武汉土著买房观：宁要汉口一张床，不要汉阳一套房

壹

提问：目前人在上海常住，有武汉户口。想在武汉购买首套（不考虑期房），可以接受的价格在250W左右，主要购房用于投资。目前看了西北湖cbd的几个楼盘。（泛海国际 中城悦城 以及恒大御园）中城悦城看完了，觉得层高太矮，住进去会比较压抑所以没考虑。那么剩下综合比较而言泛海和恒大御园哪个更值得投资呢，泛海对口的学区好一些，但是价格要贵一些。我们对学区的要求不高，房子仅仅作为投资属性。另外房姐可以推荐一下在武汉这个价位，还有更合适投资的区域或者小区吗，目前选择比较纠结，希望房姐能给点建议 。

回答：你好，西北湖是武汉最早的富人区，自 2005 年开始，武汉西北湖一带的楼盘，开始成为武汉豪宅的代名词。背靠金融一条街，汉口绝对核心湖景，国贸中山公园武广近在咫尺，拥有武汉最顶尖的白领群体，西北湖一时风头无两。当时入住西北湖就意味着自己一只脚踏进了武汉高端圈层的门槛。

但是泛海是过气IP，泛海当年火是因为它是当年武汉一个cbd商务区概念 但开发商只知道盖房子，商业没做起来，现在熄火了。热度也逐渐被二七滨江赶超。

如果考虑纯投资，不建议买这几个楼盘，西北湖板块虽然是改善盘聚集地，但是3年之间价格有轻微的回落，如果是考虑自住，可以关注泛海国际，有学区 保值能力更抢。

纯投资，更倾向入手知识星球内推荐的板块 回报率更大。

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贰

提问：你好！现有房产4套，全部在汉口。唐家墩片区3套，2套目前自住，一套小户型出租，还有一套在汉口CBD（小孩计划搬过去住）。现有可使用子弹300，计划出手小户型（45平，适合出租，在唐家墩片区）换房票，购一套用于保值或投资。该计划是否合适？选哪个区域地段楼盘好？个人取向选江汉或江岸二环内核心区楼盘。请房姐指点！！！

回答：你好，感谢付费！

武汉房产投资，选对板块就成功了一半。

2018年开始，我们的投资策略是买主城区的价值洼地和产业新区，所以一直在推荐各个区域的洼地板块。今年随着武汉政策放松，新盘价格水涨船高，目前有明显套利空间的盘屈指可数。

很多二线城市在近10年的发展中，一直在鼓励建设新城区，放弃老城区，导致新城和老城的房价差异越来越大。

武汉并不是这样，东南西北的新城都在发展（只是重视程度不同），但是老城也一样没有放弃。所以现在武昌内环单价2.5，光谷关山大道的单价同样是2.5。

从你的选筹角度来看，你一定是个武汉土著，环线地段认同感比较强。如果只考虑汉口二环内，目前存在一些入手机会。

投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

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叁

提问：新人首问，房姐您好，目前25岁，名下两套房都在美联奥林匹克花园，明年考虑买一套婚房 大约800-1000左右 以母亲的名义， 明年2月母亲户口会迁过来， 目前考虑有 银湖翡翠别墅 万松九里 万象城幸福里 新华一号。关于这个价格的房子您有什么推荐的吗

回答：你好，武汉各个豪宅板块档次排名：

1.二七滨江，武汉顶级豪宅集中板块，比如武汉天地等，武汉房产圈公认的房产第一梯队。

2.汉口核心区，比如新华路，香港路，建设大道，西北湖等，万松九里 万象城幸福里，新华一号在这一档。

3.汉街-沙湖-东湖，这一带本就有很好的基础，省委省府雄踞片区，东湖、沙湖双双携手，名校大医院等一应俱全，它是湖北最先大面积供暖气的片区，且最有保证。这里也是豪盘聚汇地。

自古以来，东湖就是高雅名士聚集的地方，不仅有深厚的文化积淀，还有清新干净的生活环境，因此被奉为高大上的富人区。如今，各家新老楼盘，以及私家别墅依然很低调的藏在东湖沿岸，有的别墅甚至低调到你根本不知道在哪里。

4.武昌滨江

5.青山滨江

6.汉阳滨江

....

