武汉楼市现状：本地人买市区，外地人买郊区，涨幅差异巨大！

提问：姐姐，求翻牌。先介绍下情况：1.手里两套房，武汉汉阳人信汇四期一套116平（还剩29年80万贷款）在出租，另有一套自住房；2.想给孩子读书准备套房子（汉口武昌核心区域，6年后用到）；3.个人判断汉口武昌核心区升值空间不大，所以想先在光谷投资1-2套房（老人票四张），获利后置换主城区学区房。4.子弹200+人信汇那套房请问：1.我的思路正确吗？2.人信汇何时出手？3.推荐最合适投资盘及户型谢谢

回答：现阶段买城乡结合部和产业新区是正确的选择。对于武汉这种二线省会城市来说，城市化进程还在继续，人口还在不断流入，有一部分是省内流入，还有一部分是一线城市的回流。

武汉还处于造新区、规划快速兑现、地铁成网、城市骨架拉大的关键时期，人们对于新区的热情与期待高于已经经历完该过程的一线城市居民，更愿意为规划买单，因此无论多远，只要有产业和配套的预期，房价就不便宜。

子弹200，武汉投资回报率最高的资产配置 详见知识星球内部分享。

人信汇继续持有，等下一波涨幅来了再出手。

提问：新人首问。智慧的房姐你好，咨询问题：坐标深圳，目前有中山奥园一套两房80平和长沙恒大公寓90平一套，贷款均未结清。目前想在深圳长期发展，想考虑投资+自助买房，手上子弹只有70，迫于房价太高不知道如何规划选择。1 中山奥园于2016以单价7K购入，买的区域在西区北站附近，但房子位置也不大好(离城轨比较近)，现在涨幅很小。从中山的发展来看是不是没有什么希望了，深中通道貌似很难会有溢价影响。2 目前看了深圳全区和周边的房价，考虑先上车二手房，目前有几个区域方案：A 龙岗中心城区附近二手房B 光明城区次新房C 福田区小产权老房(价格在周边一半以下)，可买80-90D 东莞松山湖区域请问这几个方案如何选择？3 之前是计划攒点再考虑买，但最近有些焦虑。手上没有那么多现金情况下，对于所选的区域应该什么样的楼盘更合适呢

回答：你好，感谢付费！中山最近的投资节点是16年深中通道开建时，最佳的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。

中山和长沙的公寓都不是好的投资项目，建议都出手后，把子弹都用在深圳。优先光明，其次是龙中的次新。

深圳投资回报率更大的板块，详见知识星球内部分享。小产权和松山湖都不适合你。

提问：你好房姐！潜水很久了，本人南宁土著人大三，2017年初因为觉得房价要开始大涨因为刚需地产小白急急忙忙的买了套房子打算自住，买了房之后就开始了解到房地产的魅力，意识到房产也能赚钱。问题一：现在手里30-50子弹，觉得现在是建仓好机会，想在南宁五象新区入手一手房单价1.2w+有学区49平2房小户型投资，还是淘笋二手1.7w总部基地CBD，也有考虑过其他城市但是近两年可能还在南宁。可否入手？问题二：最近在朋友介绍下去学习保险销售好多大学生宝妈去学习，主推储蓄型保险。觉得这种营销是链式营销，牢牢绑定客户的保险销售，属于直销吗？有前景？望房姐指点回复一下，谢谢

回答：你好，考虑学位，五象新区单价1.2左右可入。南宁这类城市单价上了1.5就没有任何性价比了，所以1.7的CBD投资是回避的。纯投资武汉 成都和重庆都是更好的选择。

保险业对人的销售能力、抗压能力、资源等多方面挑战很大，行业里平均收入和高收入也会相差很大。建议衡量自己的能力和经验，也可以在不影响自己后续生活的前提下，尝试一段时间看是否能适应。

