出来混迟早要还，大胆预测，多伦多房市回暖期就在……
你发现了么？经历了九月初早晚要开暖气的早冬震撼后，从刚刚过去的周末开始，多伦多要进入一轮比盛夏还要热的秋天了。随着气温的回升，也有一个与我们息息相关的数值在悄悄攀升，就是房子的销售数量。
那些在几个月前一直在市场上挂牌，周周做OPEN HOUSE做到令各个挂牌经纪筋疲力尽，绝望得好像永无尽头的这些房子，悄悄地，一间一间开始挂上SOLD SIGN。关注一下价格，居然并不是以你预想中的低价清掉，而是与挂牌价相差并不多的市场价售出。
这些迹象纷纷表明，经历了残酷的7/8月后，多伦多房市的回暖期正在开始。
多伦多房地产局市场分析部主任JASON Mercer指出，政策变化的效应以及心理学影响仍然对大多伦多地区的卖家有很大作用。而潜在买家的购买意愿依旧强烈，他们在一段冷静期后，就在今年秋天，很可能就会纷纷入市。
另外多伦多地产局也称：
假如放盘依然处于现在的水平，一些卖家若从观望转为入市，那么房价就会快速回升。
市场现在处于一个非常微妙的状态。首先，高高在上的独立屋房价，今年初的飙升已经被贷款新政打压所抹去，这个泡沫已经不复存在，但是现在的价位，或者说年化涨幅，在过去的三四年，依然超过历史上三四十年的平均5.8%的升幅，基本上达到7%左右，这个超出的部分，需要往后用时间来消化。
其次，低价房的需求，在新政之后被人为催生，这还是会整体推高房价的平均值，当40,50万能负担得起的房子被推到60,70万去以后，买家又会再次陷入买不起房的状态，这个买家的传导效应又会慢慢蔓延到高价房去，整个房地产市场还是会不断上升，上升的速度我们将拭目以待。
再有，美国升息周期的到来，将会影响到全球的利率水平。从债券利率来看，过去三个月，加拿大短期债券的利率从0.8%左右，飙升到1.5%，虽然长期债券利率上升幅度不大，只是从1.5%上升到了1.8%，但是短期债券利率上升，就改变了Yield Curve的正向坡度，变成平缓的Curve，甚至在一段时间之后就能见到反向的Curve，这个非常具有前瞻性的指标，可能预示的不仅仅是房地产市场的兴衰，甚至会引发出经济增长的问题。
在历史上，每一次利率曲线倒挂，都能引发一场经济危机。美国的利率曲线还没有看到明显的倒挂形态，加拿大已经跑在前面了，后续会怎么发展，我们要保持警惕。
虽说很多不确定性因素，比如贷款利率受到加息周期影响，再度走高会给买家带来的月供压力，银监会后续还可能再度出台的一些收紧贷款的新政策，比如银行强制需要执行的更严格的压力测试，30年还贷的期限限制更加严格，某些产品的不同利率的执行标准，都将给市场带来很大的压力。
最终极的风险，就是过去10年美国人为向市场注入流动性，拯救经济危机的创伤，现在到了结束的时候。这个世界被流动性催升起来的资产价格，包括全球的房地产，股市，金融市场，都走到了一个10年一轮回的交叉口。
这一次，在下一个危机的到来之前，我们也想知道，是什么会成为扣动经济危机的扳机，接连带来的是财富的蒸发，经济的衰退，失业和消费萎缩，传导到房地产市场，让我们真正见识过去不曾见过的市场状态。这个问题，需要我们一起去关心，探讨，发现，并且做出正确的判断和操作。
目前我们看到的数据，其实还不具备让我们恐惧的要点。市场销售待售比率还处于合理的范围，现在季节影响过去以后；从秋天开始，一直到明年春天那些因为心里因素暂时不入场的买家重新入市之后，市场应该能重新恢复交易活络的状态。
捂盘不卖的情况也应该大大减少，市场供给会走回正常水平，平衡的市场应该会再度出现。
过去的十年里，夕子对于多伦多房市的预测都变成现实。请看这是我在2016年8月4日《大胆预测多伦多后半年房市》文章中最后两段的内容：“夕子还要做一个大胆的预测，就是到2018年底，多伦多房价平均价格将上涨到90万(这个预测，夕子在2010年私下里偷偷测算过，觉得太过疯狂，但是现在看来，似乎我们离这个目标不远了，有些可怕)。
预测的依据是，2013年平均房价在52万到，2014年的平均房价是56万，2015年平均房价是62万，未来三年平均年上涨幅度在11.2%(相当CRAZY)，如果按照过去十年内正常6%的增长，以2013年为基准，2018年房价应该去到70万是合理的。但是市场跑得很快，快得超乎量尺的理性，这样下来，两年之后平均价格将会在90万以上。”
这样看来，市场在2017年初就把2018年底的房价提前预支了出来，现在只是在还回去而已。
出来混迟早要还的。
还了之后，日升月落，一切恢复正常，所以明年年初，春天，势必又是一轮房产热潮。不信？我们拭目以待吧！
附录：房价跌得那么惨，除了新政还有几个大魔头，当你理清楚这些关系后，也就释然了，其实，市场回归理性，对你我都好。
在4月下旬外国人税新政实施以后，市场还经历了几个其他的打击，不过这些打击似乎都被掩盖在了外国人税的背后：
第一，银行贷款利率在美国加息的背景下，出现比较大幅度的上涨。在2016年的整年和2017年初，银行房贷利率基本上在2%到2.5%之间波动，经过这半年的上涨，现在的银行房贷利率基本在3%往上，贷款的月供压力已经和过去不再一样。
第二，银监会OSFI出台了银行贷款压力测试要求，并且在很多银行贷款政策上面加注了很多限制，比如所有贷款必须提供收入证明，包括新移民，外国人，留学生的担保人，对于不能提供加拿大报税收入的房贷申请者，把利率强制提高，还有限制了30年还贷期限，限制了某些贷款产品的最高贷款额度和贷款比率。这些都给房贷申请增加了很多难度。
第三，市场在贷款政策改变之后，还出现了Home Trust的挤兑危机，差一点让这个加拿大最大的B Lender出现破产，好在领导层动作迅速，拿到几个备选方案，让公司危机平稳渡过，并且引入巴菲特的战略投资，让这个危机慢慢被消化。从那个危机之后，B lender能够提供的贷款产品也不像过去那么丰富和容易，很多情况也不再能给买家提供贷款支持。
第四，在贷款收紧之后，私人贷款的比例开始上升。这个比例虽然受到高利率的限制，不会占市场份额太大，但是选择私人贷款的买家已经是走投无路，这个选择有一个默认的假设，就是市场房价还会再度恢复，现在暂时的高利率，只需要维持一两年，房价上涨的部分已经能够抵消现在的费用和利率。但是房价一旦下跌，他们将会面临高费用，降价卖出的损失，甚至断供。
第五，市场买家在贷款限制之后，不能负担从前可以能负担的高房价，转而下手低价位的房产，导致低价位的房产需求被人为退高，其中以市中心的Condo最为明显。从前可以城郊买house，townhouse的年轻人，一看现在的政策，只能下手市中心或者地铁沿线的Condo了，这些Condo的价格在过去的几个月出现了不正常的稳定，甚至上涨。市场上仅存的单位，很快就被一扫而空，抢Offer的状态从北边的House区，转换到了Condo区。