金银湖的别墅数量，占整个武汉市一半。集中了两大有钱人的娱乐运动：高尔夫球场，国际赛马场。包括水资源，湿地，绿化等方面，是汉口环境最好的地方。

但是总价800-1000房在这里，属于资源错配。涨幅也会严重跑输。

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肆

提问：你好，我是新手，请问我在广东佛山这边有什么值得投资的物业选择，现在佛山禅城地块楼价普遍在1.5万元-2万元幅度了，是否值得出手，有绿岛湖板块，新城板块等，现在还有各种各样的物业投资，请问这些类别的物业投资哪些会相对性价比高些呢？譬如最近有在看 1.佛山市区海洋公园的商铺（只有收益权，没有产权，包租40年） 2.佛山季华路冬基童梦天下的商场铺，约8万元/平方，包租10年，后面的时间可续约，可自主 3.还有绿岛湖板块的住宅，佛山新城的住宅，均价在1.8元左右 请问以上物业的投资收益性价比如何？现在只想利用杠杠把钱投到一些收益稳健，有升值空间的物业上，以图日后生活稳定些，有保障一些，不用手停口停的。请赐教

回答：你好，佛山最大的问题是人少，供应量又多，所以价格拉动比较慢，佛山最近又在重点打造跟广州南站有联系的奇差片区，政府也是打一枪换个地方，佛山新城搞了10年了都没起来，真正起来的只有千灯湖。佛山投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

买商铺基本是能流出来给你的都是坑，好的商铺一般不会轻易转出来，毕竟一个随时生蛋的母鸡谁那么傻会给别人呢？特别是近几年很多新开的商铺，商铺的黄金年代早就过去了，再加上现在地摊经济，直播带货出来，实际商铺很多不赚钱。

不信你可以试着在APP上找一个商铺项目去了解，你会发现你的电话几天内会给人打爆，真好卖，真有价值的话那些中介自己都会拿在手，几十万这年头凑凑就有了 强烈建议回避商铺，公寓之类的产品。

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伍

提问：睿智善良的房姐，新人又问：天津户口，手上有150万的首付资金，现在想在东莞投资购买二手住宅。

1.想请问对投资东莞购房有什么建议 ？

2.去买东莞的哪些楼盘最有投资价值 ？

3.目前东莞的东部沿海的沙田镇比较便宜   是否有投资价值 ？

4.因为我是地铁设计人员 可以知道东莞未来的地铁站分布图，想问问提前购买未来新建的地铁站周边的房产，待地铁站建成后 对周边的房子价格涨幅有多大影响5.因为对象在深圳龙华区工作 最后想问问龙华区有哪些楼盘有投资价值?

回答：你好，大部分人对地铁盘投资的认知，还放在“距离地铁站近就好”的层面上，说实话，这种简单粗暴的判断，已经有些过时了。从全国看，已经有30多个城市开通了地铁，至少总数是100多条，按照2050年的规划，可能达到289条。未来大多数一二线城市，甚至三线城市，都不会缺少地铁。首先，我们要关注一个区域内的首条地铁线。地铁盘的诞生，往往是因为该区域内落地了第一条地铁线。

第一条地铁的价值，是从无到有，从0到1的历史性变化。为什么说第一条地铁很重要？因为它改变了上班族传统的居住观念、通勤方式甚至板块价值。相比老城区，居住环境更好，房价更低的新区，因为有了地铁，吸收了大量的外溢人群。第一条地铁是新区从市区夺流量；

第二条地铁是分流新区的存量。第一条地铁的红利，只能狠狠的享受一次。地铁规划的时候，是该区域内陆铁房PK非地铁房。而地铁房开通之后，是该区域内陆铁房PK市区地铁房，竞争优势就变小了。

刚需们攒够了钱，有了置换的能力，就会想办法回到市区，而新的刚需再继续接盘。所以这类地铁房是购房置换链条的末置位。地铁开通之前买入最好，开通以后买入，涨幅就不可观了。

事实上，除非在开通之前买入，否则投资第一条地铁线，并不是最好的选择。更适合的，还有主城区的地铁盘。主城区地铁盘的投资逻辑，和上述投资逻辑，是完全不同的。地铁开通之前，主城区的地铁盘未必涨的多。

对于新区来说，地铁可以带动整个板块价值的提升，是从“荒原地区”到“新大陆”的本质区别。而主城区，地段的成熟时间可能比地铁建设还早，地铁的作用是优化交通格局，改善交通效率。拉动的价值并不如新区高。这个道理用一句话来概括就是：

新城区，地铁决定地段

主城区，地段决定地铁

主城区地铁房的投资逻辑，就是优质地段的投资逻辑。虽然地铁开通的时候，无法享受到新区地铁那样多的红利，但因为地段的优质，长期持有可以跑赢大盘，享受更为稳定的房价涨幅。