直销的本质是赚的人力成本，直销产品和普通商品质量上没区别，谁也别痛打落水狗，谁也别笑话谁。卖出去1个亿的商品，普通公司可能需要为品控、分销、代理、客服、售后、后勤各渠道的人力付费8000万，而直销只需要为各级金字塔分销付3000万。区别是普通商品需要为营销、渠道、物流、职能部门的人力成本付高价，形成品质与品牌优势；

而直销是超级用户思维，甄选出战斗力和资源最强大的下线用户，完成链式营销，牢牢绑定客户。这两年最牛逼的互联网公司在流量红利末期，才提出锁定超级用户战略。能加人力和意识形态杠杆的模式都是高级模式，比金融杠杆模式还要高级。其中翘楚，小到直销帝国，大到宗教信仰、裂土分疆。

保险公司未来的方向是数据智能+销售智能。降低交易成本中的营销、销售成本，也就是保险经纪人砍砍砍砍砍砍砍保险本身是个很好的行业，当然，仅对老板而言......

提问：智慧姐姐，您好！续问，目前已定居西安，明年孩子上小学。手里现有50万，月入6000元。希望能实现工薪阶层财富增收，不知该如何规划？（幼子2021年在西安上小学，单亲妈妈我是否能将自己的户口落到深圳？孩子户口单挂西安房子上可否？本人2019已开始在深圳缴纳社保，看了您的很多指导案例不知道我是否应该继续缴纳社保。结合个人情况后期应该怎样规划投资哪里房产？）求教，感谢

回答：你好，感谢付费！

可以把户口转到深圳。西安孩子能不能入学，要看学校的招生简章，是否需要父母的户口也在房子上。西安市场保持乐观，因为最近一年的回调挤掉了不少水分。西安短期内也不可能提升多少城市能级，长远看，会从弱二线变成中二线。密切关注成交量增长速度，以及土拍溢价率变化。西安18年暴涨一波，一般会再歇两三年，除非有政策利好推动刺激。

子弹50，追求收益最大化，西安关注星球内推荐的板块，或者去武汉 成都 重庆入手上车盘。

提问：美丽，智慧的房姐，你好，新人首问，本人坐标广州，目前手中有两套房，一套是越秀区的学位房（34平一居，永福路金悦东山国际），另一套是白云区罗冲围自住房（富力半岛小区，86平的三居室），最近为了上班方便及兼顾学位（一孩小学三年级，二孩刚出生七个月），想将两套房卖掉，到白云区的岭南新世界入手一套三居室。以上三个房址的房价走向推测，怎样把握换房时机？多谢房姐指引下！

回答：1.岭南新世界的单价在白云区相对来看是比较高的，因为：新世界物业、华师学位，以及大社区大园林，嘉禾望岗双地铁，这些绝对硬核的增量和利好，都已经完完全全的兑现的了，岭南新世界自住可以，但投资就要谨慎了。

2.学位房和富力半岛可以出售。纯投资有回报率最大的板块。

3.置换应该怎么操作？有哪些注意事项？置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。

这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。 楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。

提问：房姐好，想咨询您一个问题。男女双方均为北京户口，准备今年下半年领证结婚。目前女方婚前利用公积金贷款，购买了昌平区北七家镇冠华苑小区60平方米一室一厅房产一套（属于自住型商品房性质），贷款未还清。男方属于无房无贷，但目前手里首付资金不多。那么，男方有没有必要在婚前购买小面积商品房一套上车，购房预算300-400万，把首房首贷的优惠利用上，如果买，您推荐哪些位置。还是婚后经济条件改善后，想办法垫资全款购房，再抵押申请经营贷。请问哪一种方案更为可行？谢谢了！

回答：北七家是个尴尬的区域，房龄和天通苑差不多的还比天通苑贵点。东边有地铁，最早的别墅区，现在来看有些错配。北边可选最远到沙河，霍营，天通苑，北七家目前除了靠近地铁部分其他升值潜力一般般。其实可以考虑出手后用男方的sfsd入手一套改善盘。如果不打算卖北七家，可以先用男方sfsd买入一套星球内推荐的上车盘。

