为什么炒房发财的不能是你？

2024-05-01 16:44:37

前言

本文所有数据及图表，均援引自克而瑞地产研究（cricyjzx）的《2019年上半年全国房地产总结与展望》。由于专业报告文字过于冗长，文字部分由二小姐改写，特此声明。

克而瑞地产研究 | cricyjzx

易居企业集团的专业研究部门
专注地产行业研究和企业探索
连续十年发布房企销售排行榜

2019政策篇综述

①

中央始终坚持“房住不炒”的定位

房地产市场始终以维稳为第一要务

投资买楼从过去三年的”暴击发大财“认知回归到”基础的保值增值“认知。

但请你务必相信

一份感情可能会辜负你

一个熊孩子亦可能辜负你

但一套房子绝不可能辜负你

只要你对房子的期待不是”二小姐，我买的房子两年能翻倍吗？在线等，挺捉急的。“只要你的选房策略是二小姐提倡的《买房四大金刚2.0：地铁/学区/次新/三房；横批：价格！》，这样的房子绝不会辜负你。

②

中央已将更多的政策自主权赋予地方政府

落实一城一策、城市主体责任的长效机制

由于自主权日盛，未来各大城市百花争艳百家争鸣的局面更加分化，抢人大战会不断再掀高潮，各种新花招可能会令我们目瞪狗呆，包含但不仅限于零门槛落户（石家庄）、半价购房补贴（呼和浩特）、生活补贴、个税减免（深圳）……

③

上半年央行接连两次降准，累计释放长期资金约1.08万亿元。一季度累计社融增量8.18万亿元，人民币贷款增加5.81万亿元，皆创单季度历史新高，故有“人造牛市“的说法。

受惠于货币政策中性偏积极，宽货币至宽信用的传导链条渐显成效，房贷平均利率皆呈“抛物线”式回落。

④

2019年棚改计划开工量腰斩，贵州、黑龙江降幅超8成，部分省市货币安置逐渐淡出。不过神奇的是，二小姐今年选择新建仓的广东省和广西省，均为全国万绿丛中的一点红，尚有较强后劲可挖掘。

⑤

随着楼市成交明显放缓

随着不可言说的原因

预判下半年部分库存压力城市有望逐步放开调控，“四限”政策皆有可能放松。

2019行业篇综述

①

2019年上半年，“因城施政，一城一策”，房地产市场销售面积、金额累计增速双双回调。东部率先转冷下，中部西部成目前主要的成交支撑。

②

房企投资开发热情依旧高涨：开发投资额保持高速增长，土地购置面积、新开工面积波动上行，热门城市土拍持续火热，例如长三角、粤港澳城市高总价、高单价地块频频成交，去年下半年开始的土地流拍情况持续改善。

③

一线、核心二线城市弱势已久，积压的观望购房需求会在今年逐渐释放。尤其值得关注的当属长三角和珠三角都市圈的核心城市，因城市基本面良好和源源不断的外来人口涌入，需求面稳固支撑，在下半年仍会有相对亮眼的表现。

2019土地篇综述

①

一线城市的土地供应还是以保障性用地和旧改用地为主，地价波动幅度不大，优质宅地依旧是房企关注的重中之重，中小房企基本已退出一线市场；

②

二三线城市地价均呈明显上涨趋势，其中市场关注度最高的二线同环比涨幅最大，原因有二：受到去年下半年开始的土地流拍影响，今年各大城市纷纷加大了优质地块的供应，成交主力为主城区优质宅地，拉高了地价；同时今年房地产行业信贷资金整体充裕，部分房企甚至有过剩的嫌疑，财大气粗，抬高了溢价率。

③

土地市场成交量缩价涨，长三角区域的土拍热度明显较高

合肥、宁波、南京、杭州等核心城市的溢价率都在20%以上，其中合肥的溢价率高达70%，常州、绍兴等城市在今年刷新了土地成交单价纪录，中西部城市中，仅有地价较低的南宁溢价率超过30%，多数城市的溢价率都在20%以下。

2019需求篇综述

①豪宅市场

北上深仍是千万级豪宅聚集地

杭州/苏州/南京/厦门二线豪宅市场可圈可点

珠海/温州/佛山顺利跻身豪宅新贵三梯队

（豪宅标准：1000万元以上/套）

②普通住宅市场

67个样本城市商品住宅市场继续以改善需求为主导，三房稳居成交主力占比52.5%，100-140㎡面积段产品集中热销，四房18%，增长力度超过二房18%；（说人话：三四线城市追求舒适大户型的改善购房更普遍）

一线城市热销产品趋向紧凑型小型化的趋势不变，由于房价高企，置业客群更注重满足功能性需求（说人话：一线城市也想要三房四房，无奈钱跟不上，他们就要阉割版的2+1房，房间可以小得只能放儿童房，但必须得有一个房间）

③

改善性需求持续释放，三房产品长期占据过半的市场份额，四房成交占比稳步提升。展望未来，改善性客群将是房地产市场最为重要的置业群体，三房、四房市场占有率有望持续提升，刚需客群等增量客群将逐渐式微，小城市的二房去化前景不容乐观。