地铁会让延线房产锚定比照市中心房价，会拉升延线价值。而市中心房价是供需、政府指导价格、城市竞争力、虹吸能力、片区规划等等多因素形成的复杂系统，并非某一因素直接影响。

远郊地铁开通，会带来20%的涨幅，而你作为地铁设计人员，有靠谱的地铁规划路线，如果考虑短期博取这20%的收益，可以买入。但是总体来说，东莞的天花板还是太低，大资金还是要房在深圳。沙田不在我们推荐的范围内。

深圳龙华投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

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陆

提问：房姐您好，请问武汉融创壹号院是否有投资价值？

回答：你好，融创壹号院是CEO盘。投资来说我们不推荐CEO盘的，买入溢价太多，留给我们的利润就少了，回报率不如刚需盘。

武汉的CEO盘如何选择？核心地段，江景，学区(真伪名校)，物业 品牌，产品力，板块增量，流动性，市场预期等因素必须同时满足3-4个以上的条件，才能考虑。

融创就属于没学区还死贵这种类型，未来保值能力并不看好，横盘期大概率跑输大势。

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柒

提问：您好，关注您很久了，很喜欢您写的文章，分析鞭辟入里。这里我也有一些疑惑，如下：未来5年-10年中国一线，新一线，二线，三四线房价是上涨还是下跌 趋势，目前全球货币放水，会影响房价吗？这对我们是购房的机会吗？房价和地价和供需关系有很大关系吗？一带一路房产投资是陷阱吗？未来人口红利还有吗？问题有点多，感谢老师的回复！

回答： 1、未来5年-10年中国一线，新一线，二线，三四线房价是上涨还是下跌趋势？未来5年-10年，一线、新一线、二线城市阶梯式上涨，但应该不会出现像2017年左右这样的暴涨周期。主要还得看中央对房地产的态度。三四线城市会横盘阴跌。在通胀下，横盘就意味着房价下跌，资产贬值。

2、目前全球货币放水，会影响房价吗？只要是放水，就会推高资产价格。钱多了，物品根据自身稀缺程度相应上调价格。上一轮全球大放水，全球房价都在涨，老美停了一段时间后，因为疫情冲击，继续开启放水模式，中国也得跟上周期。

3、未来的购房机会，即我经常在文章中所说的，去一线城市以及新一线城市购房或者工作创业。三四线没有意义，未来大部分城市都会有价无市。

4、房价和地价和供需关系有很大关系吗？房价、地价、供需关系一定是有关系的。地价和房价，就是面粉和面包的关系。而地价又跟地方政府的财政收入息息相关，这就是为什么地方政府总想放开房地产，让大家买房的原因。但是每个城市的土地都有进入“尾部”的时候，这里的尾部的意思是，城区已经完全够承载城市居民活动，基建水平已经无法再继续扩大城市版图，像北京就是这样，5环内的可供开发的土地已经结束。这时候地价其实和房价关联性并不大，因为地方政府即使再主张房地产经济，依然无法获得足够的收益。供需是一切市场价格的根本，肯定是有关联的，在中国用供给平衡房价最成功的两个城市就是：重庆和长沙。

5、一带一路房产投资是陷阱吗？一带一路是国策，天字号工程。是未来中国实现全球第一经济体的必备基础。也是在此次内循环经济下，未来输出产能的重要通道。总之，一带一路不是说说玩的。但需要很长的时间去实现，起码5-10年才可以形成规模，在这次黑天鹅事件打击下，显然对外的基建投资又被暂停了很多。在一带一路上，有几个支点城市，例如西安和海口，本地人可以关注一下。

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捌

提问：房姐，最近有个问题一直在困惑我，我年近40，我们在山东济南，我是国企的普通职员，对象最早也在国企，后来跳槽到私企。我们都是从农村来到城市，工作踏踏实实，人简单正直，交际能力一般，特别是和领导的交往，不愿意去做一些违心的事，只想通过不断提升自己来实现自己的价值，赚更多的钱。在单位也属于靠专业立足的，我们的三观就是这样，也清楚改变自己很难，接下来只想通过自己的方式继续走下去。可是我们在想孩子应该如何教育呢？他们长大以后的社会将会是什么样？如果在某一领域很专业但所谓情商不怎么高对他们的发展有没有阻碍。我知道家庭的影响很大，但我们做不到的，可以给他们一个更正确的认知。