提问：你好，房姐，北京万科城市花园，10年前购入108平米，请问为何涨幅很一般，投资的话建议继续持有还是卖出换筹呢？

回答：后沙峪主要在于外籍人士和海归、PR人士多。附近的产业只有望京，太单薄。

从城建和发展理念上来说，顺义要比昌平先进。当然，后沙峪部分房子，有航道影响。后沙峪的升值空间基本是和大市场同步，在郊区市场略在上游。

万科城市花园是万科进北京的第一个项目，物业很不错。人车不完全分流，单价便宜，除了房龄老点，限制它的还有贷款年限。纯投资考虑建议换筹。

提问：您好，房姐。本人坐标北京，现有子弹80+杠杆120（XFD），可借30-50w抵抗风险，家庭税后年收入8-10w/月，2016年入手西城老破小学区一套自住，在妻子名下，月供11000，现考虑再买一套改善，目前计划500w以内好点儿的2-3居，方案老人投靠以老人名义SFSD，或离婚等一年以自己名义SFSD，二套首付太高，不敢加太高杠杆，咨询过DYD，因为没公司，也没有渠道，所以暂时放弃，只办了XFD。如果近期买，老人住（要求无电挮低楼层，有电梯不要太高楼层），按您之前的建议东三到东五找不到合适的盘，现在在看南五环的房子。西红门老小区宏盛家园，九龙山庄，月桂庄园（单价4-4.5W左右），均可找到好户型，但小区和物业一般。鸿坤礼域府单价5-5.3w，西红门再往南五环外，保利茉莉公馆（高米店北地铁口旁），单价（5.3-5.5w两居），顺池领海（4.5-4.8w两居，快速公交可方便老人进城帮照看孩子）。五环外如果算非普少交增值税，首付增加60w左右，请问如何选择？优先顺序？目前形势什么价位可以接受？或者更好的选筹？如果老人不愿投靠，等一年再买，会否失去好机会？抱歉，问题较多，望抽空回答，感谢！

回答：你好，感谢大额付费！

1.西红门商业发展还不错，大兴线这一串的第一站，品质楼盘不少，荟聚宜家等配套很不错，但人口还不足，价格也是站的很高。在大兴自住+保值是不错的选择 九龙山庄和九龙花园算是大兴很早的商品房，周边配套很成熟，不过大兴从保值角度次新最好同时也要接受溢价，或者折中看2000年后的盘。

2.五环外选择就很多了，品质盘可以关注星球内推荐的楼盘，自住还不错。北京金融政策太严，杠杆限制太多，二套资格建议全款抵押买入。

提问：房姐，能否说说您为什么不建议我们投资学区房吗？

回答：从投资方面，没有学区的房产获得学区提升的概率更大，特别是在一个教育集团化，或者扩大划片，新区迅猛发展的城市。

从个人财富方面，上学目前是投入产出比很低的活动，本科以后就是负收益，这个回报率正在逐年下降。

很多人的目标是考上好大学，这个逻辑已经错位很久了。

三十年前，大学生基本等同于好工作，那个年代一份好工作可以说是获得财富和地位的唯一途径，与其说是考上好大学，更多的是获得美好人生。

但在今天，这个关系不再对等，对应不存在了，把考上大学当做目标是一种浅层思维导致的谬误，更是植根于大众智力不平等基础上的掠夺游戏。

不否认好学校里有聪明人出现，但逻辑是因为有更大比例的这种聪明人，或者说，这个组织通过游戏规则来获取更多的聪明人，所以这个学校才被视为好学校。

规则，

利用规则，

修改规则，

才是真正的力量。

提问：姐，自从进了你的知识星球。每天想辞职专职cf怎么办？上班也没心思整天看房产的信息

回答：上班是有天花板的，但是上班的天花板是CF的地板。职业多军是很痛苦的，常年缺乏正现金流。没有收益的时候，需要扛住月供和周边的压力。6套以内都是初级玩家，首先你要看房200套，了解全局之后才能做出正确的选择。从兼职到全职是一个通关的过程，等你攒了很多套，月供基本和租金持平，就可以考虑全职了。

