性较强，保证租金略低于同地段同品质商品房租金，注意措辞是“略低于市场价”。
在一定程度上我们可以理解为，公租房相当于廉租房，保障性租赁房相当于人才租赁房。相比前者，后者占据更大的份额，说明广州的求才若渴。
一句话，有钱的买商品房，没钱的住公租房，夹心层申请共有产权房，奋斗中的年轻人住保障性租赁房。
01
对市场的影响
那么，131万套这个供应量未来会给市场带来怎样的影响？
先说新增65万套商品房是个什么概念：供应量有所增加，但是幅度很小。上一个五年，广州供应商品住宅的数量是60万套。
新增66万套政策性住房是什么概念？供应量增加了3倍多，上一个五年，广州市供应租赁住房的数量是15万套。
也就是说，未来五年商品房供应基本持平，政策性住房爆发式增长。
这意味着什么？
对房价不会构成重大利空，但对租赁市场来说，无疑是个核武器。
为啥？
按照《规划》，未来五年广州要向租赁市场空投63万套租赁住房，而且这些租赁住房的选址可不像以前那样偏僻，而是人口稠密或者产业聚集的重点功能区，主要是以下三类区域↓
中心城区办公密集区域、大型产业园区、高校密集区域，可都是寸土寸金、人人向往的高档区域，在这些区域大规模供应租赁住房，足见租赁住房的含金量。
02
对城市格局的影响
说完供应量，再来看供应结构，大家先看看这几段话：
推进中心城区住房需求向外围城区疏解，提升中心城区周边区域的住房供应能力，促进外围城区职住平衡。
鼓励中心城区城市更新项目建设中小户型住房。
南沙副中心及白云、花都、增城、从化等外围城区要加强轨道交通和快速通道建设，提高外围区域的公共服务设施配套品质。
很明显，中心城区住房需求要向外围区疏散，中心城区的教育、医疗等核心资源要向外围区输血。
那么，哪些是中心城区、哪些是外围区？
《规划》明确，越秀、天河、荔湾、海珠是中心城区；
黄埔、番禺、白云、花都、增城、从化是外围区；
南沙单列为“副中心”。
从未来五年商品房的供应结构来看，中心四区只占15%，外围区占比高达85%。这说明未来新广州人的流向主要就是外围区，中心城区扮演的作用就是给外围区导流。
而中心城区自己呢，商品房供应上要以中小户型为主。这说明中心城区的户型将越来越小型化，未来50平米做三房甚至四房也不奇怪。
仅仅这样还不够，广州为了疏解中心城区的住房需求，《规划》还明确提出要与香港、澳门、佛山、清远等城市加强住房合作，特别是广佛、广清的住房协作很重要。
03
各区新房供应地图
《规划》还有一大亮点是，做了分区指引，全市11区各自标出未来五年重点供应板块，土地出让、住宅供应主要集中在这张图上。
中心城区： 越秀区、荔湾区、海珠区、天河区。规划对中心城区的要求是，“十四五”期间，要深入推进城市更新，稳定住房供应能力，提高中小套型商品住房、政策性住房的供应占比，提高居住环境品质。具体来看：
副中心-南沙，“南沙区要优化住房供应结构，维持住房市场稳定，强化住房对产业经济发展和创建国际化人才特区的支撑作用。”
南沙，新增住房主要布局在横沥岛尖明珠湾片区、珠江街粤港深度合作园和南沙街南沙湾片区，以及金洲村等城中村改造区域。其中，政策性住房重点布局在南沙科学城、南沙明珠湾、南沙国际金融岛、粤港深度合作园和南沙庆盛科技创新产业基地等重点平台及轨道交通站点周边地区。
外围城区：白云、黄埔、番禺、花都、增城、从化、空港经济区。规划对于外围城区的指引是，“十四五”期间，白云区、黄埔区、番禺区、花都区是中心城区人口与功能疏解的主要区域，要增加住房供应能力，完善公共服务设施配套，强化与主城区的交通便捷性。
“增城区、从化区、空港经济区要推进职住平衡，重点加强产业园区以及轨道交通站点周边的住房建设，促进住房和产业联动发展；
稳定地价房价，提供可负担的居住空间；提升配套设施，吸引中心城区优质教育、医疗资源；探索多元发展，结合新型城镇建设，积极发展旅游地产、养老地产。”
白云区：加大商品住房供应，规范住房租赁发展。
住房发展布局。新增住房主要布局在白云湖数字科技城、广州设计之都、白云新城、民科园等重点平台及轨道交通站点周边地区，以及陈田村、田心村、小坪村和江夏村等城中村改造区域。
黄埔区：增加租赁住房供应，加强人才安居保障。
住房发展布局。新增住房主要布局在广州科学城和中新广州知识城，以及横沙村、文冲村、沙步村、茅岗村、笔岗村、火村村和刘村村等城中村改造区域。其中，政策性住房重点布局在广州科学城、中新广州知识城等重点平台及轨道 交通站点周边地区。
番禺区：稳定商品住房供应，规范住房租赁发展。
新增住房主要布局在广州国际创新城、 广州南站商务区、万博商务区，以及福涌村、里仁洞村、沙溪村等城中村改造区域。集体用地建设租赁住房布局在钟村街。其中，政策性住房重点布局广州国际创新城、广州南站商务区、万博商务区和番禺汽车城及轨道交通站点周边地区，有序推进中心城区政策性住房的筹建。
花都区：稳定商品住房供需，完善产业平台住房配套。
新增住房主要布局在融创文旅城板块、花都湖生态圈板块，以及横潭村、三东村、田美村、杨一村 等城中村改造区域。其中，政策性住房主要布局在临空高科技产业园和花都国际先进装备制造产业园等重点平台及轨道交通站点周边地区。
增城区：稳定商品住房供应，加强基础设施配套。
新增住房主要布局在荔城和新塘区域。其中，政策性住房重点布局在广州科教城、广州东部交通枢纽和增城经济开发区等重点平台及轨道交通站点周边地区。
从化区：合理控制开发时序，完善公共服务配套。
新增住房主要布局在街口街、城郊街、 江埔街等从化区中心区域及轨道交通站点周边地区。
空港经济区：积极推进人才公寓建设，保障住房供应。
新增住房主要布局在镜湖大道东侧和人和镇方石村江人三路南侧。
值得一说的是，规划特别点名了“一区三城”，专门作出了住房发展指引。
“广州人工智能与数字经济试验区、中新广州知识城、广州科学城、南沙科学城要优化住房供应结构，提高政策性住 房占比，扩大保障性租赁住房供给；
加大人才公寓筹建力度， 创新人才安居机制，完善人才安居体系；
全力做好房地产调控工作，着力稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产同实体经济均衡发展。”
04
附图
这是各区具体的住房供应情况↓
图源广州住建局
图源广州住建局
以下是广州11区新增公共租赁住房的供应地图↓
以下是广州11区新增共有产权住房的供应地图↓
图源广州住建局