典型案例:解除购房合同后开发商破产,购房人是否享有购房款债权的优先受偿权?

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实践中，对于房地产企业破产后，管理人选择解除商品房买卖合同的，购房人通过主张优先受偿权来实现自身利益，并无太大争议。但开发商破产前已经解除商品房买卖合同的，开发商破产后，购房人能否主张对开发商的购房款债权属于优先受偿的债权？本案分享一则案例，对上述问题予以分析，供读者参考。

开发商破产前已经解除购房合同的，因合同解除享有的购房款债权已无特定的商品房相对应，开发商破产后，购房人的购房款债权为普通债权，其无权主张优先受偿。

案情简介

一、2014年6月20日和7月9日，格莱特公司与璟月湾公司分别签订两份商品房买卖合同，购买璟月湾公司开发建设的璟月湾项目，并支付大部分购房款。

二、后因项目停建，璟月湾公司逾期不能交房，格莱特公司诉至法院，请求解除商品房买卖合同。法院判决合同解除，由璟月湾公司返还购房款，并支付违约金。

三、后格莱特公司将基于上述判决享有的对璟月湾公司的债权及所有附属权益全部转让给了安栋公司，并签署了债权转让协议。2015年8月10日，安栋公司向余姚法院申请强制执行并立案。

四、2015年8月24日，余姚法院裁定璟月湾公司破产重整。管理人出具的债权表载明，除安栋公司外，几乎所有购房人的购房款都被确认为优先债权，仅有两位购房人的债权被标明“暂不确认”。

五、2015年11月24日，安栋公司向余姚法院起诉，请求确认其对璟月湾公司享有的购房款返还请求权为优先权。余姚法院判决驳回其诉讼请求。

六、安栋公司不服，上诉至宁波中院。宁波中院判决驳回上诉，维持原判。

七、安栋公司仍不服，向浙江高院申请再审。浙江高院判决驳回其再审申请。

败诉原因

本案中，安栋公司起诉请求确认其对璟月湾公司的破产债权为优先受偿权债权的理由是，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案安栋公司受让的债权系格莱特公司对璟月湾公司的购房款返还请求权，根据上述法律规定，该购房款债权应优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。

但三级法院均认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中规定的房屋买受人的优先权是与特定的商品房相对应的，买受人享有的优先权具有特殊针对性。本案中，格莱特公司与璟月湾公司之间的商品房买卖合同已经解除，格莱特公司基于合同解除享有的债权已无特定的商品房相对应，因此，格莱特公司基于商品房买卖合同解除享有的债权系普通债权。安栋公司受让该债权后，其享有的也只能是普通债权，而非优先受偿的债权。故三级法院均为支持安栋公司的诉讼请求。

实务经验总结

1. 在开发商破产前，解除商品买卖合同的，通常是购房人一方主动解除合同，购房人享有的是购房款返还请求。其请求权未对应特定的房屋，而是以开发商的一般责任财产予以清偿。因此， 破产前解除合同的，并无对购房者的优先保护。

2. 破产后管理人选择解除合同，是基于对破产债务人的特殊保护，于购房者而言，解除合同是强制性的。但考虑到到对购房者生存权的保护，如不赋予其优先权，购房者无法获得已支付的全部购房款，将导致购房者的生存受到影响。因此，破产后解除合同的，赋予购房人以优先权。

3. 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”实践中，对该规定中的“消费者”范围存在一定争议。一种观点认为，此处的“消费者”仅指购买用于自身居住的房屋的购房人；另一种观点认为，此处的“消费者”不仅包括用于居住为目的购房人，还包括商铺等非居住用途的购房人。 在房地产企业的破产案件中，多采用第一种观点即认为此处的“消费者”应该做限制性解释，仅限于以居住为目的的购房人。

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三） 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

案件来源

宁波安栋房地产开发有限公司为与被申请人宁波璟月湾旅游置业有限公司破产债权确认纠纷一案【浙江省高级人民法院（2016）浙民申1607号】

本案链接

二审法院认为：

再审法院认为：

延伸阅读

实践中，对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的“消费者”的范围存在两种观点，一种观点认为，此处的“消费者”仅指购买用于自身居住的房屋的购房人（案例一）；另一种观点认为，此处的“消费者”不仅包括用于居住为目的购房人，还包括商铺等非居住用途的购房人（案例二）。

案例一

淄博市中级人民法院审理的裴悦晨、淄博塑工置业有限责任公司破产债权确认纠纷二审民事判决书【（2018）鲁03民终2868号】

淄博中院认为，上诉人与被上诉人塑工公司签订书面购房合同后，只是办理了房屋买卖合同网签备案，该网签备案是一种行政管理措施，并不产生不动产物权登记效力。而且上诉人所购房屋是洗浴中心，不属于居住用房。 一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，认定房屋物权期待权或相应购房款返还请求权优先权的适用前提必须是购房人所购商品房系用于居住，以体现生存权优先保护的基本原则，该认定并无不当。相关理由一审已予以详述，本院不再赘述。而《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》属于个案答复，对案件审理并不具有普遍的适用效力。故，上诉人裴悦晨关于其破产债权具有第一顺位优先受偿权的主张，不能成立。

案例二

安徽省高级人民法院审理的安徽深广建筑安装有限公司与宣城瀛东投资有限公司、陈尚坤破产债权确认纠纷二审民事判决书【（2017）皖民终249号】

作者 | 李舒 张德荣 袁惠 北京云亭律师事务所