提问：如何理解人越穷越要买房这句话？

回答：大多数人都是被下限锁死的。

所谓要稳定，就是保下限的思维。大多数人就想保住基本收入和舒适，对于上限只需要一个未来的憧憬而已，并没有认真思考自己能不能做到。

打工，完全符合了这种美好的想象。打工，看起来是有下限的领域，就是基本的收入总是有保证，上限还能做个经理、高管，甚至是CEO。

实际呢，打工做来做去变成了螺丝钉，专业技能极度狭窄，只有下限没有上限，等老了或者经济不好，连下限都没有了。这就是为了保下限，科技树被锁死了。

创业，是一个没有下限没有上限的领域。赚能赚死，亏能亏死。大多数人是不敢干的。很多人说中国改开以来，有多少多少次机会。

有几个人抓住呢？有些大公司的高管，也很聪明，智商不低，但是不敢去干的。就是要保住下限。

创业成功的人，很多都是社会边缘人，被逼出来的。比如，郭德纲，熟悉的应该知道他之前有多惨，做德云社就是为了糊口，这也做起来了。俞敏洪，被北大放大喇叭批评，离开北大后，连个住的地方都没有，索性做辅导班去了。连马云，都还摆过地摊，不过他还有个老师的工作。

这是反正下限没有了，去他妈的，赌一把。搞房子，为啥很多人成功了？

这个领域是下限保底，上限很高的。搞房子不需要太多时间，还可以继续上班，这就是保住了下限，上限却可以很高。

做到一定程度，可以专职去做。职业搞房子的，做出这个决定时，也是夜不能寐的，不要以为轻松容易。

做抖音类自媒体，也是下限保底，上限很高的。反正也不影响上班，下限保底，上限就看你的本事了。

要真做起来了，就专职去干，租个共享空间，组织一个小团队。所以，普通人就适合保下限，力争上限，不能因为保下限被锁死了。

提问：房姐，现在楼市下行，很多业主抛售，是不是等到行情回暖之后再入手更好？

回答：市场行情差时，吓退了80%的购房人，剩下20%的人在淘80%的房源。市场行情转好后，那些被吓退的80%的人，只能去抢已经涨了价的20%的房源。

提问：有三个问题：第一：网络关于深圳扩容的事，说有三套方案。方案一：把整个东莞直接划给深圳。方案二：把整个惠州划给深圳。方案三：东莞和惠州各划一部分给深圳。今年8月深圳40年大庆，扩容政策极有可能出台，上述这些观点房姐怎么看？第二：中介1万多的中介费落户深圳从投资角度有什么现实意义？第三：乌鲁木齐户籍，子弹100，拟选北京、广州老破小能否给出建议？谢谢！准备给7岁的孩子准备以后的房子，现在考虑是不是太早了？谢谢！

回答：十年前就在传，十年后继续传，为什么会传？

惠州和凤岗中介要卖房子。如果可以扩容惠州临深何必深汕合作区深圳其实还有很多地，除了拆迁旧改之外，30年前就开始填海造路。

你现在知道的：后海和深圳湾片区，前海居住区和前海自贸区，宝中、碧海和机场片区等等都是填海填出来的。这些填出来的净土都是高价区，也是为什么深圳一路向西发展的主要原因。未来深圳向外扩容，除了“飞地”合作区这种形式，其他扩容概率很小。