回答：你要明白一个道理，越是落后的地方，对人的成长越不公平。三四线城市靠什么吃饭？资源、人脉远大于专业能力。即使你业务能力再强，只要不和领导“同流合污”，那你就没有晋升的机会，没有未来。

但是一线城市不一样，这是一个广阔的大平台。大家不靠关系，只需要把专业技能研究通透，各种类型的人才，即使你不会说话，依然能过的很好。而且，健谈和社交是一种能力，但并不是阿谀奉承。坚持自己的三观，不卑不亢才是最优质的人格。

对于孩子教育，让其认真学习，上个好大学，修成一门技艺。从小多给他们去看国际、国家的文化知识，让他们从小树立世界观，打开格局，鼓励他们长大成人后出去闯荡。换一种环境，就就换了一种文化。只要来了最优质的地方，自然专业才是最吃香的。

至于未来社会是怎样的，不是你我的考虑范畴。即使再差即使再好，都是一部分人活的好。只要成为这一部分里的人，自然不会太差。孩子教育很重要，即使你们被环境所累，但千万不要把这种情绪传达给他们，要告诉他们，在济南之外，有一个更广阔的世界在等着他们。

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玖

提问：我想问下 广州增城和从化不限购区推荐哪个区，有推荐的几个楼盘可供选择吗？因为没有广州户口和社保 也没有办法落户在广州 如果不推荐这两个区 其它区推荐哪儿呢？怎么破限购啊？还有就是 我是武汉人 要不要回武汉买房啊？

回答：你好，广州城市版图划分：

荔湾、越秀、天河、海珠构成中心四区；

白云、黄埔、番禺构成近郊四区；

花都、从化、增城、南沙构成远郊四区；

不限购区，优先增城的新塘。

新塘在2016年5月份之前，房子均价1.2-1.3万/平，2016年6月份开始起飞，6-11月，上涨到1.8-1.9万/平。

在2017年2月份又开始新的暴击，2-5月份，上涨到2.2-2.4万，好一点的去到2.5万/平，其中以翡翠绿洲毛坯房单价2.5-2.7万为转折点（2017年3月底-4月初），新塘的房价在2017年5-7月到达顶峰，可以看做是3.30政策之后的高温延续至5-7月份。

2017年12月28日地铁13号线通车后，房价又稍稍拉了一个小波动，极个别小区成交2.6-2.8，新塘镇均价2.3-2.4。从2018年下半年至今，整体价格迅速回调，掉转头成了主旋律，地铁次新2.0-2.1随便选，非地铁的1.7-1.8次新电梯花园社区。

如果说地铁13号线代表着新塘跟广州密切结合完成的话，那么2018年4-5月份的二手价格2.4-2.5代表着新塘近3-5年的顶峰，至此上一波的行情宣告结束。

尽管碧桂园云顶开售单价3.2-3.4万的单价，但也不能改变市场的大势，但新塘二手价格坐实2.0-2.2万问题不大。至于新塘往后的横盘期，可能至少3年，最早要等到2021年下半年才可能有行情。

下一波行情决定于广州市区的有无行情，市区有了，那么新塘就会有晚6-8个月滞后行情出现。新塘本身的产业基础（富士康等）、轨道交通（TOD、16号线、23号线）都是实实在在的利好，都会是新塘房价长期看涨的决定力量 上一波行情价格坐实2.0-2.2万，下一波行情需要3-4年时间。

新塘目前从2018年的高点到现在至少回落了20-35%，分区域分盘，目前来看新塘其实是可入的（好像也还没有完全明朗化），但仅限于地铁流通性好的小三房、大三房之类的，最好带个学位。

广州买完再考虑武汉。

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拾

提问：房姐你好！原生武汉家庭，无负担。手上有3-4万活钱。请问湖北省内或者周边省市有值得购买的，旅游度假项目小户型嘛？目的是度度假，避大城市疫情。好像你一直认为这种需求是伪需求，所以我也不想投入太多，如果你认为现在有少于一百万投资什么比较靠谱。

回答：你好，带"旅游"“度假”字样的都回避，在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。

很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子一热就交了定金，买这种房子不仅仅是伪需求，更是一种伪投资。从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。

从投资上讲这种资产一是没有升值潜力，二是没有变现能力。能推动房子升值的是学校地铁，商业医疗，绝对不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。环二线和远郊地产也没兴趣，割韭菜用的。可以淘二手笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。详细操作见知识星球内部分享。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。