你符合深圳落户要求，可以自己操作啊，1万多也太贵了...深圳户口比乌鲁木齐户口是强多了，想想现在的北京和上海户口多难搞就知道一线城市户口意义多大了。子弹100，买北京吧，毕竟是首都，现在还能入手上车盘。投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：你好房姐，我毕业两年，准备在青岛定居，看好即墨和城阳交界的一个盘'兴华景园五期'，工程抵账房单价12500，周边绿化还好，总价也不算太高，您觉得怎么样？谢谢

回答：1.从战术上，不建议买，理由如下：这个位置，12500的价格太高，楼盘非大开发商开发，本身质量和后期物业无法保证；距离7号线太远，交通不方便。

2.从战略上，不建议买，理由如下：此盘在即墨，而即墨是非限购区域。如果你买的话，则损失了一张珍贵的青岛限购区域房票。目前青岛本地人在限购区域限买两套，你买后则在限购区域只能买一套；再者，如果是首贷的话，建议充分利用。即墨房价低，资金体量少，贷款也少，若在限购区域买，可从银行贷款更多，可充分利用并放大杠杆。综上，不建议首套房买在即墨，更不建议买兴华景园，哪怕你买城阳都比这好！

建议购买顺序：第一套：限购区，第二套：限购区，第三到第N套：即墨，胶州等非限购区域

提问：新人首问，房姐你好，看到房姐的文章，果断加入知识星球，看到您对球友们耐心的评点及独特的思维想法，给我一种人生导师的感觉。这里想问下房姐关于人生规划方面的困惑。本人男现在23，湖北荆州人，户口武汉，家里做点小生意，马上大学毕业，读的体育训练专业，现在在人生的十字路口上。现困惑：1.出国留学，去法国或者加拿大等地方去开阔眼界，学习一些关于经济学工商管理方面的知识，但是估计要花四到五年2.继续留在国内考研，之前考过一次差一点分，考湖北大学，继续读体育专业研究生3.毕业就踏入社会，去一线城市历练，踏上房产末班车，顺便寻找上车盘诸多思路难以抉择，请机智的房姐指点迷经。万分感谢！

回答：坦白说我个人认为体育专业研究生是浪费时间，考研读博是富二代的专属，这些动作只是变相延长了你的青春期。出了校门立马被打回原形。研究生，海龟，现在也不是天之骄子了。

但是新兴的中产阶级还在追求这些过时IP，从来没有想过为什么？读硕士是中国弱鸡们不愿意参加工作打算再混混日子而走的路。

除非你觉得可以这样去做公务员，然后走这个通道，但这个通道，如果失败，基本上没有其它选择。

读研的成本：成本是3-4年的时间，以及三年赚不到钱还要搭上学费。在我看来，实在是个亏本的买卖。踏踏实实去工作吧。在工作中多学一点东西。普通人的试错成本真的很大。

社会进步的丛林法则，从来都没有变过。先富起来的那一群人，并不会自然带动后富，而是通过规模效应和先发优势占据生产资料，牢牢锁住社会地位。因为资本是逐利的，它总是想要更多。

那么作为普通人，其实并没有太多财富跃迁的机会，只有重大科技突破，比如互联网，和生活方式变化，比如城镇化， 才有机会逆袭。而这种历史机遇不多见的，十多年才一次。

富人选择面却非常大。先赚钱，再买房，锁定住财富和阶层地位，然后土地资产增值，反哺主业。就像打怪升级，房产变成了一个个晋级的奖章，奖励着成功者。又不像打怪升级，土地和塔尖的位置毕竟是有限的，先行者们收割完毕，后来者们寸步难行。

所以我想说的是，大部分人普通人，一生根本没有6次机会，有的甚至一次机会都没有。别老是去想留学，憋大招折腾新事业，安安稳稳先买好自己的房子， 锁住自己的生产资料之后，然后再去折腾。

如果真的想考研，等你到了事业小有成就，必须要提升的时候再有针对性的去读商学院。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。